Переход права собственности на жилое помещение

Гражданское право России

Переход права собственности на жилое помещение

Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. (с изм. от 31 декабря 2005 г.) (вступил в действие с 1 марта 2005 г.) предъявляет к жилым помещениям определенные требования. В частности, в Кодексе отмечается, что жилые помещения в качестве объекта жилищных прав признаются как недвижимое имущество (п. 2 ст. 15 ЖК РФ).

Соответственно, к сделкам с жилыми помещениями должны применяться нормы, регулирующие возникновение, изменение и прекращение прав, а также совершение сделок с недвижимостью (ст. 131, 164, 549-558, 650-655 ГК РФ и др.). Однако, в отличие от недвижимого имущества, при совершении сделок с жилыми помещениями должны соблюдаться ограничения, предусмотренные законом.

Статья 16 ЖК РФ в настоящее время выделяет три вида жилья: жилой дом (часть жилого дома); квартира (часть квартиры); комната — часть жилого помещения или квартиры.

Каждый из обозначенных видов жилья обладает определенными особенностями в правовом режиме. В их числе можно назвать следующие:

  1. если жилой дом построен с нарушением градостроительных норм и правил, то он может быть снесен (ст. 222 ГК РФ). Однако те же нарушения, допущенные при реконструкции квартиры или жилой комнаты в доме, не являются основанием для их сноса;
  2. если при продаже жилого дома соседи — собственники жилья не обладают правом преимущественной покупки (ст. 250 ГК РФ), то при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат указанной квартиры такое право имеют (п. 6 ст. 42 ЖК РФ);
  3. если при освобождении комнаты в коммунальной квартире нуждающиеся жильцы этой квартиры обладают правом на получение в наем этой освободившейся комнаты (ст. 59 ЖК РФ), то при аналогичном освобождении квартиры соседи из других квартир не имеют такого права;
  4. жилое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания в нем граждан. В законе определены требования пригодности жилого помещения: техническое и санитарное (п. 2 ст. 15 ЖК РФ); при установлении факта непригодности жилья по любому из этих требований данный факт является основанием выселения жильцов из таких квартир (п. 3 ст. 85 ЖК РФ);
  5. запрещается заселение жилых помещений, не отвечающих санитарным требованиям, не только для постоянного, но и для временного проживания (ст. 23 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 14 «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (с изм. от 31 декабря 2005 г.)).

Право собственности на жилые помещения возникает у граждан в следующих случаях: приобретение квартиры; приватизации жилой площади; выплата пая в жилищном или жилищно-строительном кооперативе.

Гражданско-правовыми договорами, ведущими к приобретению права собственности на жилье, являются договоры купли-продажи, дарения, ренты, пожизненного содержания с иждивением и иные.

По договору купли-продажи продавец обязуется передать в собственность квартиру, часть дома, квартиры и др., а покупатель обязуется уплатить за них определенную денежную сумму. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома и др.

, в которых проживают лица, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Запрещается продажа иным лицам заселенных квартир и домов государственного, муниципального жилищных фондов без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан.

Договор мены осуществляется по правилам купли-продажи, однако каждая сторона предоставляет другой жилое помещение, т.е. является и продавцом, и покупателем.

По договору дарения лицо безвозмездно получает определенное имущество. Дарение квартиры или иного жилого помещения в силу ч. 3 ст. 574 ГК РФ подлежит государственной регистрации.

По договору пожизненного содержания с иждивением гражданин передает принадлежащий ему жилой дом, квартиру, земельный участок и др. в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Жилое помещение, находящееся в собственности, может перейти к гражданину по наследству. Получение жилья, переходящего по наследству, осуществляется по общим правилам вступления в наследство. Наследники должны произвести государственную регистрацию перехода права собственности, оплатив при этом регистрационные сборы.

Гражданам, не обеспеченным жильем по установленным нормативам, государство в настоящее время оказывает помощь, развивая строительство домов государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенных для предоставления жилых помещений по договору найма, а также используя систему компенсаций (субсидий) и льгот по оплате строительства, содержания и ремонта жилья.

Субсидия выдается только гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий и состоящим на учете по предоставлению жилой площади, а также лицам, имеющим право на льготное финансирование строительства или приобретение жилья, но не использовавшим это право. Субсидия на руки не выдается, а предоставляется справка, подтверждающая, что продавцу или застройщику будет перечислена предоставленная гражданину субсидия.

Может быть признано право собственности и на самовольную постройку. Так, в ч. 3 ст. 222 ГК РФ сказано, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Гражданин, не являющийся собственником жилья, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющий им как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретает право собственности на это жилье (приобретательная давность). Приобретение жилого помещения по этому основанию подлежит государственной регистрации.

В соответствии с ч. 4 ст. 218 ГК РФ члены жилищного, жилищно-строительного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Жилое помещение, которое находится в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Не могут быть приватизированы служебные жилые помещения, жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии или в домах закрытых военных городков, а также общежития до придания им иного статуса. Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется на бесплатной основе.

Граждане имеют право с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность.

Собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома. Собственнику приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире.

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность, в порядке, установленном законодательством.

Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования один раз.

После приобретения жилья в собственность граждане владеют, пользуются и распоряжаются им по своему усмотрению.

Принудительное изъятие недвижимости в жилищной сфере без согласия собственника не допускается, если иное не предусматривается законом или иным соглашением сторон.

Принудительное изъятие недвижимости по основаниям, предусмотренным законом, при отсутствии согласия собственника может приводиться лишь на основе решения суда или арбитражного суда.

ГК РФ предусмотрено прекращение прав собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение (ст. 293).

Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, постоянно нарушает права и покой соседей, не по-хозяйски обращается с жильем, то орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения — назначить собственнику срок для ремонта помещения.

Если же собственник после этого не устранит выявленные нарушения и не произведет необходимый ремонт, орган местного самоуправления может обратиться в суд с иском о продаже с публичных торгов такого жилого помещения. При этом собственнику выплачиваются вырученные от продажи средства, за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Для совершенствования механизма управления имуществом нескольких домов, или многоквартирного дома, или части дома, или изолированной блок-секции собственники квартир могут объединиться в товарищество собственников жилья (ТСЖ).

Статья 292 ГК РФ устанавливает, что члены семьи собственника имеют право пользования жилым помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

прав членов семьи собственника состоит в возможности использовать жилое помещение для своего проживания, причем эти лица имеют полное право пользоваться не отдельной его частью, а помещением в целом.

На членов семьи собственника ложится часть бремени по содержанию жилого помещения, и они несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением (абз. 2 п. 1 ст. 292 ГК РФ). Правда, в ч. 3 ст.

31 ЖК РФ содержится уточнение: иное может быть установлено соглашением между собственником и членами его семьи. В отношениях между супругами, один из которых не является собственником жилого помещения, таким соглашением может стать брачный договор.

Право пользования жилым помещением членом семьи собственника может прекратиться по различным основаниям. К их числу можно отнести следующие:

  1. например, при вселении в жилое помещение, принадлежащее одному из супругов, между супругами может быть заключено соглашение, определяющее порядок пользования помещением супругом-несобственником. Возможно заключить соглашение, в соответствии с которым супруг собственника обязуется покинуть жилое помещение по первому требованию;
  2. право члена семьи собственника жилого помещения может быть прекращено с его смертью;
  3. право пользования жилым помещением членов семьи бывшего собственника может быть прекращено при переходе права собственности на это помещение к другому лицу;
  4. если в результате отчуждения жилого помещения собственник приобретает себе новую жилую площадь, возникновение права пользования новым жилым помещением у членов его семьи зависит от воли собственника.

Права членов семьи собственника жилого помещения прекращаются и в других случаях: при обращении взыскания на жилище в предусмотренном законом порядке (ст. 78 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. от 30 декабря 2004 г.) при переходе права собственности на жилое помещение в порядке наследования.

Для облегчения гражданского оборота жилой недвижимости законодатель Федеральным законом от 30 декабря 2004 г.

№ 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» уточнил круг лиц, чьи права требуют специальной охраны.

Среди них лица, находящиеся под опекой или попечительством, члены семьи собственника и лица, оставшиеся без родительского попечения, несовершеннолетние члены семьи собственника.

Жилищное законодательство предусматривает и такое основание, как прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения. По смыслу ч. 4 ст. 31 ЖК РФ прекращение семейных отношений является веской причиной для «автоматического» прекращения права пользования жилым помещением. Сохранить это право возможно только при обращении в суд.

Источник: https://isfic.info/civile/rasva44.htm

Споры о правах на жилые помещения

Переход права собственности на жилое помещение

Александр Герасимов, юрист ОАО ЦНИИС

Единственным документом, подтверждающим право собственности на жилое помещение (квартиру или ее часть, дом или его часть) является свидетельство о государственной регистрации права, выданное Управлением Росреестра субъекта РФ.

Однако зарегистрированное право на недвижимость может быть оспорено в судебном порядке путем предъявления искового заявления о признании или отсутствии такого права.

К сожалению, судебная статистика показывает рост судебных дел, предметом которых являются жилые объекты, что и заставило два высоких суда принять совместный документ, разъясняющий порядок применения отдельных норм права по объектам недвижимости (в том числе и жилой).

Речь идет о Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 г. « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров в связи с защитой права собственности и других вещных прав», отдельные положения которого и будут рассмотрены в нашей статье.

Форум высших судов рассмотрел лишь некоторые ситуации этой группы дел, но по ним возникают споры, требующие единообразного применения законодательной базы всех судов.

Оговоримся сразу: некоторые положения Пленума, связанные с регистрацией договоров купли-продажи жилья, уже устарели, в связи с изменением Гражданского законодательства, однако зарегистрированные договоры существуют, они действуют и по ним также возникают споры.

Во-первых, рассмотрим вариант, когда оспаривается право на один и тот же объект недвижимости, зарегистрированное за несколькими лицами.

Защита права заявителя может быть произведена путем подачи искового заявления с требованием о признании отсутствующим права собственности на жилую площадь за указанными в свидетельстве лицами.

Истец не вправе в этом случае предъявить иск о признании за ним права на спорный объект недвижимости или об истребовании имущества из чужого незаконного владения, поскольку право собственности на него уже зарегистрировано на других лиц, которые в силу прямого указания ст. ст.

219, 223 ГК РФ являются законными правообладателями оспариваемого объекта недвижимости, и сам объект недвижимости находится в их владении. Однако заинтересованное лицо (истец) считает, что кто-либо из собственников не вправе иметь свидетельство о праве собственности на спорную жилую площадь.

Ответчиками по данному иску должны быть лица, за которыми право на жилую площадь зарегистрировано.

Следующий вариант, когда жилая площадь находится во владении заинтересованного лица, а право собственности на нее зарегистрировано за другим субъектом.

В этой ситуации владелец жилой площади, считающий себя собственником жилого помещения, может обратиться в суд с иском к титульному собственнику о признании за ним (за фактическим владельцем) права собственности на спорный объект недвижимости.

Отличие этого случая от первого в том, что объект недвижимости находится во владении лица, не являющегося оформленным собственником этого имущества. Лицо фактически владеет жилым помещением как его собственник (зарегистрировано на данной жилой площади, производит расходы на содержание жилья), но свидетельство о праве собственности имеет другое лицо.

Третий случай, когда спорный объект недвижимости (жилая площадь) не зарегистрирован ни за одним лицом (например, дом-новостройка) и свидетельство о праве собственности на этот объект еще никому не выдано. Вот тогда заинтересованное лицо может предъявить в суд иск о признании за ним права на спорную жилую площадь.

Такое часто случается, когда застройщик, хотя и передал квартиру ее обладателю по договору, но зарегистрировать ее в Управлении Росреестра не представляется возможным из-за пассивного поведения того же застройщика или иного лица, обязанного передать квартиру, которое не может представить все необходимые документы для открытия адреса и последующей регистрации прав на квартиры в доме.

Ответчиками в этих исках также должны быть лица, передавшие объект недвижимости заявителю (застройщики, продавцы).

Следует иметь в виду, что после передачи объекта недвижимости правообладателю (дольщику по договору долевого участия или покупателю), последний является законным владельцем этого недвижимого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. Но в то же время, до получения соответствующего свидетельства о праве на это имущество, эти лица не вправе распоряжаться полученной недвижимостью по своему усмотрению без согласования с застройщиком или продавцом.

Однако если срок передачи объекта недвижимости по договору уже наступил, объект недвижимости имеется (дом сдан в эксплуатацию, и на него имеется кадастровый паспорт), но застройщик не передает его другой стороне, последний может предъявить иск к застройщику или продавцу сразу с двумя требованиями: о передаче жилой площади и признании за ним права на эту жилую площадь. При этом, если суд отказывает в удовлетворении первого требования, автоматом не подлежит удовлетворению и второе требование истца.

Заявители предъявляют в суд соответствующий договор, на основании которого они вправе требовать признания за ними права на спорную жилую площадь, акт передачи им жилой площади (если она передавалась), выписку из ЕГРП, с указанием, за кем зарегистрировано спорное имущество и зарегистрировано ли оно вообще, кадастровый план на объект недвижимости.

Государственный регистратор не может во всех этих случаях быть ответчиком по искам. Но может быть привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований. Если регистратор и привлечен истцом в качестве ответчика по делу, то по указанию высоких судов суд должен произвести замену ответчика (упомянутое Постановление Пленума № 10/22).

Указанный Пленум двух высших судов указал, что если лица считают действия государственного регистратора незаконными, нарушающими их права, они могут подать заявление в суд об оспаривании решений, действий должностных лиц и государственных служащих. Такое заявление будет рассматриваться по специальным правилам, предусмотренным гл. гл.

24 и 25 АПК и ГПК РФ соответственно. Внесение записи в ЕГРП производится только в том случае, если об этом имеется отдельное указание в резолютивной части решения судов. Суд вправе сделать такой вывод, если изменения записей в ЕГРП не повлечет нарушения прав и интересов третьих лиц или при отсутствии спора о праве на жилую площадь (п.

56 совместного Пленума № 10/22).

Решения судов по всем таким искам являются основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРП.

В то же время надо помнить, что для государственной регистрации права на недвижимое имущество представление одного судебного документа недостаточно.

Заявитель должен представить в Росреестр и другие документы, необходимые для государственной регистрации права и внесения записи в ЕГРП согласно ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Теперь о договоре купли-продажи жилой площади. В сегодняшней практике встречаются недобросовестные продавцы, заключившие несколько договоров на один и тот же объект недвижимости, так называемые двойные продажи.

До недавнего времени все договоры купли-продажи жилой площади в силу указания ст. 558 ГК РФ должны были регистрироваться в Росеестре.

Поэтому трудно представить себе ситуацию, когда несколько договоров купли-продажи оказались зарегистрированными.

Вместе с тем, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи одного и того же жилого помещения и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другие вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи недвижимости.

Но, если переход права собственности не зарегистрирован ни за одним из покупателей, суд удовлетворяет иск о праве на эту недвижимость лица, с которым первым был заключен договор, а если это установить невозможно, то лица, первым предъявившим иск (ст. 398 ГК РФ).

Иные покупатели вправе требовать от продавца возмещение убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Здесь оговоримся сразу, что по условиям п. 2 ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи жилой недвижимости подлежал государственной регистрации в Управлении Росреестра, и он считался заключенным с момента такой регистрации. Это требование закона позволяло обеспечивать покупателям гарантию их прав на продаваемую недвижимость. Второй договор не мог быть зарегистрирован при существовании первого.

И об этом каждый последующий покупатель должен был знать. Другое дело, если продавец не предъявляет документы для регистрации договора, но тогда покупатель вправе требовать в судебном порядке побуждения продавца зарегистрировать подписанный договор.

В судебном заседании и выяснится, имеет ли право продавец на совершение такой сделки и не зарегистрирован ли другой договор на спорную жилую площадь.

Федеральным законом от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» с 1 марта 2013года не подлежат государственной регистрации договоры по купле-продаже жилой недвижимости.

Иными словами, введен принцип одной конечной регистрации, а именно регистрации права на объект недвижимого имущества, что, по мнению законодателя, значительно сократит время оформления перехода прав на передаваемое жилое помещение.

Но в то же время упрощенная процедура регистрации перехода права собственности на жилье увеличивает риски для обеих сторон договора.

Продавец, например, может не получить своевременной оплаты за переданный объект недвижимости, а покупатель – не узнать о последующем обременении жилой площади или ее передаче третьему лицу.

Но это правило применяется только в отношении договоров купли-продажи жилой недвижимости. Однако по-прежнему сохраняется обязательная регистрация договора долевого участия в строительстве жилья между застройщиком и участником долевого строительства.

К искам об оспаривании зарегистрированного права применяется общий срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 ГК РФ, т. е. три года. В то же время, когда нарушения прав заявителя иска не связано с лишением владения, исковая давность на подачу иска об оспаривании зарегистрированного права не распространяется.

Течение срока исковой давности по всем таким искам начинается со дня, когда заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве не означает, что именно с этого момента лицо узнало или должно было узнать о зарегистрированном праве на жилую площадь.

И последнее: возможности и последствиях расторжения договоров купли-продажи жилой недвижимости в рамках разъяснений высших судов.
Если объект недвижимости по договору купли-продажи передан покупателю, но он не исполняет своих обязательств перед продавцом и не передает ему деньги за приобретенный товар, у продавца имеется право:

– требовать оплаты по договору за переданную жилую недвижимость и уплаты процентов по ст. 395 ГК РФ за просрочку исполнения денежного обязательства;
– требовать расторжения договора на основании ст. 450 ГК РФ, даже когда право на спорный объект зарегистрировано за покупателем.

Договор расторгается в судебном порядке. При расторжении договора продавец на основании ст. ст. 1102 и 1104 ГК РФ вправе требовать возврата ему жилой площади с возмещением вреда, причиненного покупателем. При удовлетворении исковых требований о возврате недвижимого имущества продавцу в ЕГРП делается запись о прекращении права собственности покупателя и переходе этого права продавцу.

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?477

Профессионально об актуальном. Приобретение жилья на вторичном рынке – на какие документы следует обратить внимание?

Переход права собственности на жилое помещение

Если вы приняли решение приобрести жилье на вторичном рынке, то просто обязаны быть очень внимательным и ответственным покупателем.

Ответственность при такой операции с недвижимостью несете, прежде всего, перед собой, чтобы ваше проживание в приобретенной квартире (доме) не преподнесло никаких неприятных сюрпризов или же состоялось вообще.

На что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?


Итак, историю вопроса нужно начинать изучать с проверки правоустанавливающих документов на жилое помещение, на основании которых возникло право собственности продавца.

Как правило, это договоры купли-продажи, мены, дарения, свидетельства о праве на наследство; реже – договор ренты, вступившие в законную силу решения суда, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов. 

Очевидно, что эти документы ни в коем случае не должны содержать признаков подделки, подчисток и т. п.

Если в тексте имеются исправления, они должны быть оговорены, и скреплены подписью и печатью нотариуса (регистратора, если договор удостоверялся в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру).

На основании правоустанавливающего документа агентством по государственной регистрации и земельному кадастру должна быть произведена государственная регистрация. 

Иными словами: как правило, у собственника должно быть в наличии, помимо правоустанавливающего документа, свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, так же может быть о создании изолированного помещения (капитального строения), и о государственной регистрации земельного участка (частная собственность, право пожизненного наследуемого владения, аренды) – в случае продажи жилого дома. Кроме того, собственник должен иметь технический паспорт на отчуждаемое недвижимое имущество.

Сразу оговорюсь, что при удостоверении договора купли-продажи ни нотариус, ни регистратор техпаспорт не потребуют, однако после регистрации перехода права собственности вам придется регистрироваться в приобретенной квартире (жилом доме), и техпаспорт нужно будет предоставлять в расчетно-справочный центр или в иной уполномоченный орган, ответственный за регистрацию граждан по месту жительства (месту пребывания). На практике встречаются ситуации, когда у потенциального продавца отсутствуют какие-либо из перечисленных выше документов (например, утеряно свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации, или правоустанавливающий документ, или техпаспорт). На право собственности продавца  это никак не влияет, однако в случае их отсутствия необходимо получить соответствующие дубликаты.

На что еще нужно обратить внимание? Зарегистрирована ли перепланировка (постройки), если их делали в квартире (жилом доме). Перепланировкой считается изменение планировочных решений жилого и (или) нежилого помещений в процессе выполнения ремонтно-строительных работ. Некоторые виды работ считаются не перепланировкой, а переустройством.

Переустройство – изменение инженерных систем (демонтаж, установка, замена или перенос инженерных сетей, электрического, санитарно-технического или иного оборудования) в жилом и (или) нежилом помещениях и (или) конструктивных элементов в процессе выполнения ремонтно-строительных работ.

Переустройство жилья производится по тем же правилам, что и перепланировка. 

К работам по перепланировке и переустройству относятся:

  • замена или перенос систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления; 
  • устройство гидроизоляции, пароизоляции, теплоизоляции и звукоизоляции; 
  • изменения в несущих конструкциях; 
  • изменение площади, количества жилых комнат и подсобных помещений в квартире за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок; 
  • изменение площади и количества помещений в изолированных нежилых помещениях за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок; 
  • устройство, увеличение проемов в ненесущих стенах и перегородках.

Следует отметить, что в соответствии со ст.

17 Жилищного кодекса Республики Беларусь, переустройство и (или) перепланировка производятся по заявлению собственника жилого и (или) нежилого помещений частного жилищного фонда, нанимателя жилого помещения государственного жилищного фонда, члена организации застройщиков, которые инициируют переустройство и (или) перепланировку, после получения согласования (разрешения) районного, городского исполнительных комитетов, местной администрации района в городе.

В случае, если гражданин произвел самовольное переустройство или перепланировку жилого помещения, то на него может быть наложен штраф в размере до пятидесяти базовых величин  (ст. 21.16 Кодекса об административных правонарушениях Республики Беларусь). Кроме того, такой гражданин обязан получить согласование (разрешение) таких переустройства или перепланировки (см.

выше). Такое согласование выдается на основании технического заключения, подтверждающего, что самовольные перепланировка или переустройство не влияют на безопасность эксплуатируемого здания и выполнены в соответствии с требованиями технических нормативных правовых актов. Техническое заключение, в свою очередь, выдается на основании ведомости технических характеристик.

Иными словами: если вы решитесь закрыть глаза на неузаконенную перепланировку (наличие самовольных построек при жилом доме), то нужно иметь ввиду, что все проблемы, имеющиеся в квартире (доме), являются проблемами ее нынешних собственников. И неузаконенные перепланировки в том числе.

Подписывая договор купли-продажи, покупатель, как правило, подтверждает, что в квартире не было перепланировок и изменений. Следовательно, доказать, что перепланировка сделана до вас, будет очень трудно.

Приобретая квартиру с несогласованной перепланировкой, вы берете на себя ответственность, вас могут оштрафовать и заставить либо согласовать перепланировку, либо восстановить прежнее внутреннее пространство квартиры. Причем, очевидно, что за каждый сделанный шаг нужно платить.

Как обнаружить перепланировку? Если она имеется, то ее легко увидеть на плане в техническом паспорте. Если в жилом доме имеются самовольные постройки, то их легко обнаружить, сверив наличие построек с информацией о составе домовладения, имеющейся в выписке для нотариального удостоверения сделки.

К сожалению, некоторые не очень порядочные продавцы могут на словах уверять, что у них нет задолженности по коммунальным платежам, а на проверку оказывается ситуация с точностью до наоборот.

Справедливости ради нужно сказать, что такие случаи встречаются крайне редко, и, все же, рекомендую просить продавца предоставить на момент сделки справку об отсутствии задолженности (в том числе и по пене) за жилищно-коммунальные услуги. Такая справка выдается специалистом расчетно-справочного центра (бухгалтером ЖСПК, и т.п.

) лично собственнику, либо его доверенному лицу при наличии надлежащим образом удостоверенной доверенности и, естественно, по предъявлении паспорта.

Важно, чтобы в справке о составе семьи, выдаваемой для удостоверения договора купли-продажи, были указаны не только лица, зарегистрированные по месту жительства в отчуждаемой квартире, но и лица, на момент сделки не зарегистрированные, но за которыми сохраняется право пользования и владения отчуждаемой квартирой. 

К ним относятся:

  • заключенные, отбывающие срок наказания; военнослужащие срочной службы; 
  • дети, находящиеся в воспитательных учреждениях; 
  • пожилые люди, помещенные в дома престарелых;
  • лица, находящиеся на лечении в психоневрологическом диспансере.

В соответствии со ст.

75 ЖК, отчуждение собственником жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены, бывшие члены его семьи, признанные находящимися в социально опасном положении либо признанные нуждающимися в государственной защите, или граждане, признанные недееспособными или ограниченные в дееспособности судом, или жилого помещения, закрепленного за детьми-сиротами или детьми, оставшимися без попечения родителей, допускается только с письменного согласия органа опеки и попечительства.

Если квартира (дом) продается не самим собственником, а уполномоченным лицом по доверенности, необходимо обязательно убедиться, что доверенность не отменена, ибо в противном случае все полномочия по отмененной доверенности утрачивают силу.

Кроме того, представляемый должен быть жив на момент сделки, ибо в соответствии с правилами статьи 189 Гражданского кодекса Республики Беларусь действие доверенности прекращается вследствие смерти гражданина, выдавшего доверенность, объявления его умершим, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

Резюмируя изложенное, могу однозначно рекомендовать заключать договор отчуждения недвижимого имущества у нотариуса.

Почему? Во-первых, нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, во-вторых, освобождает её участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости, и, в-третьих, нотариус отвечает своим имуществом за удостоверенные сделки.

И если суд решит, что именно по вине нотариуса одна из сторон потеряла деньги или имущество, нотариус выплатит все из своего кармана.

Каждый нотариус Республики Беларусь заключает договор страхования гражданской ответственности на случай причинения им вреда третьим лицам в результате неправильно совершенного нотариального действия. Страховая сумма (лимит ответственности) должна быть не менее тысячи базовых величин, установленных на момент заключения договора страхования гражданской ответственности нотариуса.

Итак, если вы заверите документ у нотариуса, то можете быть уверены, что:

  • документ защищает права своего владельца от имена государства; 
  • документ полностью соответствует законодательству и вам не грозит ущемление прав; 
  • документ признается публично, его практически невозможно оспорить и опровергнуть его юридическую силу и чистоту; 
  • прежде чем заверить документ, нотариус подробно разъяснит все права и обязанности, а также все юридические последствия заключаемой сделки; 
  • в случае профессиональной нотариальной ошибки нотариус несет полную имущественную ответственность; 
  • нотариус проверяет законность всех представляемых документов.

То есть вы можете быть уверены, что ваша сделка оформлена абсолютно «чисто», и ваши права и законные интересы защищены.

Светлана Кучинская,
нотариус Гомельского нотариального округа

Материал предоставлен Белорусской нотариальной палатой для Национального правового Интернет-портала Республики Беларусь
При использовании материала гиперссылка на источник обязательна!

Источник: http://pravo.by/novosti/novosti-pravo-by/2019/july/37295/

Тема 6. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

Переход права собственности на жилое помещение

В.Т. Батычко
Жилищное право
Конспект лекций. Таганрог: ТТИ ЮФУ, 2009.

6.1. Права и обязанности собственника жилого помещения

Право собственности на жилое помещение может возникнуть по-разному: в результате приватизации, в порядке наследования или дарения, по договорам купли-продажи, мены и др.

Переход и возникновение права собственности на жилые помещения подлежит государственной регистрации и подтверждается правоустанавливающими документами. Право собственности охраняется законом.

Переход прав собственности на жилое помещение от бывшего к новому владельцу (отчуждение) может производиться несколькими способами.

Отчуждение может производиться посредством следующих сделок с жильём:

–  купля-продажа;

–  дарение;

–  мена;

–  рента;

–  передача жилья по наследству.

Жилые помещения (квартиры, дома) – это недвижимое имущество. Право собственности на недвижимость, ограничение этих прав, их возникновение, переход, и прекращение подлежат государственной регистрации. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Право собственности бессрочно.

В России признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Права всех собственников защищаются равным образом. Чтобы иметь гражданские права, и в том числе право собственности, гражданин должен быть правоспособным, а чтобы полностью самостоятельно их осуществлять, нужно быть дееспособным.

Право собственности на жилое помещение возникает только на основаниях, предусмотренных законом (по договору приватизации, купли-продажи, дарения, мены, ренты и др., в порядке наследования, при новом строительстве и др.).

Ля подтверждения права собственности на жилое помещение служат правоустанавливающие документы. Состав этих документов зависит от того, каким образом получено в собственность данное жилое помещение.

В России признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (п. 1 ст. 212 ГК РФ). Имущество, и в частности жилые помещения, может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований (п. 2 ст. 212 ГК РФ). Права всех собственников защищаются равным образом (п. 4 ст. 212 ГК РФ).

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ, Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежавшего ему имущества (в том числе и жилого помещения) любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе (ст. 209 ГК РФ):

–  отчуждать своё имущество в собственность другим лицам (например, по договорам купли-продажи, дарения, мены, ренты, а также завещанию и др.);

–  передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом (например, сдавать жилое помещение в наём, аренду);

–  отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Однако при этом собственник должен использовать жилое помещение только для проживания граждан. Подобное ограничение прав собственника жилого помещения установлено гражданским законодательством (ст. 288 ГК РФ). Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое (ст. 288 ГК РФ). Собственник жилого помещения не праве нарушать права и интересы других лиц.

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

В соответствии со ст.

30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение или пользование, принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учётом требований гражданского и жилищного законодательства.

Собственник жилого помещения несёт бремя содержания этого помещения и, если это квартира, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме. Если это комната в коммунальной квартире, то её собственник несёт также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Источник: http://www.aup.ru/books/m238/6_1.htm

Переход права собственности на служебное жилое помещение

Переход права собственности на жилое помещение

В служебных жилых помещениях нуждаются лица, которые обязаны проживать вблизи от места службы или работы. Служебное жильё чаще представляет собой отдельную квартиру, реже комнату в общежитии.

Квартира предоставляется работникам (сотрудникам) и их семьям по решению администрации предприятия или учреждения.

Городской администрацией обязательно выдаётся ордер на это помещение, позволяющий пользоваться жильём в течение всего срока работы или службы.

Получение ордера даёт право заключить с предприятием или учреждением договор о служебном найме.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-33-98.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Пользоваться служебным жильём могут лица, находящиеся на военной или государственной службе (сюда относятся все выборные должности и назначение на государственный пост), а также некоторые категории работников предприятий, учреждений, организаций – перечень лиц утверждён правительством РФ.

Основное условие отнесения к этой категории – необходимость круглосуточного присутствия сотрудника или служащего вблизи места работы (велика вероятность вызова в любое время суток). В основном жильё предоставляется гражданам, не имеющим собственной квартиры.

Где может быть выдана служебная квартира

В список служебных квартир помещение включается решением городской или районной администрации. Преимущественно все помещения такого типа относятся к специализированному жилищному фонду.

К основным признакам жилья служебного типа относится:

  • работа или служба, дающая право гражданам на пользование помещением;
  • вхождение жилья в список служебных помещений (составляется городской администраций);
  • специфический режим для заселения и выселения, применяемый к нанимателю и его семье.

Пользование помещением имеет некоторые специфические особенности. Квартиру нельзя обменивать, сдавать в поднаём, разделять или менять договор о найме.

Переход права собственности

Передача жилья в хозяйственное ведение другому наймодателю (предприятию, организации) влечёт за собой выселение всех жильцов.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-33-98.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

По закону проживание людей, не связанных трудовыми отношениями с наймодателем, на служебных жилых площадях недопустимо. В этой особенности и заключается основное отличие служебного найма жилья от социального.

Исключение из общего для всех правила может быть только в случае подписания договора между нанимателем и новым владельцем (наймодателем).

Социальный найм и служебное жильё

После прекращения работы на предприятии или окончания службы договор по найму расторгается.

Одной из возможностей оставить за собой право на пользование квартирой является обращение к администрации предприятия или организации с просьбой разрешить социальный найм жилья. Как правило, просьбы такого рода удовлетворяются крайне редко.

При положительном решении квартира переходит в категорию муниципального жилья и у наёмщика появляется возможность заключить договор о социальном найме с городской администрацией.

Признание семьи относящейся к категории малоимущих и постановка на учёт в Управлении социальной защиты также даёт право на получение муниципального жилья. В некоторых случаях выселение из служебной квартиры производится только с предоставлением другого жилья.

Выселение без согласия наёмщика невозможно, если:

  • Военнослужащий уволился по состоянию здоровья (срок службы должен быть больше 10 лет) или достижению предельного возраста, допустимого для нахождения на службе.
  • Стаж работы на предприятии составляет 10 лет.
  • Наёмщик вышел на пенсию и перешёл в категорию малоимущих граждан.
  • Наёмщик умер. В этом случае нельзя выселять его семью. Договор заключается с совершеннолетним членом семьи сроком минимум на три года.
  • Работником получена инвалидность в связи с его трудовой деятельностью (учитывается инвалидность первой или второй группы).
  • В квартире проживает одинокий человек с несовершеннолетними детьми.

Не могут быть выселены семьи сотрудников ФСБ, ОВД, таможни, службы наркоконтроля, уголовно-исполнительной системы. Всем упомянутым категориям обязательно предоставляется другое жильё (ст. 103 ЖК РФ).

Порядок предоставления в найм

Для получения ордера на жильё, необходимо подать следующие документы в городскую либо районную администрацию (список необходимо уточнить в конкретной администрации):

  1. документы, удостоверяющие личность (на каждого из членов семьи);
  2. заявление, подписанное всеми членами семьи, достигшими совершеннолетия;
  3. трудовая книга;
  4. трудовой договор, заверенный организацией или предприятием;
  5. документы, подтверждающие состав семьи: свидетельства о рождении, заключении брака, усыновлении;
  6. справка об отсутствии собственности (выдаётся учреждением юстиции по государственной регистрации);
  7. ходатайство от имени администрации предприятия, с которой заключён договор, о предоставлении жилья.

Предъявляются копии, которые после сверки с оригиналами заверяются человеком, принимающим документы.

Ходатайство рассматривается комиссией по жилищным вопросам. На основании решения выдаётся ордер. Как правило, он действителен в течение месяца.

Полученный ордер даёт право на подписание договора о найме служебного помещения с администрацией предприятия (наймодателем).

Порядок приватизации

Получить служебное жильё в собственность, то есть, приватизировать его в России практически невозможно – об этом чётко указано в четвёртой статье ЖК «О приватизации жилищного фонда» (часть первая). Но этой же статьёй во второй её части наймодателю разрешается передавать право собственности по своему усмотрению.

Положительное решение владельца жилья – едва ли не единственная возможность для работника приватизировать жилое помещение.

Сотрудник подаёт соответствующую просьбу, оформленную в письменном виде, администрации предприятия. На рассмотрение просьбы по закону даётся не более двух месяцев.

Обязательное условие – наличие десятилетнего стажа работы на этом предприятии или в учреждении.

В случае положительного решения заключается договор о передаче в собственность.

Самый простой способ – придание жилью статуса муниципального (осуществляется по просьбе руководства предприятия).

После этого можно произвести социальный найм, а затем и приватизацию.

Но и в этом случае сотрудник будет целиком зависеть от доброй воли работодателя, который вовсе не обязан изменять статус жилья.

Специалисты рекомендуют периодически отслеживать статус квартиры и не слишком торопиться с её приватизацией.

Иногда жильё переходит в муниципальный фонд по не зависящим от сотрудников обстоятельствам, что позволяет произвести приватизацию без хлопот и лишних переживаний.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-33-98.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonometr.ru/arenda/fond/sluzhebnaya-kvartira.html

Переход в собственность служебного жилья

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Вещными правами, наряду с правом собственности, в частности, являются право хозяйственного ведения имуществом ( ст.

Есть ли законы чтобы служебное жилье с годами переходило в собственность?

Согласно абзацe 2 статьи 4 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» только собственники жилищного фонда впарве принять решение о приватизации служебных жилых помещений и это право им дано в порядке исключения, так что принудить их к этому невозможно. Конституционным судом данная норма признана не противоречащим Конституции РФ.

Источник: https://nskoblaka.com/perehod-prava-sobstvennosti-na-sluzhebnoe-zhiloe-pomeschenie/

Крепость Права
Добавить комментарий