Квартира в залоге что значит

Квартира в залоге у банка: 5 вариантов продажи

Квартира в залоге что значит

Уже много раз описанные «прелести» нынешнего кризиса (рост курса доллара, увольнения, сокращения зарплат) могут привести к тому, что взятый пару лет назад ипотечный кредит становится непосильным бременем.

Вариантов выхода из ситуации существуют разные (об одном из них – попросить у банка кредитные каникулы – наш журнал писал не так давно), однако может случиться и так, что не обойтись без «хирургического вмешательства» – продажи заложенной квартиры.

Как это сделать с наименьшими потерями – разбирался корреспондент Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Лучше не надо…
Продавать или нет – этот вопрос, конечно, не из числа тех, на которые можно дать ответ в статье. Каждый человек решает его самостоятельно, исходя из собственных условий и обстоятельств, глубины своего личного финансового кризиса.

Однако (если все-таки признать уместными какие-то рекомендации) лучше этого не делать.

«Продавать квартиру нужно только в самом крайнем случае, когда уже приняты все меры выхода из сложившейся ситуации, – считает Татьяна Микеева, директор департамента кредитования физических лиц Независимого Бюро Ипотечного Кредитования.

– До принятия этого решения нужно постараться найти новую работу, поставить в известность банк и попытаться получить от него отсрочку, выяснить, подходите ли вы под условия государственной программы помощи заемщикам».

«Постарайтесь использовать все возможные средства для того, чтобы сохранить квартиру, – вторит и Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга Группы компаний «Домостроитель».

– Даже если вы твердо решили продавать ее, но при этом ситуация позволяет вам не делать этого прямо сейчас, мой совет: дождитесь конца нынешнего года или начала следующего. В этот период рынок испытает острый дефицит предложения: новые проекты не будут выводиться.

И возникший дисбаланс спроса и предложения заставит цены на недвижимость снова подняться».

Итак, первый вариант – назовем его классическим. В этом случае деньги покупателя идут частично продавцу, частично – банку для погашения оставшейся части кредита. «Разберем пример: продается квартира, стоимость которой составляет $100 тыс., а остаток ссудной задолженности – $80 тыс.

, – говорит Татьяна Микеева (НБИК). – Покупатель закладывает в две разные ячейки $80 тыс. и $20 тыс. – первая сумма для банка, вторая для продавца. После закладки денег в депозитарную ячейку банк подает в регистрационную службу документы для снятия залога с квартиры и одновременно регистрации новой сделки.

Обе эти сделки идут параллельно».

Второй вариант – смена должника. В этом случае покупатель платит только то, что причитается продавцу (в приведенном выше примере – $20 тыс.), а долг банку выплачивает в виде ипотеки.

Все в этой схеме хорошо, но она категорически не нравится банкам: они говорят, что здесь появляется новый ипотечный заемщик, которого надо изучать, проверять… И кредит – даже если он будет выдан – окажется не под 11% годовых (как у продавца, получавшего ипотеку года два назад), а под сегодняшние 16-18%.

В общем, вариант пока что «мертвый» – как отметила Т.Микеева, «практически ни один из российских банков такого продукта не предлагает».

Способ третий – погасить кредит самостоятельно и продать квартиру. Идеально со всех точек зрения (не нужно вообще заморачиваться взаимоотношениями с банком), но где же взять необходимые деньги? Ответа тут два.

Либо уговорить покупателя дать эту сумму до сделки (это для покупателя, понятно, серьезный риск). Либо продавцу извернуться самому.

Сейчас, несмотря на кризис, достаточно хорошо развито потребительское кредитование, и если до погашения кредита осталась относительно небольшая сумма ($20-30 тыс.), ее можно одолжить.

Да, получение нового кредита – это новые траты, и проценты по потребительскому кредиту будут не в пример больше, чем по ипотечному. Но, с другой стороны, продаваться квартира будет уже как свободная, без обременений, а это повышает цену.

Способ четвертый – купить себе другое жилье. До кризиса такие сделки совершались, как правило, «на улучшение»: заемщики продавали свои квартиры и покупали более комфортабельное жилье, а размер их долга банку, естественно, становился больше.

Сегодня же появились сделки «вниз»… В общем, если кредитор, попавший в сложную ситуацию, объяснит банку, что квартиру он продает для того, чтобы купить себе жилище поскромнее, а полученную доплату пустит на то, чтобы погасить свой долг – банк, конечно, возражать не станет.

Пятый способ, он же последний – перестать платить по кредиту. У него, несомненно, есть плюсы – не нужно делать ничего, все хлопоты возьмут на себя банк-кредитор и служба судебных приставов.

Минусы, однако, существеннее: квартира будет продана с торгов (что само по себе не предполагает, что за нее будет выручена приличная цена), плюс к тому незадачливому заемщику придется оплатить огромное количество штрафов, судебных издержек и т.п.

В общем, вариант невыгодный настолько, что нормальные люди вряд ли станут рассматривать его всерьез.

С думой об окружающих
Основное отличие подобных сделок от обычных – наличие «третьей стороны», т.е. банка. Соответственно, придется потратить какое-то количество времени и сил на выстраивание отношений с ним. «Лучшая линия поведения – честная и открытая, – считает Артис Вейпс, Директор компании «Фонд кредитов».

– Но необходимо помнить, что банк – не благотворительная организация, он преследует свои финансовые интересы». Как отмечает эксперт, получение разрешения на сделку зависит от множества факторов, в том числе и таких, которые заемщику понять сложно – например, уровня менеджмента банка, его текущей финансовой ситуации.

«Банки, обжегшись на молоке, дуют на воду, требования и механизмы продажи таковы, что реализовать такую сделку (продажу залога) исключительно сложно, – продолжает А.Вейпс. – Банк, может быть, был бы и рад, но есть масса законодательных и технических сложностей, резко ограничивающих его возможности».

В общем – это мы уже от себя – нужно использовать любую возможность устранить «счастье» общения с банком, и в этой связи мы настоятельно рекомендуем использовать способ номер три из предыдущей главы.

Еще в сделке участвует покупатель. На первый взгляд, он присутствует всегда, ипотечную квартиру мы продаем или нет, и отличий тут никаких. Но – не будем спешить с выводами. Дело в том, что продажа заложенной недвижимости – это по определению форс-мажор, а очень многие люди склонны считать проблемы других как дополнительные возможности для себя.

Изъясняясь проще, можно сказать так: узнав, что вы продаете квартиру потому, что увязли в кредите, покупатель рассудит, что деваться вам некуда, и потребует дополнительные 10% скидки.

В общем, прежде чем рассказать покупателю нечто о своих жизненных обстоятельствах, подумайте дважды, не забывая восточную мудрость: «провинившийся язык отрубают вместе с головой»…

Объяснения, полученные от риэлторов, сводятся к тому, что подобные сделки очень сложны – нужно уговорить не только участвующие стороны, но и банк. Кроме того, предложение в последнее время вообще выросло – на рынке много просто свободных квартир, и по вполне адекватным ценам, только никто покупать их не хочет.

Зачем связываться с объектами еще и с обременением?! Высказывалась и такая мысль: добрый наш народ вообще не склонен платить за услуги, 3-4-5% риэлторской комиссии многими воспринимаются как огромные деньги, получаемые ни за что.

А ипотечный заемщик еще и находится в заведомо стесненных условиях, он будет биться со всеми (и с риэлтором в том числе) за каждую копейку.

Одним словом, как стричь свинью: визгу много, шерсти мало… Оценить, насколько эти доводы риэлторов соответствуют действительности (а в какой степени являются версией известного анекдота об официантке, мечтавшей, чтобы клиенты обедали дома, а чаевые присылали ей по почте), автор не берется. Но ясно одно – риэлторы спасательный круг ипотечным должникам точно не бросят, и плясать вокруг них польку-бабочку не станут…

Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Если поискать в интернете, можно найти сообщения о том, что «дефолтные» заемщики прощались со своими квартирами и еще и неплохо наживались на этом.

Это – святая правда, но с оговорочкой: все происходило в период активного роста цен, в 2006-7 годы. Общее удорожание тогда было таким, что с избытком компенсировало все потери на согласование с банком и прочее.

Не забудем и о том, что тогда предложение вообще было намного меньше, чем спрос – это вело к тому, что покупатели хватали любые квартиры, с обременением они или без.

Сегодня, мягко скажем, иначе. Спрос поутих, квартиру вообще продать не просто. Ипотечный объект воспринимается в таких условиях как «дефектный» – продать его если и можно, то с очень существенной скидкой. А это значит, что, даже продав квартиру, приобретенную год-полтора назад, вы не вернете заплаченные за нее деньги.

Одним словом, лучше пытаться сохранить квартиру, используя для этого любую возможность. Тем более что периоды снижения цен, как показывает история нашего рынка, всегда были не очень продолжительными.

Источник: https://www.metrinfo.ru/ipoteka/articles/kvartira-v-zaloge-u-banka-5-variantov-prodazhi.47714.html

Как купить квартиру в залоге: этапы сделки, риски

Квартира в залоге что значит

Выбирая квартиру на вторичном рынке самостоятельно, покупатель зачастую сталкивается с предложениями купить недвижимость, имеющую обременение банка. Если при этом объект отвечает всем нужным параметрам и продается по заманчивой цене, то стоит ли отказываться от сделки только из-за пометки «в залоге»?

Что означает наличие залога? Собственник недвижимого имущества имеет некоторые обязательства перед банком либо физическим или юридическим лицом. Чаще всего это заем, но также это может быть поручительство недвижимостью по обязательствам третьего лица.  

Залогодатель не вправе распоряжаться своим имуществом без согласия залогодержателя. Если собственник не исполнит обязательства, то залогодержатель может удовлетворить свои требования, продав заложенное имущество.

Ипотека под 2%: условия и расчеты >>>

Плюсы покупки

  1. Юридическая чистота объекта

Если в свое время данная недвижимость была принята банком для обеспечения по обязательствам, то это значит, что юристы фининститута, а также страховой компании, проверили объект и одобрили сделку. 

Учитывая то, что процесс снятия с залога занимает некоторое время и создает волокиту, продавцы готовы «отдать» жилье по цене ниже рыночной. Процент уступки может достигать 20%.

Минусы покупки

Если заложенная квартира покупается с участием банка, то до совершения сделки потребуется порядка 5 рабочих дней, чтобы залогодержатель рассмотрел заявление и дал согласие на продажу.

В случае реализации залоговой недвижимости через суд придется иметь дело с бывшими владельцами, которые могут не захотеть добровольно покидать жилье. Они могут подать иск о признании сделки недействительной. Выселение бывших хозяев может обернуться волокитой и стрессом.

Какое вторичное жилье не стоит покупать >>>

Этапы оформления

Если вам предлагают купить квартиру в залоге, то сделать это можно двумя способами.

Без снятия обременения банка

В данном случае сделка купли-продажи осуществляется с наличием банковского обременения, которое будет снято автоматически в течение трех рабочих дней после заключения сделки купли-продажи. Этот способ для тех, кто покупает квартиру за наличный расчет. Алгоритм покупки будет следующим.

  1. Оформляется договор задатка у нотариуса.
  2. Залогодатель, то есть продавец, обращается в банк за разрешением продать заложенную недвижимость.
  3. Покупатель открывает в том же банке текущий счет на свое имя и кладет на него ровно ту сумму денег, которая нужна для погашения долга. Кредитный комитет в течение 5 рабочих дней рассматривает ситуацию и выдает согласие.
  4. Банк выдает разрешение собственнику продать данное заложенное имущество без снятия обременения. В гарантийном письме обязательно указывается, кому именно продается жилье.

— Это письмо одного содержания предоставляется двум адресатам: нотариусу и регистрирующему органу, — рассказывает частный нотариус Салтанат Бельбаева. — Регистратор видит, что квартира находится в залоге и для того чтобы право собственности было зарегистрировано за покупателем, им тоже нужно это письмо.

  1. Покупатель снимает деньги с текущего счета и погашает долг продавца.
  2. Стороны сделки вместе с кредитным менеджером банка идут к нотариусу. Менеджер приносит оригиналы правоустанавливающих документов. И совершается сделка. Обременение снимется автоматически в течение трех дней.

Как продать или купить депозит Жилстройсбербанка >>>

Со снятием обременения

Банк в этой процедуре не участвует. Покупается недвижимость, уже снятая с обременения.

  1. Заключить у нотариуса договор задатка или предварительный договор.

— Чаще заключают договор задатка, так как там существуют санкции, — отмечает нотариус Салтанат Бельбаева. — В договоре указывается, что одна сторона выдает, другая получает задаток в такой-то сумме в счет будущего договора купли-продажи квартиры по такому-то адресу.

Также отображается общая сумма договора и срок исполнения основного договора. Здесь дополнительно может указываться, что сумма задатка выдается для погашения кредита, выданного под залог этой же квартиры.

Отмечается, что к моменту заключения основного договора купли-продажи продавец обязуется снять все обременения.

Нотариус поясняет, что предварительный договор такой же как договор задатка, только без санкций.

— Сторона продавца и покупателя подписывает договор, что в дальнейшем будет приобретена квартира по такому-то адресу, — рассказывает С. Бельбаева. — Может быть определена сумма взноса, которая должна быть выплачена в день подписания предварительного договора. Обязательно оговаривается общая сумма договора.

Может быть отмечено, что покупателю известно, что квартира находится в залоге, и что продавец к моменту заключения основного договора купли-продажи обязуется снять все обременения. Только нет санкций, означающих, что в случае отказа продавца, он должен выплатить двойную сумму задатка. Или в случае отказа покупателя задаток остается у продавца.

Этого в предварительном договоре нет.

  1. Продавец погашает свой долг перед банком, и квартира выходит из-под обременения.
  2. Покупатель отдает оставшуюся сумму и заключается сделка.

Реструктуризация ипотеки: права заемщика, изменения в договор >>>

Если квартира покупается в ипотеку

Зачастую покупатель не имеет всей суммы стоимости недвижимости и хочет оформить ипотечный заем.

  1. Банк выдает гарантийное письмо о готовности кредитовать покупателя.
  2. Продавец с гарантийным письмом покупателя идёт в банк, где у него оформлена ипотека.
  3. Недвижимость снимается с залога и переоформляется на имя покупателя.

В этом случае учитывается платежеспособность покупателя и решение банка, в котором оформлен ипотечный заем.

Как многодетным, неполным и семьям с детьми-инвалидами получить жилье по госпрограмме >>>

Какие могут быть риски

— Если придерживаться всех юридических аспектов процедуры вывода недвижимости из залога, то в принципе рисков никаких, — считает директор агентства недвижимости «КарагандаРиэлт» Наталья Шилина. — Но есть моральный аспект в вопросах залогового имущества со стороны продавца.

Есть люди непредсказуемые, когда они продают за одну цену, на порядок дешевле, потому что квартира находится в залоге.

А когда человек дает определенную сумму для погашения этого залогового долга в банке, хозяин погашает этот долг, и затем, уже когда сняты обременения с квартиры и отсутствует долг, начинаются не совсем правильные разговоры: «Я передумал продавать квартиру», «я так погорячился и дешево ее продаю».

И вот здесь наступает тот самый момент угрозы для покупательской стороны. В моей риелторской практике такого не было, потому что, зная наперед всю процедуру, можно предотвратить такие ситуации.

Но люди, которые самостоятельно выполняют эти шаги по закрытию ипотечного или другого долга, они, конечно, эти юридические нюансы не знают. И наступает такой момент, когда люди не могут договориться по вопросу цены или по возврату задаточного долга, и обращаются в суд. И эти моменты могут случится без участия грамотного риелтора.

Как выгодно расширить жилплощадь >>>

Советы при покупке квартиры в залоге

  1. Обращайтесь к специалистам

— Продавцы не всегда обозначают в объявлениях, что имущество залоговое, — говорит Наталья Шилина. — Не желая обращаться к услугам риелторов, они пытаются продать жилье самостоятельно. И здесь возникает загвоздка для покупателя. Я недавно общалась с категорий людей, которые приобретали недвижимость в ипотеку.

Из 8 квартир 3-4 были в залоге, и хозяева изначально об этом не говорили и не обозначили в объявлении. И покупатели тратят свое время, когда совершают самостоятельный поиск без риелтора. Ищут по карте, приезжают из других городов, присматриваются.

А потом когда доходит до банка, когда нужно предоставить ксерокопии документов приобретаемой квартиры, и тут раскрывается вся ситуация.

Перед заключением сделки нужно тщательно проверить все документы, так как помимо рисков, связанных с ипотекой, возможно и наличие множества иных подводных камней, присущих рынку вторичной недвижимости. Так, несмотря на выдачу задатка и погашение долга, сделку под угрозу может поставить отсутствие согласия супруга продавца.

  1. Не вселяйтесь, не делайте ремонт в объекте, который еще не оформлен на ваше имя

Лучше не торопиться, и дождаться, когда все формальности будут соблюдены.

Карима Апенова, информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/8477/

Недвижимость в залоге — есть ли смысл связываться?

Квартира в залоге что значит

Пометку о том, что квартира находится в залоге, в объявлениях выделяют красным цветом. И многие покупатели осознанно игнорируют эти предложения.

Кто-то боится сложностей с документами, называя такую недвижимость «проблемной», кто-то опасается резкой реакции владельцев квартиры, которые в свое время оформляли залог, а кто-то не хочет и вовсе уже после оформления сделки лишиться своей покупки на вполне законных основаниях. Насколько оправданы подобные опасения? Давайте попробуем разобраться.

Итак, сложности с приобретением залоговой недвижимости в вопросе оформления документов могут возникнуть только в случае вашей личной невнимательности и отсутствия компетентного консультанта. Ведь перед тем, как выдать залог, служба собственной безопасности банка в обязательном порядке проверяет, насколько «чисты» документы.

Поскольку, априори при оформлении кредита (а под залог недвижимости небольшие суммы не выдают) банковские работники взвешивают текущие риски, и прорабатывают возможность возврата денег путем продажи залогового имущества. И если банк, выдававший кредит, обладает хорошей репутацией, пожалуй, он наоборот станет гарантом чистоты документов. Соответственно, опасения в данном случае беспочвенны.

А вот риск лишиться квартиры уже после ее приобретения вполне реален.

Основанием этому может служить заявление от прежнего владельца квартиры. Чтобы избежать подобного развития событий следует у работников банка требовать документы, подтверждающие законность и обоснованность сделки. 

Не лишней будет, так же, встреча с доверителем (если продавец действует по доверенности) или владельцем жилья, для уточнения вопросов. В частности, не имеет ли возражений против продажи хозяин квартиры.

Поскольку, на практике встречаются ситуации, когда на торги недвижимость выставляется без ведома владельца, например, если банк напрямую дает объявление о продаже. Незаконной покупка может быть признана и в случае, если сумма сделки не покрывает суммы залога.

Возможно это в случае, когда залог брался на пике стоимости жилья, а «с молотка» недвижимость продается на спаде цен. В этой ситуации экс-владелец квартиры, уже после оформления всех документов, подаст заявление, о неполном покрытии долга.

Такое право у бывших владельцев есть, поскольку им придется выплачивать долг даже после продажи квартиры (сумма долга ведь не полностью закрыта). И в числе проигравших остается покупатель — деньги уже оплачены, а квартира возвращена прежним владельцам, и все это на законных основаниях.

Кроме того, проблематичным может оказаться и въезд в новое жилье. Поскольку ни риэлторские агентства, ни банк не занимаются выселением прежних хозяев. По факту только новый владелец квартиры, и только в судебном порядке может заставить освободить квартиру.

При этом, прежние хозяева могут подать встречный иск, о признании незаконности сделки купли-продажи.

И даже если оформление документов происходило без нарушений, все судебные разбирательства и дополнительные проверки документов отнимут много времени, денег и нервов.

Обратите внимание и на то, что продажа залогового имущества может осуществляться несколькими способами. Первый, наиболее распространенный, в форме аукциона. Банк выставляет объявление о продаже не позднее, чем за 15 дней до начала торгов (либо на собственном сайте, либо в специализированном издании).

В объявлении указывается не только краткая информация о недвижимости, но и дата, и место проведения торгов.

Кроме того, по указанному в объявлении телефону вы можете узнать, каким образом будет проходить аукцион (по английской системе, когда начинают с минимальной цены, с постепенным повышением, или по голландской, когда назначается максимальная цена, с постепенным понижением). Следует учитывать, что заявка на участие в аукционе должна подаваться заранее.

Кроме того, иногда возникает необходимость внести гарантийный взнос. Чаще всего он составляет 5-15% от стоимости залогового имущества. Если квартиру в итоге приобретете не вы, гарантийный взнос возвращается. Если же вы отказываетесь от торгов по неуважительной причине, взнос остается у банка.

Второй способ — адресный, когда квартира приобретается вне аукциона. Особенность данного способа покупки заключается в том, что основной плюс залоговой недвижимости, стоимость ниже рыночной, практически всегда отсутствует.

Третий способ — самостоятельный. То есть, вы, найдя квартиру, находящуюся в залоге, не дожидаетесь торгов, а приобретаете жилье напрямую, непосредственно у хозяев недвижимости. В данном случае все риски, связанные с подобными сделками вы берете на себя, поскольку банк не принимает участия даже как посредник. Он является просто одной из сопутствующих сторон сделки.

Наименее затратный по нервам, и максимально безопасный для покупателя — это четвертый способ приобретения жилья — риелторский. Это именно та ситуация, когда риелтор, или представитель агентства недвижимости, берет на себя обязательства по полному ведению сделки.

Найти необходимую недвижимость, проверить добросовестность сделки между банком и заемщиком, провести официальную и неофициальную проверку недвижимости и юридической чистоты документов, помочь в оформлении всех бумаг, провести консультацию покупателя по вопросам приобретения залоговой недвижимости — все это входит в услуги риелтора.

Безусловно, в этом случае повышаются общие затраты со стороны покупателя, однако, повышается и уровень надежности проводимой сделки.

Основной плюс залоговой недвижимости — более низкая стоимость, относительно средней рыночной цены. И при грамотном юридическом сопровождении подобная сделка пройдет в полном соответствии с законом, и без лишних временных затрат. Вы не только сэкономите свои нервы и деньги, но и максимально комфортно приобретете новую квартиру.

Агентство недвижимости «RIA Light» выражает Вам свое почтение. Обратившись в наше агентство недвижимости, Вы получите консультацию по любым вопросам, касающимся недвижимости, и наши специалисты проведут любую сделку от начала до ее завершения. Мы будем рады видеть Вас в числе своих клиентов.

Наши координаты: 394-40-50, 8707-044-0949

info@rialight.kz

Также Вы можете посетить наш сайт и более подробно ознакомиться с нашим агентством. На сайте размещены самые интересные и выгодные предложения.

www.rialight.kz

На правах рекламы

Источник: https://krisha.kz/content/articles/2013_/nedvizhimost_v_zaloge_est_li_smy

Квартира в залоге. О чем нужно знать заемщику?

Квартира в залоге что значит

Ипотечное кредитование в нашей стране набирает обороты. Сегодня редко встретишь человека, который не знает хотя бы в общих чертах, что такое ипотека. Однако осведомленность и юридически грамотный подход к решению жилищного вопроса с помощью кредита — это не одно и то же.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

О таком важном элементе ипотечного займа, каким является договор, рассказывает Константин ШИБЕЦКИЙ, директор ипотечного отделения АН «МИЦ-Недвижимость».

— Начнем с общих положений и понятий. Что такое кредитный договор?

— Кредитный договор — это основной документ, в котором содержатся все существенные условия взаимоотношений заемщика и банка-кредитора, предоставляющего ипотеку. Конечно, абсолютно все заемщики читают кредитный договор перед его подписанием.

Однако далеко не все правильно понимают прочитанное, а прочитав, забывают или, что еще хуже, не придают значения тому или иному пункту.

А ведь даже опытному юристу для изучения этого документа (в нем не менее десяти страниц убористого текста) понадобится два-три часа, что же говорить о простом гражданине, который далеко не так хорошо юридически подкован!

— Еще одно понятие, которое требует определения, — «расчетный период кредита». Что это такое?

— Понятие расчетного периода содержится в каждом кредитном договоре. Необходимо не только обратить внимание на дату, указанную в этом пункте, но и хорошенько ее запомнить.

Это так называемый час икс: именно после этого числа говорят о просрочке по кредиту. Очень часто заемщики допускают просрочки, банально забывая об очередном платеже. О последствиях этого расскажем отдельно.

— Какие виды кредитных договоров существуют?

— Прежде всего в любом ипотечном договоре содержится информация о целях выдачи кредита. Со средствами, предоставляемыми на приобретение недвижимости, все понятно, они идут непосредственно продавцу. Однако ипотечный кредит выдают не только на покупку, но и, например, на ремонт и благоустройство жилья.

В таком случае необходимо подтвердить целевое использование денег. Это можно сделать путем предъявления договора с подрядной организацией, осуществляющей ремонт, и чеков или товарных накладных на строительные материалы, элементы отделки, мебель и т.?д.

Конечно, строгого контроля над потраченными средствами кредитор осуществлять не будет, но обязанность заемщика предоставлять такие данные в договоре непременно указана.

Довольно распространены ипотечные продукты для приобретения новой недвижимости под залог уже имеющейся. Это может быть квартира в новостройке либо загородная недвижимость (дом или участок), которые клиент хочет купить, но прямого кредитования на них нет. В таком случае заемщик обязан предоставить в срок, определенный договором, документы, подтверждающие приобретение недвижимости.

В линейке ипотечных продуктов присутствует кредит на любые цели под залог имеющейся недвижимости. В таком случае ничего подтверждать банку не надо, но за эту услугу заемщик платит значительно больше — проценты за пользование подобным кредитом банки назначают максимальные.

— Среди участников ипотечной сделки присутствуют созаемщики и поручители. Есть ли между ними разница?

— Безусловно, есть, и принципиальная. Доход созаемщиков влияет на размер кредита, поручительство же является одним из способов обеспечения исполнения заемщиком обязательства перед банком. Проще говоря, банк может потребовать исполнения обязательства по кредиту у любого из созаемщиков, причем как полностью, так и частично.

Многие из граждан, соглашаясь на роль созаемщика, ошибочно полагают, что перед банком будет отвечать только тот, на чье имя оформлена недвижимость. Увы, это не так. Поручитель же отвечает по кредитному договору лишь после должника, если тот не смог исполнить свои обязательства.

Объединяет их только то, что, если созаемщик или поручитель захочет взять другой кредит для себя, обязательства по первому займу будут учтены и возможная сумма скорректирована.

— Зачастую заемщики стараются выплатить долг банку быстрее назначенного срока. Какова процедура досрочного возврата кредита?

— Досрочно вернуть кредит можно по инициативе банка-кредитора или заемщика. Если с инициативой выступает заемщик, то кредитор может назначить штрафные санкции либо разрешить сделать это без каких-либо ограничений.

Может быть установлен мораторий (временный запрет) на досрочное погашение сроком от трех месяцев до года. Штрафные санкции сегодня практически не применяют.

Как правило, заемщик не может произвести полное досрочное погашение в день обращения в банк, нужно предупреждать кредитора не менее чем за две недели.

Есть и приятные стороны этого процесса для заемщика. Например, многие считают, что при досрочном погашении банку придется выплатить все проценты. Однако это не так.

При полном или частичном досрочном возврате кредита проценты уплачивают только за фактическое количество дней пользования им.

При частичном досрочном погашении у заемщика почти всегда есть право выбора: или сократить срок кредита и оставить неизменным платеж, или уменьшить ежемесячный платеж при сохранении срока кредитования.

— А если досрочный возврат кредита происходит по требованию банка?

— Досрочный возврат займа по инициативе банка обусловлен, как правило, негативными последствиями кредитных отношений. Основные причины требований вернуть деньги, на которые следует обратить особое внимание:

• нецелевое использование кредита (в случае когда закладывают имеющуюся в собственности недвижимость на определенные цели);

• нарушение обязанностей заемщика по страхованию предмета ипотеки. Почему-то многие считают, что взаимоотношения со страховой компанией — это личное дело заемщика, однако банк это интересует не меньше;

• осуществление перепланировки без согласования с банком или разрешения соответствующих государственных (муниципальных) органов;

• просрочка более чем на 30 календарных дней или (внимание!) нарушение сроков внесения ежемесячных платежей более трех раз в течение одного года, даже если просрочка непродолжительна или незначительна по сумме.

Не следует забывать, что банк-кредитор не несет ответственности за просрочку в связи с задержкой поступления платежа заемщика из другого банка на счет в банке-кредиторе.

Иными словами, если при перечислении денег на счет заемщика произошла какая-нибудь заминка и ежемесячный платеж не поступил вовремя, то это личная проблема заемщика, лучше подстраховаться и отправить деньги заранее, чтобы не возникла просрочка.

Кроме того, у банка остается право требования досрочного возврата заемных средств при неисполнении или ненадлежащем исполнении любого обязательства кредитного договора или договора страхования.

Среди них, например, предоставление заемщиком один раз в три месяца справки с места работы по форме 2-НДФЛ или согласование с банком вселения в квартиру родственников.

Банк может потребовать досрочного погашения кредита в случае нарушения заемщиком правил пользования предметом ипотеки, например прописки тети или племянника из другого города без предварительного разрешения кредитора.

— Возможна ли сдача внаем ипотечной квартиры?

— Конечно, это возможно, но только при соблюдении определенных условий.

Во-первых, в банке должны заранее знать, что покупаемую с помощью ипотеки недвижимость вы намереваетесь сдавать в аренду, поскольку в некоторых банках существуют особенные условия кредитования таких заемщиков-рантье.

Во-вторых, вы обязаны получить у банка письменное согласие на это, иначе при проверке сотрудником кредитной организации состояния недвижимости, находящейся в залоге, можно попасть в неприятную ситуацию.

— Можно ли получить новый ипотечный или потребительский кредит при наличии действующей ипотеки?

— Если доходы заемщика позволяют, то можно. Например, приобрести автомобиль в кредит. Но некоторые банки вменяют в обязанность заемщику, который уже получил ипотеку на покупку квартиры, предварительно уведомлять первого кредитора о других займах. Неисполнение этого требования также формально может привести к расторжению кредитного договора банком и досрочному возврату ипотечных средств.

— Как строятся взаимоотношения заемщика и банка после выдачи кредита?

— После выдачи кредита заемщик не прекращает общаться с банком. Кроме ежемесячных платежей у должника существует еще ряд обязанностей. Речь идет об обстоятельствах, которые способны повлиять на исполнение заемщиком своих обязательств по кредитному договору.

Это может быть изменение места работы и места жительства, семейного положения, состава семьи, паспортных и контактных данных и т. д. Перечень, как правило, открытый, потому что всех обстоятельств указать невозможно.

Это не значит, что при любом событии необходимо срочно бежать в банк и писать заявление, но помнить о том следует, ведь, если возникают сложности с выплатами по кредиту и вы знаете причину, намного проще сообщить об этом заблаговременно в банк, чтобы договориться о совместном решении проблемы.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

— Во время экономического кризиса многие заемщики испытали финансовые трудности. У кого-то заметно снизились доходы, а кто-то и вовсе потерял работу. Ипотека стала для них непосильным бременем. Как работает банк с должниками?

— Здесь может быть два сценария: пессимистичный и оптимистичный.

Заемщик должен помнить, что, если выплачивать кредит он более не в состоянии и дело дошло до реализации предмета залога, а вырученных от продажи недвижимости денежных средств не хватает для погашения долга, банк вправе (на практике он это право реализует обязательно) получить недостающую сумму за счет другого имущества. Этим наше законодательство отличается, например, от законодательства США: у них погашение задолженности по кредиту ограничено только стоимостью предмета залога.

Второй сценарий окончания кредитных отношений более радужный: происходит полное погашение займа. Часто этот факт сопутствует продаже недвижимости на открытом рынке.

В таком случае необходимо помнить, что для реализации подобной недвижимости требуется аннулировать закладную (регистрационная запись об ипотеке) в регистрирующем органе, говоря риэлторским языком, снять залог.

Банк должен выдать документы, подтверждающие исполнение обязательств, обеспеченных ипотекой, в течение 7–15 дней с даты обращения заемщика. Это необходимо учитывать, если вы собрались продавать или приобретать такую квартиру.

На практике снятие залога происходит быстрее, но сбрасывать со счетов сроки, указанные в кредитном договоре, все-таки не стоит. Особенно в ситуации, когда вместо этой квартиры вы намереваетесь приобретать другую.

Итак, мы рассмотрели несколько положений кредитного договора. Последствия невыполнения их достаточно серьезны.

Наша рекомендация: берите кредиты и подписывайте договор только в том случае, когда вы абсолютно понимаете каждый пункт этого документа и в состоянии его соблюдать, иначе потом будет не на кого пенять, а незнание законов (читай — пунктов кредитного договора) не освобождает от их соблюдения.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Источник: https://www.cian.ru/stati-kvartira-v-zaloge-o-chem-nuzhno-znat-zaemschiku-216911/

Покупка квартиры в залоге. Риски покупателя и порядок действий

Квартира в залоге что значит

Одна из форм сделок с недвижимостью – продажа квартир, находящихся в залоге у банка, приобрела распространение сравнительно недавно и стала неизбежным следствием развития ипотечного кредитования. В данной статье экспертами портала RealtyPress.ru будут рассмотрены привлекательные стороны подобных сделок, а также риски, с которыми приходится сталкиваться покупателям.

Бытует мнение, что покупка квартиры в залоге является предприятием настолько выгодным, что хорошую квартиру в приличном районе можно приобрести практически за бесценок. Это в корне неверное мнение, поскольку квартира, даже если она находится под залоговым обременением, не утрачивает своей реальной ценности.

Однако квартира под залогом все равно представляется выгодным приобретением. Как правило, подобная сделка может привести к экономии порядка 15-20% рыночной стоимости, что, безусловно, является серьезным плюсом.

Указанная экономия является платой за относительную сложность операции, а также за возможные риски со стороны покупателя.

Кроме того, сделки с залоговыми квартирами часто предполагают определенную срочность, что делает их подготовку достаточно суматошным (при всей ответственности) занятием.

Причины продажи залоговой квартиры

Достаточно часто к подобным сделкам потенциальные клиенты относятся настороженно, подозревая мошенническую операцию и опасаясь возможного обмана. Стоит сказать, что махинации действительно могут иметь место, однако это справедливо в равной степени и для любой сделки с недвижимостью, движимым имуществом, стоимость которого является высокой.

Другое дело, что такие сделки происходят на рынке намного реже, а их проведение требует более ответственного подхода и привлечения специалистов. Существует несколько причин, побуждающих банковского заемщика, оформившего ипотечный кредит, продать квартиру до полной выплаты займа:

  • Во-первых, это изменения обстоятельств жизни заемщика в худшую сторону. Это может быть утрата работы, повлекшая за собой невозможность дальнейших платежей по кредиту, утрата трудоспособности, пр. В таких случаях, наиболее правильным решением является продажа квартиры с тем, чтобы недвижимость в скором времени не была истребована банком в счет оплаты договорных обязательств;
  • Во-вторых, причиной продажи могут стать обстоятельства, меняющие жизнь заемщика в лучшую сторону – необходимость переезда, связанного с получением перспективной работы, прибавление в семействе, связанное с потребностью расширить жилплощадь (оформить ипотеку на более просторное жилье), пр. При наступлении подобных случаев достаточно проблематично устраиваться на новом месте, продолжая выплаты или брать очередную ипотеку, пока не выполнены обязательства по первому договору;
  • В третьих, причиной продажи может быть тот факт, что недвижимость является инструментом инвестиций. Например, разница в стоимости жилья, находящегося в начальной стадии строительства и готовой недвижимости после оформления прав собственности достаточно ощутима, ипотечный кредит вполне может быть оформлен с целью последующей перепродажи.

Нужен ли посредник для сделки с залоговой квартирой

Роль посредника – риэлтерской компании или частного риэлтора, сводится к обеспечению нескольких потребностей покупателя и продавца. Это поиск подходящего предложения, проверка чистоты сделки, а также правильное оформление всех необходимых документов.

При обычных сделках купли-продажи приоритеты смещаются в сторону поиска подходящего предложения, а также в сторону достижения оптимальной цены – и то, и другое, в принципе, клиент может выполнить самостоятельно.

Как правило, информация обо всех предложениях имеется на соответствующих медиа-ресурсах, а цену, собственно, диктует рынок, и если есть возможность несколько «сбить» цену, то экономия будет минимальной.

Проверка отсутствия препятствий для совершения сделки также входит в стандартный комплект риэлтерских услуг, однако у привлеченного риэлтора, фактически, нет стимула для проведения доскональной проверки, да и гарантий в этом случае никто не даст. Поэтому для осуществления подобной операции более обоснованно привлечение грамотного юриста.

Приобретение залоговой квартиры  является более сложной сделкой, поскольку предполагается участие третьей стороны – банка, который наложил залоговое обременение, и продать квартиру можно только с его согласия.

Необходимо подобрать оптимальную схему расчетов и, следовательно, грамотно расставить акценты при оформлении документов, учесть интересы всех сторон сделки.

Поэтому привлечение опытного риэлтора (или компании),  который взял бы на себя разработку схемы продажи, было бы весьма кстати.

Схемы приобретения залоговой квартиры

Необходимо сразу отметить, что далеко не все банки идут на то, чтобы просто переоформить долг с одного лица на другое, без гарантий быстрого и полного возврата всей суммы. В данный момент существуют три основные схемы, позволяющие осуществить продажу залоговой квартиры, это:

  1. Продажа с погашением кредита покупателем

Полное погашение кредита, после чего залоговое обременение снимается, право собственности полностью переходит к заемщику, а затем происходит процедура перерегистрации квартиры на покупателя;

  1. Договор купли-продажи с участием банка

Внесение покупателем денежного залога на депозитные ячейки (аккредитивный счет).

При этом в одной ячейке размещаются средства, предназначенные для банка – остаток долга по кредиту, а в другой ячейке находятся деньги для продавца – остаток суммы, оговоренной в качестве продажной цены квартиры.

Одновременно в УФРС отправляется на регистрацию договор купли-продажи и заявление банка о снятии залога с квартиры. После регистрации документов банк получает доступ к сумме, которая покроет долг, продавец забирает причитающуюся ему сумму, квартира по договору уже принадлежит покупателю;

  1. Продажа через смену залогодателя

Смена залогодателя также предполагает внесение покупателем денежных средств на депозитные ячейки. После того, как часть средств, предназначенная для оплаты банковского долга, находится в одной ячейке, а вторая часть, причитающаяся продавцу, размещена в другой, банк дает согласие на переоформление права собственности.

По факту оформления соответствующих документов покупатель принимает на себя обязательства перед банком и получает в распоряжение квартиру, а продавец получает доступ к своей части средств. Банк забирает свои деньги и снимает обременение, в результате чего квартира переходит в полную собственность покупателя

Преимущества и недостатки схем продажи

Первую схему можно назвать наиболее простой но, в то же время, более выгодной для банка, чем для покупателя.

Банк с удовольствием даст разрешение на продажу, ведь он в любом случае получит свои деньги, в том числе и запланированную прибыль.

Однако подобная сделка является достаточно небезопасной для покупателя залоговой квартиры¸ а потому схема может рассматриваться только в том случае, если продавец и покупатель хорошо знают друг друга и доверяют друг другу на слово.

Опасность заключается в следующем: после того, как долг перед банком будет погашен, а залоговое обременение снимется, продавец (он же текущий залогодержатель), может «передумать» продавать квартиру, после снятия с нее обременения (по заявлению банка). В результате чего покупатель будет не в состоянии получить у банка уплаченные по договору деньги, как и не сможет принудить продавца оформить право собственности.

При рассмотрении подобной схемы потенциального покупателя должна насторожить сильно заниженная (по отношению к рыночной) цена – это может говорить о готовящемся мошенничестве.

Вторая схема представляется более безопасной, поскольку заинтересованные в оплате стороны получают доступ к денежным средствам лишь по мере выполнения ими договорных обязательств.

Однако есть ряд нюансов «технического» характера, которые могут поставить под сомнение безопасность сделки для покупателя залоговой квартиры. Так, органам УФРС требуется порядка 5 дней на проведение процедуры снятия залогового обременения, а для перерегистрации собственности – 10 дней.

Поэтому в промежуток после снятия обременения сделка купли-продажи может быть отменена текущим собственником, которому квартира передается в полное распоряжение.

В этом случае банк не может получить деньги, поскольку не выполнил условия договора перед продавцом, а покупатель не может получить квартиру. Ситуация не является неразрешимой, однако сопряжена с неприятными задержками.

Третья схема (и ее многочисленные разновидности) является, по мнению экспертов RealtyPress.ru, наиболее безопасной, хотя подготовка документов может быть весьма хлопотливым занятием.

Опять-таки предлагается использовать банковские ячейки для размещения денежных средств, предназначенных банку для оплаты оставшейся части долга, и продавцу (остаток общей стоимости квартиры).

Однако смысл манипуляций, как и комплект документов, существенно отличается.

После получения  от банка официального согласия на проведение сделки происходит переоформление залогодержателя, теперь должником банка становится покупатель. По окончанию этапа банк получает доступ к деньгам, хранящимся на его ячейке, и снимает с квартиры залоговое обременение, а продавец – свой остаток.

Заключение

Продажа залоговой квартиры потенциально является выгодным предприятием для всех без исключения заинтересованных сторон (банк, продавец, покупатель):

  • Банк единовременно получает все причитающиеся ему по договору средства и может продолжать их использовать для собственных операций;
  • Продавец высвобождает нужные ему денежные средства, имея возможность решать собственные вопросы;
  • Покупатель приобретает квартиру с существенной скидкой, что нередко определяет саму возможность покупки жилья (при ограниченном бюджете).

Следовательно, достаточно неразумным было бы игнорировать представляющуюся возможность и отказываться от рассмотрения сделок с залоговыми квартирами.

Однако в погоне за экономией не стоит забывать о том, что только грамотное планирование и тщательная подготовка сделки поможет предотвратить откровенное мошенничество или неприятные последствия, возникающие вследствие «внезапного» появления подводных камней.

Привлечение профильных специалистов (соответственно, расходы на оплату их усилий) – риэлторов, юристов, может помочь сохранить деньги покупателя, который является в  трехсторонней сделки звеном, в наибольшей степени подверженным риску.

Realtypress.ru

Источник: http://www.realtypress.ru/article/article_10616.html

Крепость Права
Добавить комментарий