Продажа квартиры через риэлтора что надо знать

Продажа через риэлтора: порядок действия, риски, что надо знать

Продажа квартиры через риэлтора что надо знать

Как продать квартиру через риэлтора, как происходит процесс продажи, какие риски сопровождают работу продавца с посредником, что надо знать, порядок действий и стоит ли все сделать самому, разберем подробно в статье.

Практика риэлторской деятельности показывает, что собственники гораздо охотнее продают жилье не прибегая к помощи посредников, т.к. считается, что риски на сделке минимальны. Особенно уверенности придает оформление купли-продажи через банк покупателя.

Однако, не у всех есть свободное время заниматься реализацией недвижимости и собственники вынужден нанимать риелтора, который представляет интересы заказчика на сделке. Предлагаю разобраться, как происходит продажа квартиры через риэлтора.

Продажа квартиры через риэлтора: порядок действий, риски

Порядок действий собственника:

  1. Поиск хорошего риэлтора (добросовестного, пунктуального, профессионального и т.д.), чаще всего по рекомендации;
  2. Встреча с посредником на квартире, показ объекта и предоставление полной информации о квартире, причинах продажи, плюсах и минусах жилья, примерных сроках реализации и озвучивание желаемой цены;
  3. Изучение и заключение договора на посреднические услуги;
  4. Предоставление копий документов на жилье посреднику для изучения;
  5. Приемка отчетов от риелтора о ходе подготовки документов и результатов рекламы;
  6. Получение аванса или задатка за квартиру под контролем специалиста по недвижимости;
  7. Проверка правильности составления договора купли-продажи и выход на сделку;
  8. Посещение отделения Росреестра или МФЦ, сдача документов на регистрацию;
  9. Получение второй части денежных средств за продаваемую квартиру;
  10. Оплата комиссии агенту по недвижимости.

Т.к. купля-продажа квартиры осуществляется через риэлтора будьте готовы оплатить специалисту комиссию, размер которой оговорен в договоре на оказание услуг.

Что надо знать о договоре:

  • Обязательно прописывайте реквизиты сторон и контактные данные, чтобы вы в любой момент могли найти не только агента, но и гендиректора агентства недвижимости;
  • Прежде чем ставить подпись в договоре, дайте прочитать его текст нескольким знакомым людям или юристу;
  • Обязательно ограничьте сроки выполнения договора, прописав конечную дату, после которой договор считается расторгнутым;
  • В пункте о досрочном расторжении в связи с тем, что вы сами нашли покупателя (или он вас), не прописывайте штрафы и пени (это незаконно), но оставьте возможность агенту получить компенсацию за фактически доказанные расходы;
  • Четко пропишете обязанности сторон, особенно исполнителя. Например, если он подает рекламу, то в какие площадки, какими еще способами собирает покупателей;
  • В договоре указывайте сроки и содержание отчетности за совершенные действия посредником по продаже жилья. Например, какие источники использовал для поиска покупателей, что конкретно и в цифрах сделал.

Порядок действий риелтора:

  1. Знакомство с собственником и изучение продаваемой квартиры и документов на нее;
  2. Анализ рынка аналогичных квартир (количество, находящихся в продаже в данном районе, стоимость, состояние, спрос и т.д);
  3. Предложение и подписание эксклюзивного договора на продажу квартиры;
  4. Получение копий документов на жилплощадь;
  5. Оценивание преимуществ и недостатков реализуемой жилплощади (квартира, подъезд, дом, соседи, двор, район, инфраструктура и т.д);
  6. Сбор информации для формирования пакета документов;
  7. Формирование пакета документов (обычно документы готовятся перед сделкой, после внесения аванса за квартиру, однако, агент загодя готовит недостающие документы, например, для покупателя-ипотечника);
  8. Реклама при продаже через риэлтора осуществляется по договоренности за счет продавца, так же посредник использует собственные ресурсы, базу агентства, занимая прозвоном покупателей.

Риски при оформлении продажи квартиры через риэлтора:

Некомпетентность посредника, которая может стать причиной либо затягивания сроков выхода на сделку, либо приостановки сделки при регистрации в Росреестре;

Высокая стоимость услуг, к примеру, за реализацию жилья в Москве через риэлтора продавец может потерять от 2 – 6 % от стоимости продаваемого жилья. Например, от суммы в 8 млн рублей, придется отдать от 160 тысяч рублей до 480 тысяч рублей;
Посредник может попытаться понизить стоимость вашей квартиры для ускорения процесса продажи и не сказать вам об этом,

Продать квартиру через риэлтора: что надо знать

Прежде всего некоторые приемы работы релторов, которые ускоряют продажу вашей квартиры. Нет, это не гуру маркетинга, как вы могли подумать, а банальное снижение оговоренной в договоре цены. Если вы думаете, что вам не предложат через месяц ее снизить, то ошибаетесь. Маклер заинтересован в получении комиссии, но не через полгода, а как можно скорее.

Механизм прост, он выставляет второе объявление о реализации вашей квартиры, но по сниженной цене. Приходящие на просмотр покупатели в один голос заявляют, что хотят купить, но сумма вовсе ни та, что вы ожидали!

Расходы на рекламу станут вашими, как если бы вы продавали жилье не через риэлтора, а сами. Часто в эксклюзивном договоре прописывается фиксированная сумма. При этом важно помнить, что она невозвратная и если квартиру не удастся продать — финансы вам не вернут.

Помимо рекламы есть дополнительные расходы, которые вы понесете в процессе оформления сделки: нотариус, составление ДКП у юриста, аренда банковской ячейки и т.д). Сразу зафиксируйте эти суммы до подписания договора и укажите их в нем.

Вы узнали, как правильно продать квартиру через риэлтора, на что обратить внимание, какие действия предпринять и что ожидать от посредника и никто не запрещает сделать это самому.

Источник: https://www.habrealty.ru/prodavtsu/kak-prodat-kvartiru-cherez-rieltora.html

Продажа квартиры через риэлтора — что надо знать продавцу

Продажа квартиры через риэлтора что надо знать

Сделки с недвижимостью всегда считались самыми сложными и подверженными множеству рисков, поэтому продавать квартиру без участия посредника сегодня решаются немногие.

В теории всю нужную информацию можно отыскать в нормативно-правовой литературе, но на практике без специальных знаний и опыта разобраться в огромном количестве актов довольно тяжело. Эксперты компании «МИЭЛЬ.

Недвижимость» рассказывают читателям, что нужно знать о продаже квартиры через риэлтора, каковы преимущества и недостатки работы с посредником и с чего следует начинать такое сотрудничество.

Риэлтор — специалист по комплексному решению задач, связанных с рыночным оборотом недвижимости посредством поиска заинтересованного покупателя/продавца, грамотной организации документооборота и обеспечения юридической чистоты сделок.

Поиск риэлтора

Собственники, принявшие решение отказаться от самодеятельности, интересуются в первую очередь тем, с чего начать продажу квартиры через риэлтора.

Прекрасно, если на примете имеется проверенный вариант, а если нет? В таком случае лучше не рисковать, подбирая кандидатуру среди частников.

Высококвалифицированные специалисты предпочитают работать внутри стабильно отлаженной структуры, поэтому надежного риэлтора нужно искать в компаниях, давно представленных на рынке и имеющих достойную репутацию.

На какие нюансы стоит обратить внимание при поиске риэлтора:

  • номер лицензии (если он свежий, то высока вероятность того, что специалист уже ранее был лишен права предоставлять услуги);
  • стаж (посредник с «подмоченной» репутацией долго не задержится на рынке);
  • отзывы в сети, СМИ, интернет-активность;
  • членство в ассоциациях;
  • сфера деятельности (если вы продаете унаследованную «сталинку», вам не потребуются услуги специалиста по новостройкам и коммерческой недвижимости).

Как происходит продажа квартиры через риэлтора

После знакомства с клиентом, предварительной консультации, обсуждения этапов сделки и заключения договора об оказании услуг посредник приступает к работе.

  • Осмотр объекта — опытный агент не просто осматривает квартиру, но и детально изучает инфраструктуру, оценивает район, соседей и прочие детали.
  • Проверка полномочий собственника — специалист проверяет наличие всех необходимых для совершения сделки документов.
  • Поиск покупателей — посредник, представляющий агентство недвижимости, довольно быстро находит несколько подходящих вариантов благодаря наличию собственной обширной базы.
  • Согласование нюансов с потенциальным покупателем, контролирующая роль при передаче аванса или задатка за квартиру от имени клиента.
  • Выход на сделку — оформление договора купли продажи квартиры через риэлтора освобождает собственника от хлопот, сторонам остается лишь поставить свои подписи.

Плюсы и минусы продажи жилья через риэлтора

При оформлении сделки через посредническую компанию продавец получает несколько преимуществ: не потребуется тратить личное время на изучения рынка, поиск покупателей, показ жилплощади и переговоры с заинтересованными лицами, проверку юридической чистоты документов. Кроме того, посредник оказывает комплексные услуги, например, помогает с документами при продаже через ипотеку или покупателям с материнским капиталом.

Есть и недостаток, который на первый взгляд может казаться существенным — необходимость оплачивать услуги маклера. Однако практика стабильно подтверждает тот факт, что опытный риэлтор всегда находит более выгодный вариант, чем непрофессионал.

Стоимость продажи квартиры через риэлтора

Обычно сумма дисконта устанавливается на основании итоговой стоимости жилого объекта, но допустимо указывать в договоре и фиксированный размер вознаграждения. Средняя цена работы агента зависит от региона, объема работ и некоторых нюансов сделки. Так, в Москве и Подмосковье стоимость комплексной услуги по продаже жилого объекта под ключ составляет 2-6%.

Истории из жизни
Изначально мы решили продавать самостоятельно: разместили рекламные объявления в газетах и на форумах, указав, что квартира на вторичном рынке от собственника. Частные риэлторы стали наперебой звонить, предлагая свои услуги. Наняли в итоге женщину, которая реально целых полгода не могла найти покупателя.

Расторгли с ней договор и пошли в агентство, о котором слышали за последние месяцы немало положительных отзывов. Нам пообещали закрыть сделку в кратчайшие сроки, и не обманули.

Через три дня после заключения соглашения нам привели покупателя (у них есть своя внутренняя база недвижимости), а через неделю мы вышли на подписание ДКП! Рекомендуем «МИЭЛЬ – Чистые Пруды»!

Сотрудничество с риэлторами и юристами крупного агентства гарантирует безопасность, это не пустая трата средств, как читают мнимые специалисты.

Помощь профессионалов «МИЭЛЬ» заключается в документальном сопровождении и гарантированной прозрачности при расчетах, а наличие в команде квалифицированных оценщика, юриста, ипотечного брокера — это залог оперативной и выгодной сделки для всех ее сторон.

  Если вы ищете риэлтора для продажи квартиры, покупки дома или аренды коммерческого помещения, обращайтесь к нам!

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(8 4,63 из 5)
Загрузка…

Источник: https://miel-chistye-prudy.ru/articles/prodazha-kvartir/prodazha-kvartiry-cherez-rieltora-chto-nado-ob-etom-znat-prodavtsu/

Продажа квартиры — что нужно знать продавцу

Продажа квартиры через риэлтора что надо знать

При продаже квартиры или частного дома необходимо учесть множество нюансов, но если нет возможности или желания самостоятельно вдаваться во все тонкости, можно воспользоваться услугами агентств недвижимости. Что необходимо знать при обращении в риэлтерское агентство.

Каким образом следует выбирать агентство недвижимости, которое будет заниматься продажей вашей собственности.

При продаже квартиры или коттеджа сумма сделки довольно высокая и, соответственно, возникнет много желающих получить свой процент посредника при продаже.

Недобросовестные риэлторы имеют в своём арсенале массу способов обмана и поэтому придётся заранее побеспокоиться о защите своих интересов.

● Для начала необходимо узнать, чем конкретно может помочь определённое агентство недвижимости при продаже собственности.

Оценка недвижимости. Перед продажей нужно грамотно и точно выяснить реальную цену жилья — от этого напрямую зависит, сколько можно будет получить ден. знаков. При заниженной оценке можно потерять довольно значительную сумму, а при завышенной велика вероятность остаться невостребованным.

Профессиональные специалисты из агентства смогут оценить стоимость недвижимости с большой точностью на основе своего собственного опыта.

Также они определят достоинства и недостатки конкретной квартиры или дома и подскажут, стоит ли сделать какую-либо предпродажную подготовку. Для более точной оценки недвижимости будет лучше посетить несколько риэлтерских агентств.

Но необходимо учесть, что при оценке специалистом, он будет давать максимально возможную стоимость — потому что его комиссионные напрямую зависят от суммы сделки.

Продавцу своей недвижимости при обращении в агентство нелишним будет узнать, каким образом риэлторы будут рекламировать данную квартиру или дом, причём специалисты из агентства могут показывать продаваемый объект в отсутствие владельца. Также между различными агентствами существует практика обмена информацией о продаваемых или покупаемых объектах, что может облегчить и расширить поиск потенциальных покупателей (или продавцов).

Подготовка документации при продаже недвижимости. Сделки по продаже сопровождаются сбором и оформлением достаточно значительного количества документов.

Это занятие довольно рутинное и оперативный сбор документов, их оформление, своевременную регистрацию гораздо быстрее сделает специалист в этой области, чем человек, занимающийся данными операциями первый раз в жизни.

Также агентство недвижимости зарегистрирует договор продажи в определённых учреждениях и возьмёт на себя организацию по передаче денежных средств.

• При сборе и оформлении соответствующих документов можно столкнуться с некоторыми сложностями и задержками — например, связанные с несанкционированной перепланировкой или находящимися под опекой детьми. Имеющие опыт работы с подобными осложнениями специалисты агентства возьмут на себя все подготовительные работы и если потребуется, то окажут содействие при договоре аренды банковской ячейки.

Проверка приобретаемой недвижимости. Если квартира или дом продаётся для того, чтобы приобрести другую недвижимость, то специалисты агентства окажут услугу по проверке приобретаемой недвижимости.

Проверка защитит от случаев, когда покупателю приходилось расставаться со свежекупленной недвижимостью по причине наличия прав третьих лиц, о наличии которых не было известно на момент покупки.

Если выполнять все операции по продаже — начиная с подготовки и заканчивая передачей денег — самостоятельно, то удастся сэкономить сумму, равную размеру вознаграждения агентства — порядка 2-6%.

Учитывая общую сумму сделки, это немалая сумма, но при самостоятельной работе по продаже (покупке) недвижимости вся ответственность ложится на продавца (покупателя). В определённых случаях в индивидуальном порядке можно снизить размер комиссионных агентства.

Продажа квартиры через агентство недвижимости.

Что бы не говорили про агентства недвижимости или про частных риэлторов, но продавать квартиры самостоятельно решаются единицы собственников. И, наверное, это правильно. Все таки заниматься продажами должен профессиональный продавец. Особенно товарами очень дорогими.

Ведь ни у кого не возникает вопроса, почему автомобили (даже с пробегом) продают менеджеры по продажам в автосалонах, хотя цена на них в десятки раз меньше чем на квартиры. Но моя статья не про это.

Сегодня я разберу особенности построения взаимоотношений собственника недвижимости с агентством недвижимости.

После того, как вы приняли решение о продаже или обмене квартиры через агентство недвижимости, встает вопрос о выборе этого агентства. На рынке представлено много агентств недвижимости от очень крупных и известных, до небольших, почти семейных фирмочек.

Подход к продажам и обслуживанию клиентов у всех разный, но подлежит методологии (см. ниже). Есть только один важный для вас момент, который объединяет абсолютно все агентства недвижимости – непосредственно с вами будет работать не агентство, а конкретный агент. Именно от него будет зависеть 80% успеха продажи квартиры.

Поэтому, выбирая агентство – выбирайте агента.

Я не буду затрагивать моменты с размером комиссионных, потому что на сегодняшний день они почти везде одинаковые (за очень редким исключением), а также не буду говорить про лицензии и сертификаты на риэлторскую деятельность (риэлторская деятельность не регулируется государством, есть только профессиональные объединения с добровольной сертификацией).

Плюсы и минусы продажи квартиры через крупное агентство недвижимости.

  • Точное формальное исполнение условий договора. Что в договоре с клиентом написано, то и будет сделано. За исключением сроков и цены (возможны изменения, но это касается всех агентств и риэлторов).
  • Все квартиры и клиенты проходят проверку юридического отдела и службы безопасности.
  • Как правило, удобное расположение офиса.
  • Максимальные рекламные возможности.
  • Структурированный контроль за агентами.
  • Отсутствие гибкости в исполнении условий договора. Подстраивать агентство под свои желания не получится.
  • Большой процент слабых и не образованных агентов. Текучка кадров.
  • Все сильные агенты завалены работой, поэтому разрываются между клиентами.

Плюсы и минусы продажи квартиры через средние и маленькие агентства недвижимости.

  • У руководства больше времени и возможностей лично подбирать и контролировать обучение и работу агентов. Поэтому и в плюс и в минус таким агентствам можно занести преобладание лидерского управления над системным. Минус, потому что если что: «рыба гниет с головы».
  • Гибкий и индивидуальный подход к работе с клиентом.
  • Быстрое реагирование на изменение ситуаций на рынке и по сделкам.
  • Значимость клиента для фирмы больше чем в крупных агентствах.
  • Не всегда есть штатный юрист и служба безопасности.
  • Ограниченные рекламные возможности и экономное отношение к выделению рекламного бюджета.

Как продать квартиру через агентство недвижимости:

  1. Обязательно заключить договор на оказание услуг. В договоре пропишите сроки, стоимость квартиры, стоимость комиссионных агентства. Все пункты договора должны быть понятны и не иметь двойных толкований.
  2. Оставлять оригиналы правоустанавливающих документов на фирме не обязательно.

    Они потребуются только в двух случаях – сбор документов на сделку и для принятия аванса от покупателя. Но при заключении договора, агентство обязано проверить их наличие.

  3. При заключении договора с агентством недвижимости, попросите следующие документы: Свидетельство о внесении организации в ЕГРЮЛ (единый государственный реестр юридических лиц), Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, доверенность от директора (ген.

    директора) на право заключение договора (если договор подписывает не директор), протокол (приказ) о назначении исполнительного органа (директора, ген. директора).

  4. Проверьте на сайте налоговой РФ https://egrul.nalog.ru/ соответствие предоставленных сведений (по номеру ОГРН или ИНН, которые есть в вышеуказанных свидетельствах).

  5. Обратите внимание на пункты в договоре, которые предусматривают штрафные санкции или неустойки. Все должно быть понятно и исключать двойные толкования.
  6. После начала рекламной компании, интересуйтесь способами рекламы и результатами.
  7. Любые доверенности и приложения, подписываемые к договору, должны содержать понятные вам фразы, толкования и цифры.
  8. В случае подписания вами поручения на принятие аванса за квартиру, указывайте размер аванса, который вы доверяете получить за вас агентству недвижимости.
  9. Перед проведением сделки обсудите с агентом все детали предстоящего мероприятия. Изучите все документы, которые придется подписывать на сделке. Попросите агента расписать суммы и способ передачи денег за продаваемую вами квартиру. Добейтесь полного понимания, в противном случае, от вас пытаются что-то скрыть.
  10. После продажи квартиры у вас на руках должны остаться следующие документы:
  • договор на оказание услуг с агентством и подписанный двумя сторонами акт выполненных работ (с размером выплаченной по договору суммы),
  • ваш экземпляр договора купли продажи квартиры с печатью регистрирующего органа,
  • акт-приема передачи квартиры с подписью Покупателя и Продавца,
  • копии всех платежных документов по сделке (которые вы оплачивали),
  • копия вашей расписки в получении денег от покупателя.

Будьте внимательны. И помните — лучше риэлтор на сделке, чем адвокат в суде!

Что должен знать риэлтор при продаже квартиры – Каменских и партнеры

Продажа квартиры через риэлтора что надо знать

Работа риэлтора невозможна без знания юридических основ сферы недвижимости. Чем больше он разбирается в данной области, тем больше ему доверяют клиенты, тем более он защищён от махинаций мошенников. Что должен знать начинающий риэлтор, и без каких знаний невозможна его работа?

Основные юридические аспекты необходимые риэлтору

Риэлтор должен знать:

1. Виды правоустанавливающие документов.Без них невозможна ни одна сделка. Помогут понять, кому и на каких основаниях принадлежит недвижимость.

Возможна ли её законная продажа или потребуются дополнительные справки и заверения. Правоустанавливающие документы так же являются основанием для оформления права собственности.

Их перечень указан в 17- ой статье закона о государственной регистрации прав. Вот он:

  • Договор о безвозмездной передаче жилья в собственность граждан (приватизация)
  • Договор купли — продажи
  • Договор дарения
  • Договор мены
  • Договор пожизненного содержания с иждивением
  • Свидетельство о праве на наследство (по закону или по завещанию)
  • Решение суда или мировое соглашение
  • Акты ввода завершенного строительством объекта в эксплуатацию
  • Справки о полной выплате пая в ЖСК, ГСК, ДСК.

В любом правоустанавливающем документе должны быть свведения об обьекте (адрес, назначение, кадастровый № и др.), сведения о правообладателе (паспортные данные) и вид правоотношений между ними (собственность, наследование, дарение и др.).

2. Виды сделок.Заключение сделок одна из важнейших функций риэлтора. Сделки бывают трёх видов:

  • многосторонние (мена, если несколько вариантов сразу).
  • двухсторонние (договоры купли-продажи, аренды, наем, дарение, мена и др.).
  • односторонние. (завещание).

Сделка признаётся завершённой, только если она прошла, государственную регистрацию. Необходимо знать условия, без которых сделка не имеет силы:

  • Цена объекта должна быть обязательно оговорена.
  • В договоре должно быть чёткое описание передающейся недвижимости, его местоположение(адрес)
  • Должно быть заключено соглашение сторон о сроке передачи объекта недвижимости.
  • В договоре должна быть подпись участников сделки либо их представителей. должен быть подписан лично участником сделки либо его представителем-доверенным лицом.

3. Виды договоров.Гарантией любой сделки является договор. В риэлторской деятельности встречаются следующие виды договоров.

Как гарантировать чистоту сделки?

К сожалению. в нашем законодательстве множество неточностей и спорных моментов. И только доскональное знание всех нюансов заключения сделок, может обезопасит вас от ошибок.

Вот что нужно проверить при заключении сделки:

1. Саму недвижимость. Необходимо проверить совпадение адреса указанного в документах с фактическим нахождением, а так же соответствие между реальной площадью объекта и характеристиками указанными в техническом паспорте.

2. Участников сделки.Тут есть множество тонкостей.

  • Если участник сделки несовершеннолетний у нег на руках должен обязательно быть паспорт.
  • Для людей пенсионного возраста при продаже квартиры необходима перерегистрация по новому месту жительства.
  • Нужно быть осторожным при заключении сделок с алкоголиками и наркоманами.Иногда стоит сомневаться в дееспособности участника сделки. При необходимости стоит потребовать справку и психдиспансера.
  • Нужно узнать, нет ли у хозяина продаваемого объекта лиц имеющих право на его собственность (бывших супругов, родственников находящихся в тюрьме)

3. Документы. Нужно проверить их подлинность и грамотность заполнения. Так же важен их полный перечень для конкретной сделки. Обратите внимание!!! Если квартира продаётся по доверенности, помните, что после смерти доверителя она становится недействительной.

К тому же её можно отменить в любой момент у любого нотариуса. Чтобы обезопасить себя от мошеннических махинаций требуйте подтверждение доверенности на день сделки. Освятить все юридические тонкости и нюансы в одной статье невозможно. Каждый юридический аспект требует детальной проработки.

Главное не заключайте сделки, если вы не уверенны на 100% в её юридической чистоте.

Фото взято с сайта uruguayproperty.ru

Какую информацию вы бы еще хотели узнать по данной теме. Задайте вопрос в нижеприведённую форму, и мы обязательно дополним эту статью.

Источник: http://prorealtora.ru/204/

Что необходимо знать риэлтору, чтобы добиться успеха

Опытные риэлторы любят повторять: «Агентом по недвижимости легко работать, но трудно заработать». Каким же должен быть риэлтор и что ему необходимо знать, чтобы добиться финансового успеха?

Прежде всего риэлтор должен понимать, что цель его работы — быстро и грамотно решать проблемы клиентов. Чтобы делать это наилучшим образом, риэлтору нужно обладать актуальными знаниями из таких областей, как:

  • юриспруденция;
  • экономика и политика;
  • архитектура города;
  • деловой этикет и психология общения;
  • методы поиска клиентов.

Да, специальных экзаменов сдавать на риэлтора не нужно, но, как видите, для успешной работы по специальности хорошему агенту по недвижимости надо знать много. Каков же он — риэлторский минимум?

Юриспруденция

Договор и сделка – разные понятия с юридической точки зрения, и классифицируются они по разным признакам, хотя названия категорий иногда совпадают.

  • Сделки и договоры могут быть односторонними и двусторонними.
  • Сделки делятся на возмездные и безвозмездные, а договоры бывают только возмездными, если иное не предусмотрено законом или самим договором.

Виды сделок:

  • консенсуальные и реальные;
  • каузальные и абстрактные;
  • срочные и бессрочные;
  • условные и безусловные.

Начинающему риэлтору надо знать все нюансы классификации как свои пять пальцев. Не менее важно понимать, какие последствия влечет заключение того или иного вида договора или сделки для клиента, и уметь извлекать из этого пользу.

Обязательна в копилке знаний агента по недвижимости и информация о том, какая сделка признается завершенной и как пройти государственную регистрацию.

К сожалению, законы нашей страны нередко противоречат друг другу или допускают двоякость толкования. Именно поэтому отдельным блоком в списке вещей, которые должен уметь риэлтор, стоит умение заключать сделки, которые нельзя оспорить. Каждый начинающий риэлтор должен знать:

  1. Как проверить недвижимость и убедиться в правильности оформления документов и в совпадении реальных данных и данных, указанных в техническом паспорте.
  2. Как проверить участников сделки, а именно:
    • наличие действительных паспортов у всех участников сделки и их представителей;
    • дееспособность участников сделки;
    • наличие третьих лиц, имеющих право на собственность (родственники в тюрьме, бывшие супруги, несовершеннолетние дети).

Для работы риэлтором нужно хорошо разбираться в видах правоустанавливающих документов, то есть бумаг,
подтверждающих право на недвижимость. К ним относятся:

  • договор о приватизации.
  • договор купли-продажи.
  • договоры дарения и мены.
  • договор пожизненного содержания с иждивением.
  • свидетельство о праве на наследство (по закону или по завещанию).
  • решение суда или мировое соглашение.
  • акты ввода объекта в эксплуатацию.
  • справки о полной выплате пая в ЖСК, ГСК, ДСК.

Каждый из этих правоустанавливающих документов обладает своей спецификой, но все они должны содержать сведения:

  • об объекте (адрес, назначение, кадастровый номер);
  • о правообладателе (паспортные данные);
  • о правоотношениях между объектом и правообладателем.

Обязательно нужно ориентироваться в условиях действительности сделок. К ним относятся:

  • законность сути заключаемой сделки;
  • способность участников к совершению сделки;
  • соответствие воли и волеизъявления;
  • соблюдение формы сделки.

Экономика и политика

Для работы риэлтором нужно хорошо знать конъюнктуру рынка, понимать, какое влияние оказывают экономические и политические процессы на стоимость квадратных метров. Это важно, потому что в России покупка квартиры нередко используется как способ защиты денег от инфляции.

Чтобы помочь клиенту грамотно инвестировать средства, риэлтор должен уметь правильно оценивать, как поведут себя цены на разные категории недвижимости в ближайшей и долгосрочной перспективе.

Какие условия предлагают разные банки по ипотеке, в том числе военной, — вопрос, который агенту по недвижимости задается очень часто. Даже начинающий риэлтор должен знать, какой банк порекомендовать клиенту в зависимости от его требований и возможностей.

Особенности застройки города, в котором вы работаете

  1. Плюсы и минусы «брежневок», «хрущевок», «сталинок» и «чешек».
  2. Годы и тип застройки разных районов города.
  3. Основные проблемы сферы ЖКХ центра и окраин — где хорошая котельная, где проблемы с водоснабжением, где скоро планируется капремонт.
  4. Расположение детских садов, школ, поликлиник, парков и других объектов, близость которых влияет на стоимость жилья.
  5. В каком направлении будет развиваться город: какой район можно считать перспективным, а какой скоро станет малопригодным для жизни из-за строящейся дороги или завода.

Чтобы понять, зачем вся эта информация вам нужна, вспомните, что должен делать риэлтор. Агент по недвижимости должен решать проблемы клиентов, и поэтому без конкретных знаний не обойтись.

Также риэлтору необходимы актуальные сведения о застройщиках и их объектах:

  • где и что строится;
  • какие технологии используются;
  • какие условия продажи предлагаются.

Психологические основы делового общения

Начинающему риэлтору нужно знать хотя бы понемногу из таких областей, как:

  • риторика;
  • деловой этикет;
  • психология.

Это необходимо, чтобы:

  • работать с сомнениями и возражениями;
  • уметь настаивать на своем, не производя негативного впечатления;
  • правильно доносить информацию о правах и обязанностях сторон.

Методы поиска клиентов и налаживания деловых связей

Начинающему риэлтору необходимо знать, что весь его профессионализм не принесет хорошего заработка без постоянного потока клиентов. К классическим способам поиска клиентов относятся:

  • звонки по бесплатным объявлениям;
  • расклейка объявлений;
  • раздача визиток;
  • предложение своих услуг друзьям, знакомым и знакомым знакомых.

Источник: http://www.anton-kamenskih.ru/chto-dolzhen-znat-rieltor-pri-prodazhe-kvartiry/

Памятка при продаже недвижимости – Сити-недвижимость

Продажа квартиры через риэлтора что надо знать

8 (800) 555-57-02 или (495) 774-40-55 — Работаем круглосуточно
Звонок по России бесплатный

страница  /  Полезная информация  /  Памятка при продаже недвижимости

Собственник недвижимости, решивший ее выгодно и в кратчайшие сроки продать, смело может доверить такую сделку профессионалам из ООО «СИТИ-Недвижимость». У нас можно получить полный комплекс услуг по продаже объекта: начиная от оценки Вашей собственности и заканчивая государственной регистрацией сделки.

Обеспечивают сделку на всех ее этапах высококлассные специалисты: оценщики, риэлторы и юристы. Мы готовы работать с каждым клиентом индивидуально, оперативно, исключительно в его интересах. Мы можем включиться в процесс продажи Вашей собственности на любом этапе сделки и довести ее до успешного завершения.

Кроме того, заключить договор с ООО «СИТИ-Недвижимость» можно на отдельную услугу.
Владелец, приступая к продаже собственности, имеет право выбирать любое агентство недвижимости или даже полностью отказаться от услуг риэлтора.

Тем не менее, если Вы собрались продать дом, квартиру или другой объект недвижимости, приведенный ниже материал поможет Вам избежать рисков оказаться обманутым или введенным в заблуждение.

Что нужно знать собственнику при составлении договора с агентством недвижимости

При сделках с недвижимостью возникает множество вопросов, самостоятельно разобраться в которых удается далеко не каждому. Причем, возникают эти вопросы как в самом начале нелегкого дела по продаже квартиры, дома или участка со строениями, так и в процессе, как правило, в самые неподходящие моменты. Вот, далеко не полный, перечень того, что придется выяснить.

  • Как составить объявление о продаже?
  • Где разместить рекламу?
  • Какую цену назначить за недвижимость?
  • Как общаться с покупателем?
  • С чего начать демонстрацию объекта?
  • Если брать задаток, то сколько?
  • Какие документы потребуются?
  • Как оформить сделку?
  • Где лучше проводить сделку купли-продажи?
  • Если сделка облагается налогом, то сколько придется платить?
  • Сколько денег придется потратить на справки и документы?

 Обладатель недвижимости, решивший без привлечения профессионалов разобраться со всеми вопросами и удачно довести сделку по продаже до завершения —  несомненно, заслуживает уважение и почтение. Как минимум, по той причине, что ему придется тратить время, усилия и… деньги.

Поверьте, на получения различных справок,  оформление документов, показ недвижимости (особенно, если до нее приходится добираться транспортом) и на многое другое деньги все равно придется тратить.

Утешит ли Вас тот факт, что платить придется сравнительно небольшими суммами и постепенно? А если подсчитать, итог вполне способен привести в шоковое состояние. 

Если же собственник становится клиентом агентства недвижимости, он платит, а время и усилия тратят сотрудники выбранного агентства. Заметим,  основную (а иногда и всю) сумму, прописанную в договоре, продавец выплачивает агентству после продажи недвижимости.

Соизмерять желаемое с действительным

Вполне объяснимо желание продавца любого товара, в том числе и объекта недвижимости, получить с покупателя максимально возможную сумму. Именно на этом стремлении потенциального клиента может сыграть недобросовестный риэлтор.

Вас должно насторожить предложение о продаже имущества по цене, намного превышающей рыночную.

Как правило, сразу же после подписания договора с таким агентством начинается «обработка» —  теперь уже своего —  клиента: цена чересчур завышена, появилось большое количество аналогичных объектов по значительно меньшей цене, поэтому и Вам нужно ее снижать.

Хотите, чтобы с Вами работал грамотный и добросовестный риэлтор? Проверьте его. Сами назовите явно завышенную стоимость. Настоящий профессионал хорошо знает вилку цен на различные объекты, и либо откажется проводить такую сделку, либо попытается убедить Вас в необходимости снизить стоимость недвижимости до тех пределов, которые позволят продать ее в приемлемые сроки.

Что знает и умеет риэлтор — профессионал?

Опытный риэлтор может практически сразу назвать не только среднюю для данного района стоимость недвижимости, но и сказать,  на сколько увеличится или уменьшится срок продажи жилья при повышении или понижении его цены.

Но это при условии, что Вы являетесь собственником «типовой» недвижимости.

Если же дом или квартира — что-то из ряда вон выходящее,  настоящий риэлтор не станет называть цену, за которую можно продать такой объект, он сначала изучит рынок, так как понимает, что именно спрос играет в этом случае важную роль в ценообразовании.

Если Вы заключили договор с риэлтором, непосредственно после осмотра квартиры или дома, он обязательно порекомендует, какие действия необходимо предпринять для более успешной продажи.

Например, что изменить в квартире, чтобы она выглядела привлекательнее в глазах покупателя, как и что показывать покупателю, как себя вести во время осмотра и после.

Стоит прислушаться к рекомендациям риэлтора и во время других действий, связанных с продажей недвижимости, поскольку он заинтересован в завершении сделки и работает в Ваших интересах.

Особенности договора с агентством недвижимости

Стоит помнить, что договор с агентством недвижимости заключается с целью получить квалифицированные услуги по продаже недвижимости. И за оказание этих услуг риэлторы получают свои комиссионные. Поэтому,  профессионалу выгодно продать объект как можно скорее и по максимально возможной для данного объекта цене.

Может случиться, что Вы самостоятельно или через другое агентство нашли покупателя, но риэлтор отказывается оформлять сделку (сумма его комиссионных уменьшается) — Вы имеете право расторгнуть договор с таким агентством. Воспользуйтесь своим правом. Помните: агентство должно работать на Вас, а не Вы на него.

Приоритет — продажа Вами недвижимости, а не получение риэлтором комиссионных.

Оставлять ли в агентстве документы?

Почему в некоторых случаях предлагают продавцу при подписании договора на продажу оставить документы на хранение в сейфе агентства? Конечно, можно этого не делать.

Да, Вам, скорее всего и не предложат этого, если выставляемая Вами квартира или дом пользуются повышенным спросом и на них быстро находится покупатель. Если же предполагается «тяжелая» продажа объекта, агентству недвижимости придется «потрудиться», понести немалые расходы.

Гарантией того, что продавец возместит эти расходы, и являются документы, предусмотрительно положенные в сейф. Поскольку специфика оказания агентством недвижимости услуг такова, что оплата происходит после завершения сделки, этот шаг оправдан. Никто не хочет работать без полной гарантии оплаты.

В качестве компромиссного решения (ну, не хочет продавец оставлять документы в агентстве!) возможна предоплата, которая устроит обе стороны: и риэлторы приступят к работе, и осторожный продавец — при документах.

Кто и как договаривается с агентствами недвижимости

Наиболее активно рынок риэлторских услуг в России начал работать с 1992 года.

Теперь человеку, планирующему провести сделку с недвижимостью (купить, продать, обменять) совершенно излишне самому заниматься всеми проблемами.

Проще обратиться в агентство недвижимости или, как делают некоторые лица, выбрать себе личного риэлтора, который сможет подбирать варианты и оформлять сделки, пользуясь услугами сразу нескольких агентств.

Особенно часто к услугам личного риэлтора прибегают люди, неоднократно покупающие и продающие недвижимость. Они оценили преимущества такого способа ведения сделок.

По одному звонку клиента риэлтор и договорится о времени осмотра заинтересовавшей квартиры, дома или другого объекта, и проведет предварительные переговоры с владельцем, и проверит документы на квартиру, и подготовит проект договора купли-продажи. При этом он всецело будет отстаивать интересы клиента при заключении сделки.

Стоимость услуг личного риэлтора практически не отличается от стоимости пакета услуг, предоставляемых агентством, а иногда даже несколько ниже: постоянные клиенты получают скидки.

Важно, чтобы интересы клиента стояли для риэлтора на первом месте. Если Ваш личный риэлтор не сотрудничает с другими агентами, вряд ли Вы скоро дождетесь своего покупателя. Ваш риэлтор может уклоняться от сделки, надеясь выиграть на сумме комиссионных.

Он может месяцами ждать, когда же позвонит покупатель, а не его агент.

Представьте себе ситуацию, если и риэлтор покупателя также ищет непосредственного продавца и ни в какую не хочет работать с другим агентом, причем, из тех же соображений — ни с кем не делиться комиссионными.

Не удалось договориться двум таким риэлторам — ни о какой сделке не может быть и речи, а продавец и покупатель никогда не встретятся. Но эта категория риэлторов — скорее, исключение, чем правило. Тем не менее, не забывайте контролировать работу тех, кого наняли.

Заключение с агентством недвижимости договора на продажу объекта собственности

Ниже приведены некоторые моменты, на которые следует обратить внимание при подписании договора на продажу собственности с агентством недвижимости.

  • Пусть Вас не пугает слово «эксклюзивный» вместо полного наименования —  «договор на продажу»,  это всего лишь сленг риэлторов.
  • Договор нужно очень внимательно прочитать, в каждом агентстве свои условия.
  • Не стесняйтесь обращаться за разъяснениями, если что-то не совсем понятно.
  • Если условия договора не нравятся, не поддавайтесь на уговоры и не подписывайте его.
  • Попробуйте предложить свои условия, возможно, они устроят агентство.
  • После подписания договора нужно довериться профессионалам.
  • Можно устраивать агентству проверки. Например, попросить знакомого позвонить от имени покупателя аналогичного объекта и поинтересоваться, готово ли агентство сотрудничать с другим для осуществления сделки.
  • Вас должно насторожить отсутствие покупателей в течение недели. В этом случае попросите, чтобы Вам показали издания с размещенным объявлением о продаже Вашей недвижимости.
  • Объявления есть, а покупатели не приходят? Требуйте анализа этого факта и рекомендаций по улучшению ситуации.
  • Документы или деньги (предоплату) можно оставлять только в самом агентстве, не забыв при этом получить расписку от должностного лица.

Воспользоваться услугами агентства недвижимости при продаже жилья или обойтись своими силами, каждый решает сам. Но следует помнить, что профессиональный риэлтор справится с поставленной задачей гораздо лучше, чем Вы. И не факт, что расходы, которые придется понести в случае отказа от услуг риэлтора, в конечном счете, составят меньшую сумму, чем комиссионные агентству.

Источник: http://city99.ru/help_info/instruction_sale1.php

Крепость Права
Добавить комментарий