Наниматель квартиры это

Вы-наниматель жилья? Изучаем ваши права

Наниматель квартиры это

В жизни могут складываться различные ситуации, в которых вы не знаете как себя повести, как правильно отреагировать на какие-то претензии или требования хозяина арендованной квартиры.

Мы рассмотрим несколько законов, которые вам помогут разобраться в ситуации и чувствовать себя уверенно. Мы не приводим сами формулировки статей, указывая только номер статьи ГК РФ. Давайте разберем некоторые тонкости при найме жилья в соответствии с буквой закона.

Зная свои права, вы сможете избежать многих неприятных для обеих сторон ситуаций, заключая договор найма жилья.

Итак, разберем некоторые законы с небольшими пояснениями:

Статья 671 ГК РФДоговор найма жилого помещения

Когда вы снимаете квартиру или сдаете ее в наем, то необходимо заключить договор найма жилого помещения. Договор найма жилья заключается в письменном виде (ст. 674 ГК РФ).

Не пренебрегайте составлением и подписанием этого документа, даже, если это ваши знакомые, родственники, друзья или просто хорошие люди, поскольку именно он (договор) будет в будущем при любых обстоятельствах гарантом вашей безопасности.

В договоре указывается, что одна сторона (наниматель) за проживание другой стороне (наймодателю) вносит плату за проживание в квартире, наймодатель в свою очередь предоставляет нанимателю квартиру для проживания (ст. 671 ГК РФ). Главные слова в данном договоре: договор и оплата.

Статья 673 (вторая часть статьи) ГК РФ Объект договора найма жилого помещения

Не все квартиросъемщики знают о том, что в соответствии со статьей 673 ГК РФ, если вы снимаете жилье, заключив долгосрочный договор (не более 5 лет и не менее года – краткосрочныйдоговор найма жилья), то можете пользоваться, к примеру, подвалом, как если бы были владельцем жилья. Как раз на это указывает данная часть статьи.

Статья 675 ГК РФ Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение

К примеру, владелец квартиры, которую вы снимаете, решил продать ее и срочно вас выселяет.

Что делать? Вы собираете вещи, чтобы искать другое жилье? Не торопитесь выполнять требования хозяина, так как, как ни странно, закон в данном случае на вашей стороне! Вы совершенно спокойно можете продолжать жить в этой квартире: вы за нее платите и имеете полное право в эту квартиру никого не пускать (это касается и долгосрочного договора, и краткосрочного). Вы можете, например, договориться о снижении цены на жилье, аргументировав это тем, что визиты людей с осмотром квартиры мешают вам, отнимают ваше время. Если владелец квартиры принял решение продать ее, то вас и ваших прав это никоим образом не должно касаться (напомним, что при аренде жилья вы должны были в обязательном порядке заключить договор найма жилого помещения, которое вы снимаете, так как это будет единственным гарантом ваших прав). При наличии такого договора вы законно проживаете на территории этой самой квартиры. Нарушение закона будет со стороны владельца жилья, который предъявляет вам требования съехать. Кстати, он же (собственник) должен взять расходы на себя, связанные с вашим поиском нового жилья и переездом на другую квартиру, а не наоборот.

А, если все-таки хозяин поменялся? Вы можете жить в этой квартире как и раньше, так как договор, заключенный с предыдущим владельцем, действует и с новым хозяином.

Статья 677 ГК РФ Наниматель и постоянно проживающие с ним вместе граждане

Заключая договор с наймодателем (имеется в виду долгосрочный договор сроком не более 5 лет), необходимо указать проживающих с вами лиц, это правило не применяется при заключении краткосрочного договора (менее года, п.2 ст. 683 ГК РФ). Если письменно это не зафиксировано, то вы должны с наймодателем обговорить подобный факт в устной форме.

Лица, проживающие с вами, как с нанимателем, имеют такие же права по пользованию квартирой, домом или их частью, как и вы. Как наниматель  вы будете нести ответственность за тех, кто с вами живет, в случает нарушения условия договора найма жилья. Лучше конечно же (это позволяет закон), если живущие с вами друзья, родственники и т.д.

, заключат с наймодателем договор о том, что они вместе с вами несут ответственность за съемное жилье. 

Статья 680 ГК РФ Временные жильцы

Вы (в данном случае мы вас рассматриваем как нанимателя) и все, кто с вами проживает в съемной квартире, доме или его части с вашего согласия или заранее предупредив об этом наймодателя, можете разрешить безвомездно проживать с вами временным жильцам, но ответственность за их действия несете полностью вы, как наниматель (это только в случае долгосрочного договора). Временные жильцы самостоятельно распоряжаться жильем не могут. Хозяин жилища может и запретить временным жильцам поселяться в его квартире или доме, если общая площадь жилья на одного человека  не соответствует нормам, прописанным в законе. А срок, в течение которого временные жильцы могут у вас поселиться, не должен превышать 6 месяцев.

Статья 681 ГК РФ Ремонт сданного внаем жилого помещения

Эта статья говорит нам о том, что текущий ремонт квартиры, дома или его части   (то есть место, где вы живете)- есть ваша обязанность как нанимателя, если какие-то другие условия не были указаны в договоре найма жилого помещения.

 А вот капитальный ремонт снимаемого вами жилья — это обязанность наймодателя, опять же, если обратное не прописано в вашем договоре. А если вы, к примеру, вдруг захотите сделать перепланировку того самого места, где живете, то умерьте пыл, это только с согласия хозяина.

Однако можно претендовать на возмещение стоимости произведенных работ (неотделимые улучшения) от наймодателя в случае, если договор найма был расторгнут досрочно, а улучшения производились с согласия наймодателя (п.2 ст.

623 ГК РФ), однако договором может быть предусмотрен иной порядок.

Статья 683 ГК РФ Срок в договоре найма жилого помещения

Заключить договор найма жилого помещения можно сроком на 5 лет, не больше. Но, если вы в договоре не указали точный срок, то он считается заключенным на 5 лет.

Если у вас краткосрочный договор (до года), то вы не можете, к примеру, разрешить друзьям пожить у вас какое-то время в качестве временных жильцов.

Статья 684 ГК РФ Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок

Если вы снимаете на долгосрочной основе квартиру (мы помним, что это делается максимум на 5 лет), у вас есть право на заключение договора найма жилого помещения (аренда квартиры) на новый срок.

Причем наймодатель должен за 3 месяца до окончания срока действия предыдущего договора предложить вам как нанимателю заключить новый договор (аренды квартиры) найма жилья на тех же условиях или новых.

Интересный факт и не один. Читаем внимательно:

1. если хозяин квартиры не выполнил своей обязанности, а вы, в свою очередь, не отказались от продления договора, то можете считать, что ваш договор продлен опять же на 5 лет и на тех же условиях;

2. если хозяин отказался от продления договора, мотивировав это тем, что не собирается больше сдавать квартиру внаем, но в течение года это сделал, вы вправе требовать признания вашего договора недействительным и обратиться к нему за возмещением убытков, которые вы претерпели из-за отказа хозяина жилья возобновить с вами договор.

Статья 687 ГК РФ Расторжение договора найма жилого помещения

Вы как наниматель можете в любое время расторгнуть договор  с наймодетелем, но сделать это в виде письменного предупреждения за 3 месяца. А вот наймодатель может расторгнуть договор с вами только в судебном порядке, если:

1. вы своевременно не вносили оплату за 6 месяцев, а если у вас краткосрочный договор, то более 2х раз в срок, указанный в договоре;

2. в случае порчи или разрушения жилого помещения;

3. если вы, как наниматель, используете жилое помещение не по назначению, нарушаете права соседей.

И опять же, вас просто так не выселить из квартиры. Вам дадут год на исправление всех погрешностей, допущенных вами во время проживания в этом жилом помещении.

Учитывая все отрицательные моменты заключения краткосрочного договора (потяря наиболее важных прав при найме жилого помещения), не стоит забывать и о преимуществах краткосрочных договоров, а именно:

1. отпадает необходимость указания в договоре граждан, постоянно проживающих с вами;

2. правила ст. 680 “временные жильцы” в данном случае не применяются

При таком нелегком выборе, как заключение долгосрочного или краткосрочного договора найма жилого помещения, нам снова на помощь приходит Гражданский Кодескс Российской Федерации. В соответствии с п.3 ст.

421 ГК РФ “свобода договора” стороны могут заключить смешанный договор, в котором содержатся элементы различных договоров. А п.

4 вышеуказанной статьи предполагает, что условия договора определяются по усмотрению сторон. 

На страницах нашего сайта мы приводим форму краткосрочного договора найма жилого помещения со всеми основополагающими правами нанимателя, которые предусмотрены при заключении долгосрочных договоров. Этот документ собрал в себе только лучшее из юридической практики в области коммерческого найма жилья.

Источник: http://moisosed.org/sosedi?id_art=14

Кто такой наймодатель и наниматель квартиры?

Наниматель квартиры это

35 ГК подлежат применению и к сдаче в коммерческий наем государственной и муниципальной жилой площади. Вряд ли это оправданно, поскольку правовой режим государственной или муниципальной жилой площади, даже если последняя предназначена для сдачи в коммерческий наем, отличается от правового режима частного жилья.

2. Пункт 1 коммент. ст. содержит легальное определение договора найма жилого помещения.

Наймодатель и наниматель: права и обязанности

В России человек может пользоваться собственным жильем, арендовать.

получать в найм, проживать в социальном жилье, то есть полученном по социальному найму. В нашей небольшой статье мы ограничимся рассмотрением вопросов, связанных с этим видом найма.

По своей сути социальный найм — это договор между муниципалитетом или иным органом управления, и гражданином, получающим социальное жилье, на основаниях, которые установлены государством.

Любой договор, включая и этого вида найма, регламентирует отношения двух сторон.

с уведомлением Нанимателя не менее чем за до предполагаемого посещения; Оградить Нанимателя от имущественных и иных претензий третьих лиц, которые также обладают правами собственности на нанимаемое помещение; 2.2. Галину это явно не устроило, и она, когда истек срок действия договора, решила выселить жильца. Однако квартирант отказался съезжать с квартиры, отвечая хозяйке:

«когда найду новую квартиру, тогда и съеду, и если вы сдали квартиру за такую сумму – значит, она стоит таких денег»

».

Общее правило гласит, что хозяин, если по закону он вправе самостоятельно совершать сделки, может передать это свое право любому другому лицу. Хозяин в этом случае должен выразить свою волю в доверенности, которую он выдает доверенному лицу. Доверенное лицо как бы замещает хозяина в сделке по сдаче квартиры в аренду.

В доверенности должны быть перечислены полномочия, которыми хозяин наделяет доверенное лицо.

Общее правило гласит, что хозяин, если по закону он вправе самостоятельно совершать сделки, может передать это свое право любому другому лицу. Хозяин в этом случае должен выразить свою волю в доверенности, которую он выдает доверенному лицу. Доверенное лицо как бы замещает хозяина в сделке по сдаче квартиры в аренду.

В доверенности должны быть перечислены полномочия, которыми хозяин наделяет доверенное лицо.

Вместе с тем с учетом того что вопросы пользования жилой площадью государственного или муниципального жилищных фондов, предназначенной для коммерческого использования, действующим ЖК специально не урегулированы, правила гл.

Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

Значение слова наймодатель

Раздел очень прост в использовании. В предложенное поле достаточно ввести нужное слово, и мы вам выдадим список его значений.

Хочется отметить, что наш сайт предоставляет данные из разных источников – энциклопедического, толкового, словообразовательного словарей.

Также здесь можно познакомиться с примерами употребления введенного вами слова.

сторона договора найма жилого помещения (собственник жилого помещения или управомоченное им лицо), которая обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату (во владение и пользование) для проживания в нем; Наниматель вправе в установленном порядке вселять в занимаемую квартиру других лиц, производить ее обмен, сохранять при временном отсутствии, бронировать, сдавать в поднаем, требовать изменения договора, выполнения наймодателем входящих в его обязанности работ по устранению неисправностей конструкций квартиры. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя .

Очень часто возникающий вопрос, на что обратить внимание при сдаче квартиры.

О том, на что обратить внимание и каких потенциальных проблем можно ожидать от разных типов квартирантов уже было.

Здесь я хочу пройтись по тем пунктам договора, которые, на мой взгляд, обязательно должны в договоре присутствовать. И мои комментарии к ним. Я не хочу приводить договор целиком, так как даже типовой договор время от времени меняют.

Договор найма квартиры

1. НАЙМОДАТЕЛЬ передает НАНИМАТЕЛЮ _____________- комнатную квартиру со всем находящимся в ней имуществом в аренду (коммерческий наем), а НАНИМАТЕЛЬ обязуется использовать квартиру для проживания, обеспечить сохранность имущества и квартиры, своевременно уплачивать НАЙМОДАТЕЛЮ предусмотренную настоящим договором арендную плату и иные платежи.

Источник: http://juridicheskii.ru/najmodatel-kto-ehto-38415/

У наймодателя меньше прав, чем у нанимателя

Жилые помещения государственных и муниципальных жилищных фондов могут быть переданы в социальный найм гражданам. При этом передающей стороной в договоре социального найма (наймодателем) считаются собственник (то есть сам уполномоченный госорган или ОМСУ), либо его полномочный представитель (ст. 60 ГК РФ).

Получателем жилого помещения является наниматель — гражданин, которому помещение передано во владение или пользование. Особенностью договора социального найма (ДСН) является его бессрочность. Расторгнуть договор, только потому что изменились условия, по которому жилое помещение было предоставлено гражданину, нельзя.

https://www.youtube.com/watch?v=g3LSKLn2k9A

Но предупредить наймодателя об изменившихся условиях наниматель все равно должен. В статье рассмотрим:

  • Как заключается договор наймодателя и нанимателя?
  • При каких условиях возможно его расторжение?
  • Каковы права и обязанности наймодателя в договоре социального найма?

Договор социального найма: права, обязанности, ответственность наймодателя и нанимателя

Правоустанавливающим документом является договор найма жилого помещения, который подписывают наймодатель и наниматель.

Современный наймодатель — кто это такой?

В последнее время социальный найм все больше становится коммерческим. Жилья социального фонда не хватает на всех желающих, вдобавок оно морально и физически устарело. Это привело к появлению государственных застройщиков (девелоперов), целенаправленно вкладывающих деньги в жилье социального найма.

Наймодатель в договоре социального найма — это:

  • посредник между государственным или муниципальным органом власти и нанимателем;
  • юридическое лицо, выкупившее или взявшее недвижимость в аренду у государственного девелопера, и сдающее его в найм (поднайм).

Социальный найм отличается от аренды более низкой ценой и бессрочным пользованием.

Основные требования при найме жилого помещения

  • Важно, что жилое помещение может быть сдано в аренду, только если оно изолированное, не является вспомогательным, либо общим имуществом МКД (ст. 62 ГК РФ).
  • Форма договора исключительно письменная. Основанием для заключения ДСН является решение о предоставлении жилья гражданину из жилфонда социального использования. Договор должен быть составлен по типовой форме, утвержденной правительством РФ (ст. 63 ГК РФ).
  • Если право собственности перешли к другому лицу, бывший наймодатель не обязан расторгать ДСН. Нет надобности заново составлять соглашение и изменять его условия.

Права наймодателя

Права и обязанности наймодателя жилого помещения описаны в статье 65 ЖК РФ.

  • Наймодатель имеет право требовать от нанимателя своевременного внесения платежей по договору найма и оплаты коммунальных услуг.
  • Договор для наймодателя — это в основном обязывающий документ, возлагающий серьёзные имущественные обязанности.

Наймодатель обязан:

  • предоставить нанимателю свободное от притязаний иных лиц жилое помещение;
  • поддерживать состояние общего имущества (ОИ) в МКД надлежащем виде;
  • производить по необходимости ремонт ОИ МКД;
  • своевременно проводить капитальный ремонт ЖП;
  • заботиться о предоставлении коммунальных услуг нормального качества;
  • осуществлять иные обязательства, предусмотренные жилищным кодексом.

Ответственность наймодателя

Наймодатель несёт ответственность по закону, если не выполняет возложенных на него обязанностей, предусмотренных ЖК РФ.

Ответственность наймодателя, согласно СТ 66 ЖК РФ, наступает в следующих случаях:

  • ненадлежащее состояние ОИ МКД и оборудования, предназначенного для поставки коммунальных ресурсов;
  • несвоевременное либо некачественное проведение капремонта.

Наниматель в этом в этих случаях имеет право требовать:

  • снижения оплаты за найм ЖП и содержание ОИ МКД;
  • возмещения своих затрат на ремонт жилого помещения и устранение поломок и недочетов;
  • возмещение понесенных нанимателем убытков из-за безответственного отношения наймодателя к своим обязанностям.

Источник: http://3dlip.ru/kto-takoy-naymodatel-i-nanimatel-kvartiry/

Правила расторжения договора аренды или найма квартиры

Наниматель квартиры это

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

Необходимость расторгнуть договор может возникнуть по разным причинам. Но так же как и заключение договора, расторжение его должно пройти в соответствии с законодательством. Причем с порядком расторжения договора лучше ознакомится еще до его заключения, чтобы потом не обнаружить для себя никаких неприятных сюрпризов.

Цель данной статьи – обратить ваше внимание на основные аспекты расторжения договора в целом и на особенности расторжения договора аренды и найма в частности.

Скачать дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора найма

Общие положения по расторжению договоров описаны в гл. 29 ГК РФ.

Основания для прекращения договоров аренды (найма)

Статьей 450 ГК РФ предусмотрены следующие основания для расторжения договоров:

  1. Соглашение сторон
  2. Решение суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной
  3. Решение суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором
  4. Односторонний отказ от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон

Порядок расторжения договора аренды или найма жилья

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

То есть если договор заключен в простой письменной форме, то для расторжения достаточно соглашения, подписанного сторонами. Но если договор был зарегистрирован в соответствии с требованиями законодательства, то его расторжение необходимо зарегистрировать в том же порядке.

Расторжение договора по решению суда

В случае, если вы на законном основании требуете от вашего нанимателя/арендатора расторгнуть договор, а он отказывается от данного требования или не предоставляет ответа в оговоренный срок, то вы имеете право обратиться для расторжения договора в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

А что будет после расторжения договора?

Действительно, а что же будет после расторжения договора аренды, для чего это нужно?

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). То есть после расторжения договора вы уже не должны предоставлять свою квартиру нанимателю/арендатору, соответственно, он должен освободить помещение. У него, в свою очередь, тоже больше нет никаких обязательств: ни по внесению арендной платы, ни по содержанию арендованного имущества.

Считаться расторгнутым договор будет с момента заключения соглашения о его расторжении или после государственной регистрации такого соглашения (если сам договор был зарегистрирован) (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Обращаем внимание, что при найме жилого помещения (по договору, заключенному на срок не менее одного года) регистрации подлежит не сам договор, а обременение права собственности, возникающее на основании такого договора.

Соответственно прекращение найма жилого помещения также должно быть зарегистрировано (п. 6 ст. 26.1 Федерального закона от 21 июня 1997г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ).

Если расторгнуть договор вас вынудило существенное нарушение условий договора другой стороны, то вы в праве потребовать возмещения убытков, причиненных вам таким расторжением (п. 4 ст. 454 ГК РФ).

Особенности расторжения договора аренды

Как мы и обещали, теперь перейдем к особенностям прекращения конкретных видов договоров. Начнем с договора аренды.

Как и любой гражданско-правовой договор, договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон на любых условиях, которые они друг с другом согласуют.

Что же касается расторжения договора по требованию сторон, то основания для такого расторжения закреплены в ст. 619 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя) и ст. 620 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендатора).

Прежде, чем перейти к подробному рассмотрению данных статей, заметим: в обеих говорится о том, что стороны могут предусмотреть и другие основания для расторжения договора по требованию каждой из них.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды жилья может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

  1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями;
  2. существенно ухудшает имущество;
  3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Основания, по которым досрочного расторжения договора в суде может потребовать арендатор, закреплены в ст. 620 ГК РФ. К ним относят случаи, когда:

  1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
  4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Уведомление о расторжении договора аренды

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

В случае возникновения необходимости расторжения договора по одному из вышеперечисленных оснований следует подготовить и направить соответствующее уведомление о расторжении договора аренды.

Данное уведомление должно быть составлено в письменной форме. Передавать его следует нанимателю лично или же по почте с уведомлением о вручении.

Как и все документы, письмо о расторжении договора аренды должна отражать следующую информацию:• Наименование документа;• Реквизиты стороны, направляющей уведомление, и получателя уведомления;• Реквизиты договора, к которому относится данное уведомление;• Основания, по которым направляется данное уведомление;

• требования, выражаемого в уведомлении.

https://www.youtube.com/watch?v=0WqiqN1kwag

Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды можно по этой ссылке

Особенности расторжения договора найма жилого помещения

В отличие от договора аренды, договор найма может быть расторгнут только в порядке, предусмотренным законодательством. Сами стороны не могут включить в договор основания для расторжения, отличные от тех, которые содержатся в ГК РФ.

Наниматель может расторгнуть договор в любое время с согласия постоянно проживающих с ним граждан, письменно уведомив об этом наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Передавать такое уведомление следует лично или по почте с уведомлением о вручении. Список реквизитов уведомления в целом аналогичен уведомлению, применяемом при расторжении договора аренды. Основное отличие состоит в том, что в уведомлении договора найма нанимателю не нужно обосновывать причину уведомления, т.к. для него право на расторжение договора закреплено в законе.

Скачать образец уведомления о расторжении договора найма

Также наниматель может обратиться в суд с требованием расторгнуть договор в случае, если снимаемое помещение перестало быть пригодным для проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Для наймодателя же возможности расторжения договора довольно жестко ограничены. В соответствии с п.2 ст. 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

  • невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

При этом по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения.

Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

А по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Также у наймодателя есть право обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и интересы соседей. Но прежде, чем обращаться в суд, в данном случае наймодателю необходимо предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений.

Подведем итоги

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

Для расторжения договора аренды сторонам предоставлено больше свободы, чем для расторжения договора найма.

Объясняется это тем, что по договору аренды квартира сдается юридическому лицу, а по договору найма – физическому лицу.

И в данном случае законодатель руководствовался тем, чтобы не допустить неправомерного выселения граждан из снимаемых квартир.

Еще раз напоминаем: прежде чем заключать договор, оцените, на каких условиях он сможет быть в случаях необходимости расторгнут, чтобы не оказаться беспомощным перед ушлым жильцом или просто остаться без оплаты с простаивающей квартирой.

Остались вопросы? – задайте их юристу Правильной Аренды

Источник: https://moskvarenta.ru/rentalagreements/pravila-rastorzheniya-dogovora-arendy-ili-najma-kvartiry/

Квартира в наем

Наниматель квартиры это

Зачастую граждане не в состоянии приобрести квартиру, так как ее стоимость очень большая. Логичным выходом в такой ситуации представляется заключение договора найма квартиры. Законодательство содержит несколько вариантов составления такой сделки.

Несколько ограниченным (по лицам, имеющим право за заключение договора) представляется договор социального найма. Он, безусловно, является оптимальным вариантом (из-за невысокой оплаты) для тех лиц, которые имеют право на составление такого договора.

Обычные граждане имеют право заключить стандартный договор найма квартиры, то есть на коммерческой (за плату) основе снять квартиру у собственника с целью проживания в ней. Кроме этого, существует возможность заключить договор аренды нежилой квартиры, а также оформить на такое имущество доверительное управление.

При этом лицо, получающее доход от сдачи квартиры в аренду, обязано уплачивать соответствующий налог, установленный Налоговым кодексом Российской Федерации.

Договор социального найма квартиры

Под договором социального найма жилого помещения, согласно ст. 60 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), понимается передача наймодателем такого жилого помещения во владение и пользование (с целью проживания в нем) нанимателю (то есть гражданину).

Наймодателем в указанных правоотношениях выступает собственник вышеуказанного жилья государственного или муниципального жилищного фонда (действующий от его имени государственный или муниципальный орган).

Такая сделка устанавливается без определения срока.

Граждане, которые могут быть нанимателями по этому договору указаны в ст. 49 Жилищного кодекса РФ. К таковым относятся:

  • малоимущие граждане, признанные таковыми;
  • физические лица, право на заключение такой сделки, которыми разрешено федеральным законом Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации, а также Указом Президента.

Предметом такого договора, согласно ст. 62 ЖК РФ, выступает жилое помещение, в том числе и квартира.

Эта сделка должна быть составлена в письменной форме и основываться на решении о предоставлении такого жилья (ст. 63 ЖК РФ).

Кроме этого, разработан типовой договор, который установлен Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 № 315.

Согласно ст. 65 Жилищного кодекса РФ наймодатель имеет право требовать своевременную оплату за предоставление квартиры. Кроме этого, наймодатель обязан:

  • передать нанимателю обусловленное договором жилье;
  • принимать участие в содержании, а также в ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
  • проводить капитальный ремонт;
  • предоставлять коммунальные услуги.

В свою очередь, наниматель, в соответствии со ст. 67 Жилищного кодекса РФ обладает следующими правами:

  • вселять в такую квартиру иных лиц;
  • сдавать жилище в поднаем;
  • разрешать проживать в квартире временным жильцам;
  • производить обмен или замену жилого помещения;
  • требовать от наймодателя проведения капитального ремонта и иных его обязанностей.

Наниматель обладает не только правами, но и должен исполнять следующие обязанности:

  • использовать квартиру в пределах и по назначению, установленными Жилищным кодексом;
  • обеспечивать сохранность и должное состояние жилого помещения;
  • проводить текущий ремонт жилья, а также своевременно вносить за него установленную плату.

Ст. 83 ЖК РФ предусматривает основания для прекращения и расторжения договора найма. Такая сделка может быть расторгнута в любое время по согласию сторон. Кроме этого, наниматель может расторгнуть договор, после письменного согласия всех лиц, проживающих с ним.

В случае выезда нанимателя на проживание в иное жилище, сделка автоматически расторгается, если иное не установлено федеральным законом.

Вышеуказанная статья также предусматривает возможность расторжения договора в судебном порядке наймодателем в случае:

  • неуплаты нанимателем в течение шести месяцев платы за квартиру или за коммунальные услуги;
  • повреждения или разрушения жилища нанимателем;
  • нарушения прав соседей, делающим невозможное их дальнейшее проживание с нанимателем;
  • использование таким лицом жилого помещения не по назначению.

Кроме этого, существуют два случая, при которых договор прекращается: жилое помещение разрушается или одиноко проживающий наниматель умирает.

Таким образом, договор социального найма представляется одним из вариантов найма квартиры. Однако для этого необходимо находиться в списке тех лиц, которые имеют право на заключение такого договора.

Договор (коммерческого) найма квартиры

Договор найма жилого помещения (в том числе и квартиры) регламентируется гл. 35 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Ст.

671 ГК РФ, определяется договор найма как предоставление наймодателем (собственником) жилого помещения за плату во владение и пользование (с целью проживания в нем) нанимателю.

Вышеуказанная сделка заключается в письменной форме. Размер оплаты устанавливается по договоренности сторон и не может меняться в одностороннем порядке.

Такой договор должен быть заключен на срок не более пяти лет. Если же срок в сделке не установлен, то она считается заключенной на пятилетний срок (ст. 683 ГК РФ). Сделка может быть расторгнута по согласию сторон в любое время (ст. 687 ГК РФ).

Кроме этого, по требованию наймодателя в судебном порядке такой договор может быть расторгнут в случае неуплаты денежных средств за квартиру в течение шести месяцев, а также если нанимателем осуществлена порча или разрушение такого жилища или если оно используется не по назначению.

Однако суд может установить срок для устранения нарушения действий, послуживших поводом для судебного разбирательства о расторжении такого договора. Если нарушения не были устранены, то суд расторгает вышеуказанную сделку.

Кроме этого, в таком же порядке сделка может быть расторгнута по инициативе любой из сторон, если жилое помещение перестает быть пригодным для проживания или становиться аварийным.

В случае расторжения сделки, проживающие по такому договору лица, выселяются из жилого помещения (ст. 688 ГК РФ).

Пример

Елисеев заключил договор найма квартиры с Бугаковым. Сделка была заключена в надлежащем порядке. Однако спустя год Елисеев просрочил выплату денежных средств за квартиру более чем на шесть месяцев. Бугаков обратился в суд с просьбой о расторжении договора. Судом было предписано Елисееву выплатить указанные суммы, назначив конкретный срок на исправление такого нарушения.

Наниматель в указанный срок произвел оплату найма квартиры Бугакову, вследствие чего суд не стал расторгать сделку. В дальнейшем Елисеев уплачивал денежные средства в срок до окончания действия договора.

Таким образом, суд не стал сразу расторгать договор, а сначала предписал устранить нарушение, что возымело положительный эффект, так как денежные средства были выплачены, а расторгать сделку не пришлось.

Договор коммерческого найма квартиры выступает довольно популярным способом найма жилища.

Далеко не все граждане имеют право на получение социального жилья, а также учитывая высокие цены на квартиры, не многие могут позволить себе приобретение такой собственности.

Поэтому заключение такого договора может послужить адекватным способом получения жилой площади для проживания.

Права и обязанности сторон по договору найма квартиры

Наймодатель в первую очередь имеет право на получение соответствующей платы за предоставление квартиры внаем.

Кроме этого, он имеет право на инициирование процесса расторжение такой сделки, по основаниям, которые уже были изложены выше.

Не запрещается внесение в договор различных прав наймодателя, которые не противоречат законодательству. Кроме прав, наймодатель имеет и обязанности, которые установлены ст. 676 ГК РФ.

Они заключаются в:

  • передаче нанимателю свободного жилища, которое пригодно для проживания в нем;
  • осуществление должной эксплуатации дома, в котором находится сдаваемое жилое помещение, а также обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома;
  • обеспечение предоставления коммунальных услуг за плату.

Наниматель имеет право на включение в договор лиц, постоянно с ним проживающих. Однако в этом случае, он несет ответственность за их действия.

Кроме этого, наниматель имеет право требовать от наймодателя выполнения его обязанностей по осуществлению ремонта. Согласно ст. 684 ГК РФ, наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. Также наниматель вправе с согласия наймодателя осуществить поднаем такого жилого помещения (ст. 685 ГК РФ).

Кроме этого, договор найма остается в силе, если даже изменился собственник сдаваемой внаем квартиры. В соответствии со ст. 678 Гражданского кодекса РФ наниматель обязан:

  • использовать жилище только для проживания, обеспечить его сохранность и соответствующим образом содержать;
  • производить реконструкцию или переустройство только с согласия собственника;
  • осуществлять платежи за квартиру.

Таким образом, как наймодатель, так и наниматель обладают рядом прав и обязанностей по соответствующему договору. Законодательство разрешает сторонам включать в сделку любые права и обязанности, не нарушающие закон.

Аренда (нежилой) квартиры

Гражданский кодекс отдельно не выделяет аренду нежилой квартиры, однако, упоминает в ст.

671 ГК РФ о том, что юридическим лицам жилое помещение предоставляется на основе договора аренды.

Вышеперечисленные факты говорят о том, что такие правоотношения будут регулироваться § 1 гл. 34 Гражданского кодекса РФ, то есть общими положениями об аренде.

Согласно ст. 606 ГК РФ, под арендой понимается переход имущества за плату во владение и пользование от арендодателя к арендатору.

Если такой договор составляется на срок более года (или если хотя бы одна сторона является юридическим лицом), то сделка подлежит заключению в письменной форме.

Кроме этого, такой документ подлежит государственной регистрации.

Срок аренды устанавливается сторонами, а если он не определен в тексте сделки, то считается заключенным на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Таким образом, аренда нежилой квартиры отдельно не регулируется законодательством. Для того чтобы правильно составить такой договор, необходимо ориентироваться на общие положения об аренде.

Доверительное управление квартирой

Для того чтобы доверить управление квартирой, необходимо заключить соответствующий договор доверительного управления имуществом.

Ст. 1012 ГК РФ, определяет эту сделку как передача имущества учредителем управления доверительному управляющему на определенный срок в доверительное управление с целью осуществления последним управления таким имуществом в интересах собственника. Для осуществления вышеуказанной цели, доверительный управляющий имеет право совершать сделки в интересах собственника.

Существенными условиями договора, согласно ст. 1016 ГК РФ являются:

  • состав имущества, которое переходит в доверительное управление;
  • наименование сторон сделки;
  • размер и форма вознаграждения (если предусмотрена договором);
  • срок действия (не более 5 лет).

Договор доверительного управления квартиры заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Учредителем управления является собственник квартиры, а доверительный управляющий может являться индивидуальным предпринимателем или коммерческой организацией.

Управляющий осуществляет правомочия собственника, а также может распоряжаться имуществом, в случае разрешения этого договором.

Данный договор прекращается вследствие:

  • смерти собственника имущества;
  • смерти управляющего (признания банкротом юридического лица и т. д.);
  • отказа сторон от управления на основании невозможности личного осуществления управления доверительным управляющим;
  • истечение срока, указанного в договоре.

Таким образом, договор доверительного управления может стать удобным инструментом в случае невозможности осуществлять управления квартирой самостоятельно или по иным причинам.

Указанный договор не подразумевает передачу права собственности, а лишь закрепляет за квартирой внешнее управление указанного в договоре лица.

В целом законодательство предусматривает несколько вариантов найма квартиры. Некоторые варианты доступны определенному законом и иными нормативными актами лиц, а другие доступны всем физическим лицам. Для каждого случая устанавливаются свои права и обязанности для сторон совершаемой сделки.

Кроме этого, каждый договор обладает рядом специфичных положений, которые регулируются соответствующим законодательством.

Расторжение договора найма в результате повреждения квартиры нанимателем

Я сдал свою квартиру внаем молодой семье. Через два года я обнаружил, что состояние квартиры существенно ухудшилось, хоть и недавно производили капитальный ремонт. Ухудшение условий проживания было вызвано деятельностью нанимателями. Могу ли я расторгнуть договор с этой семьей? Если да, то что для этого нужно сделать?Согласно п. 2 ст. 687 ГК РФ, Вы в сложившейся ситуации имеете право расторгнуть такой договор. Однако осуществить это возможно лишь в судебном порядке. Поэтому Вам будет необходимо обратиться в суд с исковым заявлением, в тексте которого необходимо указать причину, причину Вашей просьбы о расторжении. Также необходимо будет приложить к иску доказательства, свидетельствующие о том, что порча квартиры действительно имеет место. Суд имеет право указать нанимателю, устранить нарушение, а в случае невыполнения такого предписания, может расторгнуть договор.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/prava-na-kvartiru/najm-ili-arenda/

Собственник и наниматель: все отличия

Наниматель квартиры это

— Чем право собственности на недвижимое имущество отличается от права пользования?

— Прежде всего, тем, что права собственника в отношении принадлежащего ему имущества гораздо шире и значительнее, нежели права нанимателя или пользователя. Главное различие: собственник может распорядиться принадлежащим ему помещением, то есть продать, подарить, передать в собственность по договору отчуждения. Наниматель жилья всех этих возможностей лишен.

Гражданско-правовые отношения для собственников и нанимателей

Права СобственникНаниматель
Продать квартиру+
Завещать квартиру+
Обменять квартиру++
Подарить квартиру+
Сдать в наем, аренду++

Однако и обязанности собственника по отношению к своему недвижимому имуществу весьма серьезны и обширны. Так, в соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Риск случайной гибели или повреждения имущества в силу ст. 211 ГК РФ также лежит на собственнике этого имущества. В соответствии с ч. 1 ст. 616 ГК РФ, у арендодателя также существует обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

  • п. 1 ст. 39 (« общего имущества в многоквартирном доме») — собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме;
  • п. 1 ст. 158 («Расходы собственников помещений в многоквартирном доме») — собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения;
  • п. З той же статьи — обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.

Право собственности на жилое или нежилое помещение возникает у приобретателя недвижимости по договору купли-продажи, договору передачи в собственность, договору дарения, договору ренты, мены, иным договорам. Вместе с тем договоры жилищного найма (социального или коммерческого) являются наиболее значимыми основаниями для возникновения права пользования жилыми помещениями.

Права собственников и нанимателей жилых помещений

Собственник (основание права собственности на жилое помещениеНаниматель (основание права пользования жилым помещением
Договор безвозмездной передачи в собственность (приватизация)Ордер на жилое помещение
Договор куплиДоговор найма (социального или коммерческого)
Договор меныДоговор безвозмездного пользования
Свидетельство о праве на наследство
Договор дарения

По договору социального найма жилое помещение предоставляется из государственного и муниципального жилищных фондов; по договору коммерческого найма — всех форм собственности (государственной, муниципальной, частной).

В значительном объеме обязанности нанимателя жилого помещения содержатся в Правилах пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановлением правительства РФ от 21 января 2006 г.

  • использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;
  • осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей;
  • обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнения в жилом помещении работ или совершения других действий, приводящих к его порче;
  • поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования, а также соблюдать требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные требования законодательства; немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;
  • производить текущий ремонт жилого помещения;
  • своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
  • допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;
  • не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка;
  • при прекращении права пользования жилым помещением сдавать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплачивать стоимость не произведенного нанимателем ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма изложены в ст. 67 Жилищного кодекса РФ, а по договору коммерческого найма — в статье 678 Гражданского кодекса РФ.

Важно отметить, что обязанностью нанимателя является текущий ремонт занимаемого жилого помещения, если иное не установлено договором. Что касается капитального ремонта,то таковой является обязанностью наймодателя.

Обязанности по платежам собственников и нанимателей

ПлатежиСобственникНаниматель
Плата за пользование жилым помещением (плата за наем)+
Налог на имущество+
Плата за содержание и ремонт жилого помещения++
Капитальный ремонт общего имущества в доме+
Плата за коммунальные услуги++
Плата за прочие услуги при их наличии (телевизионная антенна, радиоточки, запирающие устройства, охрана подъезда и другие) и при наличии договоров++

Источник: http://rostov-dom.info/2011/08/pravo-na-zhiloe-pomeshhenie-sobstvennik-i-nanimatel/

Крепость Права
Добавить комментарий