Договор купли продажи или мены

Договор мены: его плюсы и минусы по сравнению с договором купли-продажи

Договор купли продажи или мены

Подпишитесь на нас:

24.06.2016 | 08:00 34364

Сделки с недвижимостью по договорам мены не очень популярны, они составляют лишь 10% от всех операций с квартирами. Но иногда гораздо выгоднее поменяться жилплощадью, чем продавать и покупать. Это позволяет сэкономить на оформлении сделки.

Федот, да не тот

Мена – это операция, в ходе которой стороны обязуются передать в собственность друг друга один товар в обмен на другой. Одновременно с совершением сделки каждый участник получает право собственности на предмет обмена.

По большому счету, мена – та же купля-продажа. Разница в том, что в первом случае стороны расплачиваются друг с другом по бартеру, то есть товар на товар, а во втором – деньгами.

Сделки по договорам мены регулируются Гражданским кодексом РФ (статьи 567-571).

Для сделок по договорам мены (ДМ) действуют в основном те же правила, что и по договорам купли-продажи (ДКП). То есть если обмениваются квартиры стоимостью более 1 млн руб.

, приобретенные меньше трех лет назад, то придется заплатить подоходный налог 13%. Точно так же нужно регистрировать договор в Росреестре.

Как и при ДКП, требуется согласие супругов на совершение сделки и тоже не разрешается ухудшать жилищные условия ребенка, если он в результате ДМ переезжает с одной жилплощади на другую.

Так что на общих нюансах мы останавливаться не будем. А лучше поговорим только о специфических сторонах мены. Они весьма любопытны.

Кому это надо

К мене редко прибегают по понятным причинам: найти того, кого устроит ваша квартира и чья жилплощадь при этом понравится вам, непросто. Зато при родственных сделках мена – отличный вариант.

Например, супруги развелись, и им нужно поделить трехкомнатную квартиру, которой они владели на праве долевой собственности. А у жены при этом есть еще своя собственная однокомнатная.

Можно, конечно, эту «однушку» продать и выкупить у экс-супруга его долю в «трешке». Но поиск покупателя, учитывая кризисное падение спроса, может затянуться на неопределенный срок. Вдобавок придется заплатить за совершение этой сделки, а потом еще одной – по выкупу доли.

Мена же позволяет полюбовно решить вопрос всего за месяц. Если, конечно, у бывших супругов нет взаимных претензий и они согласны на такой вариант.

Еще пример. Члены семьи получили наследство от умершего отца. По завещанию каждому назначено имущество: сыну автомобиль и земельный участок, дочери дача. Но сыну машина не нужна, да и земля ни к чему. А вот дача пригодилась бы.

Дочь же, наоборот, предпочла бы авто и землю. При этом оба хотят сохранить это имущество в семье, не продавая чужим людям. Здесь договор мены – идеальный выход, опять же если между сторонами нет никаких противоречий.

Более привлекательным будет договор мены и в тех случаях, когда срочно продать или купить жилье не требуется и вы готовы ждать подходящего варианта на обмен довольно долго.

Или если есть немного денег, которые вы готовы доплатить за улучшение жилищных условий при обмене. Новое жилье на них не купишь, а затеваться с ипотекой дорого или кредит не одобряют. Скажем, вы бы хотели поменять свое однокомнатное жилье на аналогичное, но в другом районе, более престижном, доплатив разницу в цене. В таком случае мена оправдана.

Бубновый интерес

В чем преимущества такой сделки? Когда меняются равноценные по стоимости квартиры, то все расчеты между сторонами производятся без денег. Поэтому не нужно платить комиссию за перевод по безналичному расчету, а ведь она начинается от 1% от перечисляемой суммы – в итоге набегает немаленькая оплата.

Не придется раскошеливаться и на аренду банковской ячейки и сопутствующие услуги (комнату для переговоров, доверенность на доступ контрагентов арендатора к ячейке и т. п.) – расходы за месяц составили бы около 3 тыс. руб.

Правда, если одна квартира, участвующая в сделке, дороже другой, то для доплаты нужно будет провести указанные операции. Но все же это будут меньшие траты.

Договор мены – это один документ, а ДКП – два: один человек продает имущество, а второй покупает, поэтому для каждой стороны составляется отдельный договор. Соответственно госпошлину за регистрацию ДКП придется платить дважды – в целом 4 тыс. руб.

То же относится и к нотариальному заверению сделки. Вообще-то закон этого не требует.

Можно составить договор мены в простой письменной форме, обойтись без нотариуса и просто зарегистрировать документ в Росреестре.

Но некоторые для надежности предпочитают посетить нотариуса. Его услуги обычно стоят около 3 тыс. руб. за заверение одного договора (или проценты от стоимости квартиры). При купле-продаже придется платить дважды, ведь договора-то два. А при мене – только один раз.

Еще один крайне важный нюанс касается расторжения договора. Допустим, покупатель по каким-то причинам заподозрил продавца в нечестности и через суд добился расторжения сделки купли-продажи.

Продавец должен полностью вернуть ему уплаченные за квартиру деньги. Но он их давно потратил. Тогда покупателю придется ждать выплаты не один год и можно вообще не дождаться.

Если же стороны обменялись квартирами по ДМ, а после этого сделка была расторгнута, то просто возвращается статус-кво: каждый участник получает свою прежнюю квартиру. Финансовый ущерб понесет только тот, кто, например, сделал свежий ремонт в новом жилище – эти затраты не компенсируются.

Подоходный налог при мене платится только в том случае, когда стоимость меняемого имущества неодинакова (помним про условие о трехлетнем возрасте недвижимости, которое упомянули в начале).

Например, вы меняете свою «двушку» стоимостью 4 млн руб. на однокомнатную, оцененную в 3 млн руб. Вторая сторона ДМ должна будет доплатить вам 1 млн руб. – и налогом облагается эта сумма, а не 4 млн. Значит, и размер налога будет меньше.

Не без этого

Не все так прекрасно, конечно. Есть у ДМ и минусы. Один мы уже назвали: если сделка совершается не между родственниками или знакомыми, то придется долго искать вариант для обмена.

Второй – договоры мены расторгаются заметно чаще, чем ДКП. Сделка не денежная, поэтому оценка имущества субъективна. Предположим, поменялись наши уже упомянутые наследники дачей, автомобилем и участком. И тут жена наследника решила, что его машина и земля вместе стоят дороже, чем дача. Заказала экспертную оценку недвижимости, с ней – в суд. Обычно судьи легко соглашаются с такими доводами.

Сложности возможны и с налоговыми органами.

Налоговики могут посчитать, что меняемые квартиры неравны по стоимости, и заподозрить вас в попытке уйти от уплаты налогов.

Тогда сделку приостановят, а вам придется объясняться с сотрудниками из налоговой службы.

Что нужно

В договоре мены обязательно должны быть приведены все данные об обмениваемых квартирах (земельных участках, домах и пр.). Это не только адрес и количество комнат с площадями, но и номера и даты регистрации документов, на основании которых имущество принадлежит собственникам.

Если у квартир есть кадастровые номера, то технический и кадастровый паспорта на такую недвижимость к общему пакету документов прилагать не нужно. В противном случае придется заказать эти документы в проектно-инвентаризационном бюро (ПИБ, в некоторых регионах этот государственный орган называется бюро технической инвентаризации – БТИ).

Если в договоре не прописана стоимость каждого обмениваемого объекта, то они считаются равноценными.

Когда стоимость указана, придется приложить экспертное свидетельство об оценке имущества.

В случае разной стоимости объектов обязательно отмечается, производится ли доплата, в каком виде (наличными или безналично), в какие сроки.

Нелишним будет прописать, что если после регистрации ДМ квартира будет изъята третьими лицами, то другая сторона обязуется полностью возместить пострадавшей стороне все убытки.

У тех, кто не поленится и внимательно изучит информацию на сайте Росреестра, а также грамотно составит договор, неприятных сюрпризов при обмене не возникнет.

Надежда Рогожкина    Филипп Урбан   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/231165/

Разграничение договоров мены и купли продажи

Договор купли продажи или мены

Это правило может быть изменено только законом или соглашением сторон.

Товар, который может быть объектом договора мены

Предметом договора мены являются действия его сторон по обмену товарами и сами обмениваемые товары.

В специальных нормах гражданского кодекса, посвященных договору мены, не указано, что понимается под товаром в отношении этого договора.

В связи с этим к определению товара для договора мены применяют нормы о купле-продаже. Из пунктов 1 статей 454 и 455 ГК РФ следует, что под товаром в договоре купли-продажи понимаются вещи.

Вещи, которые включают в себя деньги и ценные бумаги и иное имущество, являются одним из объектов гражданских прав. В ряду других объектов кодекс выделяет работы, услуги, информацию, результаты интеллектуальной деятельности и нематериальные блага (статья 128 ГК РФ). Из этого следует, что по договору мены стороны обмениваются только таким объектом гражданских прав, как вещи.

Определение товара, который может быть объектом договора мены крайне важно для разграничения договора мены и близкой к нему внешнеторговой бартерной сделки, понятие которой дано в статье 2 Федерального закона «Об основах государственного регулирования внешнеторговой деятельности» от 08.12.2003 №164-ФЗ.

  • Разграничение договоров мены и купли-продажи
  • Виды соглашений мены
  • Особенности содержания
  • Стороны
  • Разграничение договоров мены и купли продажи
  • Разграничение договоров мены и купли продажи автомобиля
  • Особенности договора мены квартиры в 2018 году
  • Договор купли продажи и договор мены таблица плюсы и минусы
  • Договор мены: отличие от договора купли- продажи
  • Сравнение договора купли продажи и договора поставки
  • Разграничение договоров мены и купли-продажи кратко
  • Необходимые документы
  • Регистрация в нотариальном порядке
  • Признаки договора мены
  • Отличие договора мены от договора купли-продажи
  • Встречное представление
  • Разграничение договоров мены и купли продажи
  • Правовые последствия
  • Получение свидетельства о праве собственности
  • Риски договора мены
  • Проценты по ст. 395 ГК
  • Нельзя снизить цену
  • Затруднен отказ от договора мены
  • Форма
  • Важные условия
  • Договор мены: отличие от договора купли- продажи.
  • Разграничение договоров мены и купли продажи

Обязанность по его уплате будет возложена на сторону, предоставившую объект стоимостью ниже, чем у оппонента.

Виды соглашений мены

Юридическая практика устанавливает несколько классификаций соглашения мены, основывающихся на ряде признаков.

Градация договоров по обмениваемому товару:

  • транспортные;
  • мена иных видов движимого имущества;
  • по обмену жилых и нежилых помещений;
  • земельные.

Классификация по кругу субъектов:

  • между физическими лицами;
  • между организациями;
  • между гражданами и юридическими лицами.

Отдельно выделяется градация соглашений по обмену недвижимым имуществом:

  • равноценный обмен имуществом, не предполагающий доплаты и иной материальной компенсации сделки;
  • неравноценный обмен, где по соглашению определяется сторона, получающая материальную выгоду от такой договоренности.

Особенности содержания

Согласно положениям ГК РФ для договора мены устанавливают те же требования и форме соглашения, его сторонам и существенным условиям, что и для купли-продажи.

Стороны

Участниками рассматриваемой сделки могут выступать как физические, так юридические лица. Согласно ст.

Под внешнеторговой бартерной сделкой в указанной статье подразумевается сделка, совершаемая при осуществлении внешнеторговой деятельности и предусматривающая обмен товарами, услугами, работами, интеллектуальной собственностью, в том числе сделка, которая наряду с указанным обменом предусматривает использование при ее осуществлении денежных и (или) иных платежных средств.

С точки зрения гражданского законодательства бартерная сделка будет по своему содержанию являться договором мены только в случае, когда происходит обмен товарами. Отношения же по обмену услугами, работами, исключительными правами не могут быть признаны договором мены.

По договору мены не может также происходить обмен имущественными правами. В пункте 3 Информационного письма ВАС РФ №69 разрешил возникавшие на практике споры о том, могут ли по договору мены передаваться имущественные права.

ВАС РФ указал, что статья 454 ГК РФ, распространяющая нормы о купле-продаже на продажу имущественных прав, автоматически не распространяется на те случаи, когда имущественные права являются предметом мены.

При заключении договора мены сторонам также следует учитывать, что конструкция этого договора не включает отношения по обмену товара на услуги. Такие договоры не признаются судами договорами мены.

Разграничение договоров мены и купли продажи автомобиля

Договор купли продажи и договор мены таблица плюсы и минусы

Внимание

Предмет дарения может представлять собой имущественное право требования к себе или к третьему лицу (например, даритель-автор передает одаряемому право на получение авторского гонорара к издательству, опубликовавшему книгу дарителя) или выражаться в виде освобождения дарителем одаряемого от имущественной обязанности перед собой или третьим лицом. Предмет договора дарения должен быть конкретизирован. Обещание подарить все свое имущество или часть своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно (п.

2 ст.
572

Особенности договора мены квартиры в 2018 году

Советы от риэлторов и юристов по вопросам сопровождения и самостоятельного оформления сделок с недвижимостью.

Профессиональную же консультацию лучше получить в офисе агентства недвижимости или на очной встрече с риэлтором.

Множество подфорумов по самым актуальным аспектам купли-продажи всех типов недвижимости.

Сергей Пчеляков 01 мар. 2012 ситуация: клиент К1 имеет 2х комн квартиру. клиент К2 имеет 1о комн. К1 продает свою квартиру К2, а К2 продает свою К1. клиенты К1 и К2 являются друг другу дальними родственниками.

я им предложил оформить 2 ДКП. клиенты предлагают договор мены с доплатой.

ГК. Единственным случаем, когда возможна мена денег, является сделка по обмену одной валюты на другую. В таком случае происходит именно обмен разных единиц валюты, что соответствует правовой природе договора мены.

Договор купли продажи и договор мены таблица плюсы и минусы

Вопрос — Ответ Нужно ли составлять акт приема-передачи земельного участка по договору дарения? Составление такого акта не является обязательным для этого вида сделок. В договоре мены квартиры необходимо указывать инвентаризационную стоимость? Стоимость объектов определяется по соглашению сторон (Вы можете указать как рыночную, так и инвентаризационную стоимость).

Данный признак позволяет отграничить договор мены от тех договоров на передачу имущества, по которым имущество передается во владение и пользование либо только в пользование контрагента (аренда, ссуда).

Так же, от других возмездных договоров, по которым, как и по договору мены, имущество также передается в собственность контрагента (купля-продажа, заем), договор мены отличается характером встречного предоставления.

По договору займа сторона, получившая денежную сумму или определенное количество имущества, определяемого родовыми признаками, должна возвратить заимодавцу такую же денежную сумму либо соответствующее количество имущества.

Договор мены: отличие от договора купли- продажи

Существенным признаком договора проката является то, что предмет проката передается во владение и пользование арендатора.

Внимание

Предмет договора — любое индивидуально-определенное имущество, которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств.

Имущество – не потребляемая индивидуально-определенная вещь в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению вещи со всеми необходимыми принадлежностями и необходимыми документами.

При заключении договора: обязательное требование — подробное описание арендуемого имущества.

Основной обязанностью арендодателя является передача имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ).

Сравнение договора купли продажи и договора поставки

В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. 5. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.

Пожертвование — Пожертвованием признается дарение вещи или права в общеполезных целях.

Пожертвования могут делаться гражданам, лечебным, воспитательным учреждениям, учреждениям социальной защиты и другим аналогичным учреждениям, благотворительным, научным и учебным учреждениям, фондам, музеям и другим учреждениям культуры, общественным и религиозным организациям, а также государству и другим субъектам гражданского права.

2.

На принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия.

Необходимые документы

Чтобы составить соглашение, подготовка дополнительных бумаг не требуется. Если же осуществляется регистрация сделки, то для этого нужно собрать приложение к договору.

Необходимая документация включает:

  • текст соглашения, подписанный сторонами;
  • документы, подтверждающие право на обмениваемое имущество;
  • паспорта участников сделки;
  • техническая документация недвижимости;
  • квитанция о факте оплаты государственной пошлины;
  • заявление от каждого собственника;
  • выписка из домовой книги;
  • справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
  • согласие супруга на сделку, удостоверенное нотариусом;
  • справка от ИФНС об отсутствии задолженностей по налогам;
  • согласие органов опеки и попечительства, если обменяться предстоит имуществом, где проживают дети.

Регистрация в нотариальном порядке

Процедура регистрации недвижимости, в том числе при обмене, регулируется положениями ФЗ № 122-ФЗ.

Реализуется такой порядок Федеральной регистрационной службой, которой направляется представленный выше перечень документов.

Датой оформления имущества будет считаться день внесения соответствующих сведений в реестр.

Когда обмен предполагает оборот недвижимости, то участникам договоренности требуется обратиться к нотариусу, который будет оформлять сделку вплоть до государственной регистрации права собственности.

Тогда как мена имущественных прав — конструкция, непривычная для отечественной цивилистики. Из содержания главы 31 ГК РФ невозможно усмотреть прямого запрета договоров мены имущественных прав. Пункт 2 ст. 567 ГК РФ по вопросам регулирования мены отсылает к правилам о купле-продаже, если таковые не противоречат ст.

567-571
Книга вторая: Договоры о передаче имущества. — М., 2005. — С. 265. Все сказанное выше о признаках и видах имущественных прав, которые могут быть предметом возмездного отчуждения, полностью применимо к договору мены. Отсюда можно сделать вывод и о допустимости мены вещи на имущественное право.

Договор мены является консенсуальным, возмездным и взаимным.
Его отличие от купли-продажи на первый взгляд очевидно: ведь обычно в качестве «покупной цены» здесь выступает товар, а не деньги.

Но если стоимость обмениваемых товаров неодинакова, то сторона, передающая менее ценную вещь, должна доплатить разницу в цене.

Таким образом, по договору произойдет обмен товара с одной стороны на товар плюс деньги с другой.

ГК РБ.

Гражданин-потребитель может, наряду с другими требованиями, заявить требование о компенсации морального вреда, доказав факт его причинения и связь с нарушением прав покупателя.

Практика рассмотрения судами дел о защите прав потребителей (в т. ч. покупателей) нашла отражение в соответствующем Постановлении Пленума Верховного Суда РБ.

Б. Договор купли-продажи недвижимости (зданий, сооружений, построек, их составных частей, земельных участков и др.) имеет следующие особенности:

— договор составляется посредством единого документа, переход права собственности требует государственной регистрации;

— условие о предмете должно быть детализировано, т. е. содержать данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче, в т. ч. данные, определяющие положение недвижимости на земельном участке или в составе иного недвижимого имущества (план-схема предмета договора, как правило, прилагается к договору и является его составной частью);

— условие о цене является существенным;

— одновременно с передачей покупателю недвижимости, находящейся на земельном участке, передаются права на часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и по нормам земельного законодательства необходима для ее использования (ст.

Важно

ГК РФ).

Признаки договора мены

Основные признаки договора мены:

  • возмездный характер сделки;
  • встречным предоставлением является товар, а не деньги;
  • цель договора – передать и получить имущество (обменять);
  • по общему правилу, право собственности переходит одновременно;
  • обмениваемые товары передаются в собственность.

Отличие договора мены от договора купли-продажи

Договор мены более всего схож с договором купли-продажи. Главное, что отличает эти договоры:

  • каждая из его сторон выступает одновременно и покупателем, и продавцом (т. е. каждая сторона получает необходимый ей товар, а не только одна из сторон);
  • оплата по договору мены происходит не деньгами, а равноценными товарами; если же стоимость вещей различается, то одна из сторон договора производит доплату.

Исходя из этого и с учетом судебной практики, заключая договор мены, важно иметь в виду следующее.

Встречное представление

В отличие от купли-продажи, в состав встречных предоставлений по договору мены входят товары. Денежные расчеты при мене не производятся.

Исключением являются только случаи, когда в самом договоре товары признаются неравноценными (п.

2 ст. 568 ГК РФ).

В таких исключительных случаях производятся денежные расчеты и к сделке в этой части применяются правила о купле-продаже.

Кроме того, сторонами ежемесячно составлялись акты сверки поставок и расчетов

Источник: https://rosagrogrunt.ru/razgranichenie-dogovorov-meny-i-kupli-prodazhi

Договор мены квартирами признан недействительным, т.к. вместо него заключена купля-продажа

Договор купли продажи или мены

Для улучшения жилищных условий часто производится обмен квартирами. Обмен делают по разным причинам, например, чтобы переехать в другое место или увеличить жилплощадь. 

В ст. 567 ГК прописано, что означает договор мены: стороны обмениваются товаром, при этом на товар переходит право собственности, и становятся одновременно продавцом и покупателем. Кроме сторон в обмене никто не участвуют.

Но на практике нередко вместо обмена квартирами заключается два договора купли-продажи. Такую схему практикуют многие агентства недвижимости. Если все документы оформить правильно, то проблем не возникнет.

Но если у людей возникают претензии, то спор решает суд, и здесь все будет зависеть от того, как оформлялись документы.

Вот и пример.

Апелляционное определение Орловского обл. суда от 22.09.2015 по делу №33-2109/2015.

Суть спора. Истец – собственник квартиры, а ответчик – владелец жилого дома. Они решили поменяться жильем. Но вместо договора мены заключили два договора купли-продажи. Истица продала свою квартиру ответчику. Дом ответчика был продан зятю истицы. Дочь и зять истицы не хотели с ней жить и выгнали ее из дома. Истице по суду пришлось добиваться возврата своего жилья.

Мнение суда.

1. Стороны соглашаются с тем, что деньги по договорам не передавали, а хотели скрыть свою настоящую цель – обмен жилыми помещениями.

После подписания договора купли-продажи, истица выписалась из своей квартиры, но в доме ответчика зарегистрироваться не смогла, помешали ее родственники. Конфликт истицы с ее зятем и дочкой подтверждается СМС с угрозами на ее телефон и показаниями свидетелей.

2. Согласно позиции Верховного Суда притворная сделка, прикрывающая другую сделку, ничтожна (Постановление Пленума от 23.06.2015 № 25). Если для прикрытия заключены несколько сделок, то все они признаются ничтожными, а к сделке, которую в реальности имели в виду стороны, применяются соответствующие нормы закона.

В связи с притворностью недействительной можно признать сделку, заключенную для достижения иных правовых последствий и скрывающую истинную цель всех ее участников. В действительности стороны хотели обменяться своим жильем, при этом они являются продавцом и покупателем товара. Но в итоге жилье получала не истица, а другой человек, и ответчик это знал.

Потому заключенные договора признаются недействительными.

3. Стороны хотели поменяться своим жильем, но права на дом получил другой человек. Скрываемая сделка нарушает нормы закона о мене. Ст. 567 ГК не подходит, поскольку в сделке есть еще один участник.

4. Договор мены нельзя заключать в пользу другого лица. Стороны договора мены сами выступают одновременно и продавцом, и покупателем имущества. Не доказано, что истица действительно хотела заключить договор в пользу ее зятя. Она пострадала в результате сделок, осталась без жилья, потому и искала защиты в суде.

5. С учетом изложенного, сделки признаются недействительными, истице возвращается квартира, а дом – ответчику.

Выводы автора.

Обмен и покупка жилья – похожие сделки. Но при покупке жилья всегда передаются деньги. А здесь стороны деньги не передавали.

Меной такой договор тоже не назовешь, потому как в мене участвует двое, а здесь права на жилье передаются третьему лицу. Получается, что совершенные сделки не относятся ни к покупке, ни к мене жилья.

Вот суд и признал их недействительными. Стороны имели общую цель – поменяться жильем, но хотели это скрыть. Если это купля-продажа, то нужно было передавать деньги.

Если мена, то зачем оформили дом на другого человека?

Чтобы таких проблем не возникало, лучше сразу подписывать договор мены. В договоре обговорить следующие условия:

-взаимные обязанности сторон передать и принять жилье;

– размер и момент внесения доплаты, если помещения не равны по стоимости;

– признаки помещения: адрес, площадь, квартира это или комната;

– указать документы, подтверждающие права сторон на жилое помещение;

– перечислить людей, сохраняющих права пользоваться помещением или определить порядок, в котором они покинут квартиру.

Также очень важно составить акт приема-передачи к договору, скрупулезно описать не только сами квартиры, но мебель, сантехнику и прочее, передаваемое по договору, и указать, в каком состоянии находится имущество на момент передачи.

Зачем это нужно делать? Чтобы иметь гарантию, что вы получите обещанную мебель, сантехнику и т.д., ведь одним словам верить нельзя. Суд вряд ли поверит, что вас обманули, если не перечислить весь список передаваемого имущества в договоре.

Источник: https://pravoektb.ru/stati/dogovor-meny-kvartirami-priznan-nedeystvitelnym-t-k-vmesto-nego-zaklyuchena-kuplya-prodazha/

Бухгалтерские и аудиторские термины — Audit-it.ru

Договор купли продажи или мены

Одной из самых распространенных сделок между гражданами – физическими лицами является договор мены. По договору мены происходит обмен недвижимого имущества или мена каких-то небольших предметов.

Также договор мены используется и между юридическими лицами.

Правила составления и заключения договора мены регламентируется гражданским законодательством России.

Договор мены и Гражданский кодекс

Под договором мены понимается гражданско–правовой договор, в соответствии с которым каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК).

Под это определение договора мены подпадают взаимные обязанности участников этого правоотношения, заключающиеся в передаче определенного имущества от одной стороны другой в обмен на какое-либо другое имущество. При этом слово «другой» применено в данном определении дважды. Первый раз оно относится к субъектам договора, то есть к участникам, во второй раз – к объекту.

Нормы о купле-продаже в Гражданском кодексе и договор мены

Хотя в главе Гражданского кодекса, посвященной и определяющей договор мены недвижимости или движимого имущества, установлено, что к нему могут быть применены определенные правила о купле-продаже, одновременно поясняется, что такие правила обязаны не быть в противоречии с этой главой и в целом с существом мены.

Например, к таким можно отнести статьи, которые предполагают оплату какой-либо продукции или товара.

Известно, что мена не подразумевает и не сопровождается денежными расчетами. Единственное исключение составляют ситуации, при которых обмениваются объекты имущества, различные между собой в стоимости. Тогда, соответственно, производится доплата в цене.

Мена в жилищных отношениях

Обмен таким имуществом, как жилые помещения, является особой разновидностью гражданских правоотношений.

На практике такой обмен производится при помощи специализированных организаций, агентств, хотя может быть осуществлен и без этих организаций.

Отметим, что договор мены квартиры или иной недвижимости регламентируется жилищным законодательством России.

Основные признаки договора мены

К основным признакам договора мены относятся следующие признаки:

Во-первых, договор мены относится к таким договорам, которые направлены на передачу имущества (также как и договор купли-продажи, договор дарения, договор займа, ренты, ссуды, договор аренды и другие.).

Во-вторых, по договору мены имущество передается в собственность другой стороне.

В-третьих, договор мены отличается от других возмездных договоров, по которым имущество также передается в собственность контрагента (договор купли-продажи, договор займа), характером встречного предоставления. Участники договора мены обменивают один товар на другой.

В-четвертых, по договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары (например, квартиры,  автомобиля) переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами (ст. 570 ГК Российской Федерации).

Основные особенности договора мены

Договор мены относится к числу договоров, направленных на передачу имущества.

По договору мены обмениваемое имущество передается в собственность (а в определенных случаях – в хозяйственное ведение или оперативное управление) контрагента.

Особенность предмета договора (обмен товаров) заключается в том, что один товар обменивают на другой, а не на деньги.

По договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами (ст. 570 ГК), а  не с момента передачи вещи хотя бы одним (п. 1 ст. 223 ГК).

Согласно  договору мены один передаёт другому контрагенту один товар в обмен на другой в собственность.

Также договор мены иногда называют бартером.

При осуществлении такого договора каждая из сторон признаётся одновременно продавцом передаваемого товара и покупателем принимаемого ею в обмен товара.

Субъекты договора мены

Субъектами договора мены могут быть как юридические, так и физические лица.

Предмет договора мены

Выполняя условия договора мены можно передавать как товары, так и имущественные права.

Переход права собственности на обмениваемые товары по договору мены

Переход права собственности на обмениваемые товары происходит одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами, если иное не предусмотрено законом или договором.

Вместе с этим законодатель дает возможность сторонам установить и другие условия для определения момента перехода и возникновения этого права.

Цена обмениваемых товаров по договору мены

Так как согласно договору мены не происходит уплаты денег за приобретаемый товар, сторонами в договоре может не указываться цена обмениваемых товаров. В таких случаях эти товары именуются равноценными, если другое не вытекает из договора. 

Сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах. Однако следует заметить, что такая доплата может быть произведена необязательно денежными средствами.

Стороны вправе установить в договоре и другие варианты доплаты, другой порядок компенсации.

Например, если заключен договор мены автомобиля на другое автотранспортное средство, но более дорогое, то участники сделки могут согласиться с тем, что доплата будет произведена деньгами, а могут договориться о компенсации, например, автозапчастями или каким-то иным имуществом.

Сроки обмена по договору мены

Законодатель не устанавливает каких-то определенных сроков для обмена имуществом. В том числе такие условия отсутствуют и применимо к одномоментности передачи имущества обеими сторонами. Одна сторона может передать товар сегодня, другая через некоторое время, определенное соглашением.

Вместе с тем права стороны, передавшей имущество первой, законом защищаются. 

В частности, охрана интересов такой стороны регулируется нормой 328 ГК.

Эта статья описывает условия, при которых первая сторона может остановить исполнение своего обязательства или вовсе отказаться от такого исполнения, а вдобавок ко всему еще и потребовать возмещения убытков.

К таким условиям относится непредставление контрагентом исполнения обязательства, а также всевозможные обстоятельства, которые могут прямо указать на факт того, что такое обязательство в срок исполнено не будет

Договор мены: подробности для бухгалтера

  • Договор мены: порядок бухгалтерского и налогового учета … и налогового учета операций по договору мены? По договору мены производится обмен автомобилями. Согласно … , приобретенных по договору мены;
    – Энциклопедия решений. Учет приобретения материалов по договору мены;
    – Энциклопедия решений … средств по договору мены;
    – Энциклопедия решений. Учет реализации материалов по договору мены;
    – Энциклопедия решений … договору мены. Риск случайной гибели товара по договору мены;
    – Энциклопедия решений. Передача товара по договору мены …
  • НДФЛ в 2018 году: разъяснения Минфина России … уменьшить сумму доходов, полученных по договору мены в размере стоимости передаваемых по … уставном капитале общества, установленной в договоре мены, на сумму фактически произведенных им … случае нахождения квартиры, приобретенной по договору мены, в собственности налогоплательщика менее минимального … величину стоимости акций, определенную в договоре мены, в случае, если стоимость обмениваемых … . При продаже квартиры, полученной по договору мены и находившейся в собственности налогоплательщика …
  • Обзор писем Министерства финансов РФ за октябрь 2018 года … уменьшить сумму доходов, полученных по договору мены в размере стоимости передаваемых по … уставном капитале общества, установленной в договоре мены, на сумму фактически произведенных им …
  • Переходные положения в связи с повышением НДС … Минфина не относится.
    Мена.
    По договору мены каждая из сторон обязуется передать … ст. 567 ГК РФ).
    По договору мены может возникнуть ситуация, когда одна … году, – 20 %.
    Если при заключении договоров мены накануне 2019 года стороны не …
  • Обзор писем Министерства финансов РФ за июль 2018 … . При продаже квартиры, полученной по договору мены и находившейся в собственности налогоплательщика …
  • Обзор писем Министерства финансов РФ за сентябрь 2018 года … случае нахождения квартиры, приобретенной по договору мены, в собственности налогоплательщика менее минимального … акции были приобретены в рамках договора мены ценных бумаг, то при исчислении … величину стоимости акций, определенную в договоре мены, в случае, если стоимость обмениваемых …
  • Нюансы применения имущественных вычетов по НДФЛ … получить 260 000 рублей по договору мены?
    Мена является одним из вариантов … имущество. Согласно ГК РФ к договору мены применяются правила купли-продажи, то … является продавцом.
    Приобретая имущество по договору мены, может ли налогоплательщик получить вычет … можно получить в случае, если договор мены составлен в связи с предоставлением …
  • Обзор писем Министерства Финансов РФ за март 2017 года … дохода, полученного в результате исполнения договора мены квартиры, определяется исходя из стоимости … квартиры, указанной в договоре мены.
    Письмо от 30 декабря 2016 …
  • Ошибки, допускаемые работодателями при заключении трудового договора … и тот же шаблон трудового договора, меняя лишь данные работников. Но законодательство …
  • Обзор писем Министерства Финансов РФ за июнь 2017 года … акции были приобретены в рамках договора мены ценных бумаг, то при исчислении … величину стоимости акций, определенную в договоре мены, в случае если стоимость обмениваемых …
  • Возможно ли перевести основные средства с остаточной стоимостью менее 40 тыс. руб. в состав МПЗ? … организации, паевой фонд;
    передача по договору мены, дарения;
    внесение в счет вклада …
  • Применение Федерального стандарта «Аренда» с 2018 года … ).
    Если срок пользования имуществом, предусмотренный договором, менее срока полезного использования объекта учета …
  • Как оформить стажировку правильно? … испытательный срок (например, если срок договора менее 2 месяцев).
    Трудовая книжка: вносить …
  • Объект учета «доходы» с 2019 года … таких доходов (например, полученных по договору мены, бартера) необходимо обратить внимание на …
  • Изменения валютного законодательства 2017 – 2018 года … , ФТС и ФНС.
    Если сумма договора менее 1000 долларов, нужна только справка …

Источник: https://www.audit-it.ru/terms/agreements/dogovor_meny.html

Глава 2. Договор мены

Договор купли продажи или мены

1.Понятие договора мены содержится в ст.567 ГК: “По договору мены каждая изсторон обязуется передать в собственностьдругой стороны один товар в обмен надругой”.

Посвоей правовой природе договор мены,как самостоятельный вид гражданско-правовогодоговора, близок договору купли-продажи.Их объединяет прежде всего необходимостьналичия права собственности у сторондоговора на товар (в договоре купли-продажи)и товары (в договоре мены), являющиесяпредметом данных договоров.

Поэтому вдоговоре мены каждая из сторон одновременнопризнается продавцом товара, которыйона обязуется передать, и покупателемтовара, который обязуется принять вобмен. Как следствие, ни одна из сторонв договоре мены не может называться нипродавцом, ни покупателем.

Договор меныв системе гражданско-правовых договоров,по существу, является единственнымдоговором, в котором стороны не имеютспецифического наименования. Ониназываются просто и безымянно – стороныдоговора.

Договорыкупли-продажи и мены тесно связываетистория их зарождения и развития. Старшимиз них является договор мены, возникшийна заре развития человеческого обществав период, когда денег как таковых вовсех их формах проявления еще несуществовало. Естественно, в тот периоди сама мена не имела правового характера.

В римском праве в течение длительноговремени, включая классический периодистории римского права, мена рассматриваласьв качестве непоименованного реальногоконтракта .

Собственно говоря, идоговор купли-продажи в римском праве,совершавшийся способом манипуляции,первоначально был, по существу, сделкойпо обмену определенной вещи насоответствующее количество материала,в роли которого выступала медь.

По мереразвития торговли и появления чеканныхметаллических денег договор купли-продажистал основным в системе договоров попередаче вещей в собственность. Договормены во многих странах Европы получилв законодательстве статус поименованногодоговора лишь в позднее Средневековье.

При этом законодательные акты посвящалидоговору мены незначительное числоправовых норм, рассматривая его хотя ив качестве самостоятельного, но тем неменее вспомогательного (дочернего)договора по отношению к договорукупли-продажи. Таковым, по существу, онпродолжает оставаться и в современномгражданском законодательстве впромышленно развитых странах, включаяРоссию.

——————————–

См.: Зомъ Рудольф. Институции. Учебникистории и системы римского гражданскогоправа. С. 261.

Рольдоговора мены резко возрастает во времявойн и иных кризисных ситуаций в странахв периоды обесценения денег.

Взаимосвязьи взаимозависимость договора мены идоговора купли-продажи в российскомзаконодательстве проявляются и висточниках правового регулированиядоговорных отношений в области менытоваров. Согласно п. 2 ст. 567 ГК к договорумены применяются соответственно правилао купле-продаже (гл.

30 ГК), если это непротиворечит правилам гл. 31, посвященнойдоговору мены, и существу мены.

Такимобразом, договорные отношения по менетоваров регулируются двумя видаминормативных источников: нормами одоговоре купли-продажи (их подавляющеебольшинство) и специальными нормами одоговоре мены, основанными на положенияхгл. 31 ГК.

Так,к договору мены применяются правовыенормы о форме договора, качестве,комплектности (комплекте) товаров, ихассортименте, количестве товаров,определяемых родовыми признаками, местуи порядку передачи, ответственности заненадлежащее качество и иные нарушенияпо исполнению обязательств, предусмотренныеГК для договора купли-продажи. Однимсловом, применяются все нормы, неявляющиеся специальными, созданнымидля договора мены, и не противоречащимиправовой сущности данного договора.

Договормены является консенсуальным, возмездными двусторонним.

2.Сторонами договора мены могут быть всебез исключения субъекты гражданскогоправа, в том числе физические и юридическиелица, а также публично-правовые образования(Российская Федерация, субъекты Федерации,муниципальные образования).

Никакихограничений по участию в качествестороны договора мены для каких-либосубъектов гражданского права закон несодержит.

Поэтомуневозможно признать основанным назаконе мнение о невозможности выступленияв гражданско-правовом договоре в качествестороны государства . Обосновываетсяданное мнение тем, что якобы натуральныйобмен противоречит основным принципамбюджетного устройства страны.

Во-первых,не ясно, о каких принципах бюджетногоустройства страны идет в данном случаеречь. Во-вторых, в практике нередко междуРоссийской Федерацией и субъектами РФзаключаются договоры мены зданиями исооружениями, предназначенными дляуправленческих, производственных,жилищно-бытовых и иных целей.

Все такиедоговоры признаются действительными.

——————————–

См.: Гражданское право. Учебник / Подред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. Т. 2.М., 2000. С. 108.

3.Предметом договора мены, как сказано вГК, являются товары. При этом закон неопределяет того, что следует пониматьпод товаром, употребляемым в широкомсмысле слова.

Исходя из сущности договорамены, под предметом данного договора,во-первых, необходимо понимать имущество,используемое как в предпринимательскихцелях, так и для личного, семейного,домашнего и иного потребления, несвязанного с предпринимательскойдеятельностью.

В данном смысле словапонятие предмета договора мены идентичнопонятию предмета договора купли-продажи.

Работыи услуги, результаты интеллектуальнойдеятельности и иные объекты гражданскихправ к предметам договора мены неотносятся. На этом основании понятиебартерной сделки, употребляемое в п. 3ст. 2 Федерального закона от 8 декабря2003 г. “Об основах государственногорегулирования внешнеторговой деятельности”, не имеет ничего общего с понятиемдоговора мены, используемым в ГК.

——————————–

СЗ РФ. 2003. N 50. Ст. 4850.

Всоответствии с данным Закономвнешнеторговая бартерная сделка,совершаемая при внешнеторговойдеятельности и предусматривающая обментоварами, работами, услугами, инойсобственностью, – в том числе сделка,которая наряду с указанным обменомпредусматривает использование денежныхи (или) иных платежных средств.

Вприведенном понятии бартерной сделкиречь идет, по существу, о новой разновидностигражданско-правовой сделки, близкой кдоговору мены, но не идентичной ему.

Во-вторых,под предметом договора мены следуетпонимать вещи. Имущественные права немогут быть предметом договора мены попричинам, изложенным при определениипредмета договора купли-продажи.

Нашемнение совпадает с мнением В.В. Витрянского и подтверждается позицией ВысшегоАрбитражного Суда РФ, выраженной винформационном письме его Президиумаот 24 сентября 2002 г.

N 69 “Обзор практикирассмотрения споров, связанных сдоговором мены” .

——————————–

КонсультантПлюс:примечание.

МонографияМ.И. Брагинского, В.В. Витрянского”Договорное право. Договоры о передачеимущества” (Книга 2) включена винформационный банк согласно публикации- М.: Издательство “Статут”, 2002(издание 4-е, стереотипное).

См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В.Договорное право. Книга вторая: Договорыо передаче имущества. М., 2000. С. 265.

ВВАС РФ. 2003. N 1.

В-третьих,предметом договора мены могут бытьлюбые вещи, движимые и недвижимые, влюбом их сочетании. В рамках действиядоговора способны обмениваться недвижимыевещи с недвижимыми и движимыми, движимыевещи с движимыми и недвижимыми.

Попредмету договора – единичному (а невсеобщему) товару никакого отличиядоговора мены от договора купли-продажине существует.

Отличие в другом: такомуединичному товару противостоит другойединичный товар (договор мены) иливсеобщий товар – деньги (договоркупли-продажи).

В-четвертых,в одном-единственном случае предметамидоговора мены, по нашему мнению, могутбыть только деньги, но различной валютнойпринадлежности. Речь идет о договорахпо обмену российских рублей на долларыСША или евро, или иностранной валюты нароссийские рубли.

В данном случае обменуподлежат неодинаковые в количественномвыражении содержащихся в них денежныхединиц валюты, приравниваемые к одномузнаменателю на день заключения договорамены.

Таким знаменателем является ихрыночная цена, определяемая курсомобмена, ориентированного на равноценнуюпотребительскую стоимость приобретаемыхна них товаров.

Распространение действиядоговора мены на сделки по обмену валютподчеркивает наиболее важную сущностнуюхарактеристику договора мены -равноценность обмениваемых в отношениидруг к другу однопорядковых товаров, вданном случае денег различной валютнойпринадлежности.

4. договора мены подверженоглавным образом воздействию специальныхправовых норм.

Преждевсего это относится к цене договора ирасходам, которые должны нести стороныв процессе исполнения лежащих на нихобязанностей (ст. 568 ГК).

Наиболеераспространенный тип договора меныхарактеризуется равноценностью стоимоститоваров, передаваемых сторонами другдругу при исполнении договора. Какследствие этого, вопрос об использованиисторонами денег в качестве дополнительнойоплаты товаров при их обмене междусторонами не возникает.

Деньги в договоремены используются лишь в качестве оплатырасходов по взаимной передаче и принятиютоваров.

Данные расходы обычно связаныс доставкой товаров одной сторонойдругой, составляя иногда при транспортировкетовара на длительное расстояние и оплатеэкспертизы при приемке товара поколичеству и качеству весьма солиднуюсумму. Такие расходы осуществляет, какправило, сторона, которая несетсоответствующие обязанности по договору.

Однаков некоторых договорах мены обмениваемыетовары неравноценны.

В этих случаяхсторона, обязанная передать товар, ценакоторого ниже цены товара, предоставляемогов обмен, может быть вынуждена оплатитьразницу в ценах до или после передачитовара, если иной порядок не предусмотрендоговором.

Данная обязанность по оплатеразницы, исходя из судебной практики,возникает, когда неравноценностьобмениваемых товаров признана сторонамив самом договоре мены или, во всякомслучае, вытекает из согласованноговолеизъявления сторон.

Так,при рассмотрении одного дела кассационныйсуд в своем постановлении записал, чтосодержащиеся в договоре мены или иныхдокументах, являющихся его неотъемлемойчастью, данные о неодинаковых ценахсами по себе не свидетельствуют онеравноценности обмениваемых товаров. Правильная оценка сложившихсямежду сторонами отношений может бытьдана только после выяснения воли сторонпо затронутому вопросу.

Суд исходил изтого, что в ст. 568 ГК содержится лишьпрезумпция равноценности товаров вдоговоре мены. Высший Арбитражный СудРФ, по существу, поддержал подобногорода толкование ст. 568 ГК. Нельзя вместес тем забывать, что указанная презумпция,как и все другие презумпции толкованиязаконов, опровержима. В конечном счетевсе зависит от обстоятельств каждогоконкретного дела, рассматриваемогосудом.

——————————–

ВВАС РФ. 2003. N 1.

Приобмене товарами обязанности сторондоговора мены по времени исполнениянередко совпадают.

В случае же, когдапо договору подобного рода совпадениев исполнении указанных обязанностейсторонами отсутствует, применяютсяположения о встречном исполненииобязательств, предусмотренные ст. 328ГК.

В соответствии с данными правиламисторона, на которой лежит встречноеисполнение, при неисполнении другойстороной обязанности по договору вправеприостановить исполнение своегообязательства либо отказаться от негои потребовать возмещения убытков.

Важнаяспециальная норма о переходе правасобственности на обмениваемые товарыустановлена в ст. 570 ГК. В отличие от ст.

223 ГК, предусматривающей в качествеобщего правила переход права собственностина вещь по договору с момента ее передачи,право собственности на товары по договорумены переходит к сторонам послеодновременной передачи соответствующихтоваров обеими сторонами.

Это означает,что в договоре, предусматривающемнеодновременный обмен товарами, правособственности переходит к сторонампосле передачи товара стороной,исполняющей свою обязанность последней.

Данное положение не применяется кдоговору мены, предметом которогоявляется недвижимая вещь: правособственности на нее переходит от однойстороны к другой в момент государственнойрегистрации. Специфику имеет и правоваянорма, содержащаяся в ст. 571 ГК. В отличиеот ст. 461 ГК, на которую содержится ссылкав ст. 571, сторона, у которой третьим лицомизъят приобретенный по договору менытовар, вправе потребовать от другойстороны не только возмещения убытков,но и возврата товара, полученного вобмен.

ДОПОЛНИТЕЛЬНАЯЛИТЕРАТУРА

КонсультантПлюс:примечание.

МонографияМ.И. Брагинского, В.В. Витрянского”Договорное право. Договоры о передачеимущества” (Книга 2) включена винформационный банк согласно публикации- М.: Издательство “Статут”, 2002(издание 4-е, стереотипное).

БрагинскийМ.И., Витрянский В.В. Договорное право.Книга вторая: Договоры о передачеимущества. М., 2000. Гл. 9.

АнохинВ., Незнамова Е. Договор мены: вопросытеории и практики рассмотрения споров// Хозяйство и право. 2002. N 10 (С. 120 – 128) и N11 (С. 115 – 125).

Источник: https://studfile.net/preview/6702097/page:11/

Крепость Права
Добавить комментарий