Выкуп квартир из под ипотеки

Выкуп ипотеки — кому и зачем он нужен

Выкуп квартир из под ипотеки
​Ипотека — это не только ответственно, но и долго. За 5 лет в личной жизни человека могут произойти значительные перемены, в стране может случиться кризис с последствиями для рынка недвижимости.

При сроке в 15, а то и в 30 лет вероятность наступления подобных событий многократно возрастает.

Случается, что у заемщика возникают временные финансовые трудности, но есть желание продолжить платить по счетам. Тогда банки предлагают варианты смягчения кредитного бремени:

  • кредитные каникулы;
  • увеличение срока кредита;
  • пересмотр графика платежей.

Особенно лояльно относятся банки к семьям, где родился ребенок. К тому же субсидия от государства во многих регионах позволяет списать 5% от стоимости жилья при рождении малыша. Другой случай, когда может потребоваться пересмотр ипотечного договора, — соблазн рефинансирования ипотеки под более выгодный процент.

Ключевая ставка ЦБ падает, банки предлагают все более низкие проценты по кредитам. При этом кредиторы не всегда готовы пересматривать ставку для тех, кто взял кредит раньше и дороже. Из-за этого некоторые клиенты уходят к конкурентам, хоть процедура рефинансирования в другом банке и связана с расходами.

Иногда необходимость выплатить кредит и продать ипотечную квартиру возникает в связи с другими событиями. Причины для продажи могут быть разные:

  • нет денег платить кредит — потеря работы, проблемы со здоровьем, семейные обстоятельства;
  • возникла необходимость переехать в жилье большей площади;
  • планируется переезд в другой город;
  • развод и раздел имущества;
  • инвестор собирается получить выгоду от продажи своей недвижимости.

Если принято решение закрыть ипотеку путем продажи жилья, нужно обратиться в банк с заявлением об одностороннем расторжении договора ипотеки. Кредитор должен знать об изменениях в ваших планах. Не стоит копить задолженность и ждать приставов у дверей — реализация ипотечного жилья с молотка наименее выигрышна для заемщика.

Берите инициативу в свои руки и начинайте искать покупателя на залоговую квартиру.

Для покупателя выкупать ипотеку выгодно, но долго. Придется разобраться во многих формальностях. Зато дисконт с такой покупки может быть 10-15%, в зависимости от срочности и спроса на рынке.

Есть фирмы, которые в считанные дни готовы купить у заемщика его долю в ипотечном жилье или отдельную недвижимость. Но при обращении в такую организацию следует учитывать, что потери будут в несколько сотен тысяч рублей.

Окончательный расчет заемщиков с банком

Почему после окончательного расчета с банком заемщик может остаться без жилья и с долгами? Чаще всего такие ситуации происходят при выкупе ипотеки после 1-3 лет выплат и при небольшом первоначальном взносе (10-15%).

Денег от продажи квартиры может не хватить на расчет с банком по нескольким причинам. При срочной продаже залоговой недвижимости цена на квартиру занижается, потому что сделка подразумевает ряд нюансов. К тому же всегда есть риск, что цены на недвижимость перестанут расти.

Падение рынка недвижимости на 1-2% ощутимо увеличит задолженность заемщика перед банком. Отдавать деньги за жилье ему придется по фиксированной стоимости из ипотечного договора.

При подписании ипотечного договора обращайте внимание на условия одностороннего расторжения договора и за штрафные санкции при досрочном погашении. Оптимальный вариант — возможность досрочной выплаты долга без комиссии, но такие условия встречаются редко.

В 2018 году многие банки предлагают заемщикам вариант с досрочным погашением без переплат после определенного срока выплат — через 5-10 лет. В случае форс-мажора придется выплатить кредитору неустойку согласно ипотечному договору.

Третий момент, который влияет на размер остатка основного долга, — тип платежей. Российские банки чаще предлагают клиентам стандартный аннуитет. Другой вариант — дифференцированные платежи. Принципиальная разница между этими типами расчетов состоит в следующем:

  • ежемесячные платежи при аннуитете одинаковы весь срок кредита. Дифференцированные платежи уменьшаются с годами. В первые годы ипотеки человек платит больше;
  • при аннуитете структура платежа первый год на 60-70% состоит из процентов. На основную часть долга идет меньшая доля отчислений. Со временем процентная часть уменьшается, а доля основной части увеличивается. Дифференцированная система подразумевает очень высокий процент в начале и низкий в конце. При этом сумма на погашение основного долга остается неизменной весь срок ипотеки;
  • при аннуитете проще определить платежеспособность потенциального заемщика, ведь платеж всегда одинаковый. При дифференцированном исчислении самые большие суммы ипотечник выплачивает в первый год. При определении платежеспособности по дифференцированной системе банк не берет усредненную цифру, а считает исходя из высоких платежей первого года. Поэтому российские банки менее охотно дают кредиты по дифференцированной ставке;
  • переплата за проценты по аннуитету и при дифференцированном расчете не одинакова. Если срок ипотеки больше 5 лет, а сумма выше миллиона рублей, аннуитет стоит дороже. Чем дольше срок кредита, тем очевиднее разница;
  • с дифференцированным платежом при продаже ипотечной квартиры сумма основного долга к выплате скорее всего будет ниже, чем при аннуитете. Но в каждом случае необходим расчет — многое зависит от сроков и процентной ставки.

Пример: молодая семья внесла 500 тысяч рублей накоплений в качестве первоначального взноса. Срок кредита был выбран 15 лет, сумма — 2 млн рублей, ставка для молодой семьи — 9%, тип расчетов — аннуитет.

Купили однокомнатную квартиру в новом доме, въехали, прожили 5 лет. Один из супругов потерял работу, семья больше не может платить по 26 000 ежемесячно. За пятилетку супруги выплатили около 750 000 рублей основного долга и остались должны банку 1 250 000 рублей. Супруги продают залоговое жилье с разрешения банка агентству-посреднику за 2,2 млн рублей.

Скидку приходится делать из-за срочности сделки (банк не хочет ждать) и особенностей оформления. После погашения основного долга и выплаты комиссии за досрочное погашение по инициативе заемщика супруги получают на руки сумму не меньше, чем первоначальный взнос.

Аренда вместо собственности

Есть вариант передать квартиру в собственность банку по договору отступного и продолжить использовать жилплощадь по соглашению аренды. Стоимость аренды для заемщика составляет в среднем 4% от суммы долга.

Когда квартира переходит в собственность банка, она дешевеет на 10-20%. Важное преимущество такого подхода — человек не теряет возможность постоянной регистрации по адресу арендуемой жилплощади.

Выкуп доли у супруга при разводе

По закону выкуп доли по ипотеке невозможен. Но есть исключение, когда долю выкупает собственник остальной части жилья. В результате выкупа собственник должен стать владельцем отдельного помещения. Тогда банк выдаст ипотеку на приобретение доли или отдельной комнаты в коммунальной квартире.

Не редкость — обращение супругов в банк с заявлением об изменении кредитного договора. Накануне развода муж и жена могут прийти к совместному решению о том, что один из них готов уступить другому долю в общей квартире вместе с ежемесячными платежами. Важно, чтобы после окончания срока кредита отказавшийся супруг не мог претендовать на часть квартиры.

Кредитные организации без особого энтузиазма относятся к таким намерениям заемщиков. Причина в том, что зарплаты одного из супругов может не хватить на погашение аннуитета. Если это так, то банк вправе потребовать досрочного погашения кредита. Такая ситуация наверняка приведет к продаже квартиры в ущерб интересов собственников.

Но поскольку сама недвижимость находится в залоге у банка, стоит обратиться к кредитору с просьбой о пересмотре условий договора. Вполне возможно, что банк согласится изменить соглашение и переписать ипотеку на одного супруга. Если при подписании ипотеки был составлен брачный договор, его также придется изменить.

Как происходит продажа квартиры с обременением

Среди особенностей купли-продажи ипотечного жилья можно выделить следующие моменты:

  • недвижимость находится под обременением, и для перехода права собственности к покупателю требуется согласие банка;
  • процедура оформления занимает больше времени, чем обычная купля-продажа;
  • в период с момента передачи денег продавцу и до регистрации перехода права собственности после погашения ипотеки покупатель находится не в самом выигрышном положении.

Если принято решение продать залоговую недвижимость, обратитесь в службу по работе с просроченной задолженностью вашего банка. При встрече с банковским представителем заемщик пишет заявление о необходимости продажи и получает согласие кредитора. Только после этого можно начинать сделку.

Теоретически найти покупателя можно до обращения в банк, чтобы сразу с его согласия начать проведение сделки. В некоторых кредитных организациях есть свои базы реализации залогового имущества. Этим можно воспользоваться, чтобы быстрее продать квартиру. Но неизвестно, насколько выгодна будет цена, которую в итоге предложат заемщику.

Схема выкупа ипотечной квартиры:

  • заключение договора купли-продажи;
  • покупатель оплачивает долг по ипотеке;
  • продавец получает в банке закладную и справку об отсутствии задолженности для снятия обременения;
  • происходит переход права собственности от продавца к покупателю через Росреестр.

Выкуп ипотеки с выгодой для всех

Купля-продажа ипотечной недвижимости под обременением — непростая операция и для продавца, и для покупателя. Для одного заемщика это шанс сэкономить, для другого — последняя надежда найти выход из сложной ситуации.

Если вы хотите, чтобы наболевший ипотечный вопрос решился быстро и безболезненно, обратитесь в «Ипотекарь». Специалисты компании не берут предоплату за услуги, при этом отлично знают свое дело.

Преимущества «Ипотекаря»:

  • личные связи с ведущими банками;
  • проценты по ипотеке ниже, чем вы думаете;
  • своя база данных по новостройкам и вторичному жилью;
  • работа со всеми видами сертификатов;
  • работа с выкупом долей;
  • сбор документов;
  • помощь при оформлении договоров по недвижимости.

Личный менеджер поможет вам найти правильное решение и сэкономить значительные средства при общении с банком. Все подробности узнайте в удобное для вас время на консультации в «Ипотекаре».

Источник: http://ipotekar.com/articles/gosudarstvennaja_podderzhka_ipoteki/p604-vykup_ipoteki_komu_i_zachem_on_nuzhen/

Срочный выкуп квартир, недвижимости в Красноярске – продать квартиру срочно

Выкуп квартир из под ипотеки

Срочный выкуп недвижимости в Красноярске — это одно из приоритетных наших направлений. Если вам необходимо срочно продать квартиру, загородный дом, земельный участок или коммерческую недвижимость, а время для вас играет определяющую роль, то срочный выкуп — это именно та услуга, которая поможет вам без труда осуществить сделку в кратчайшие сроки на выгодных условиях.

  • Чаще всего это не так. Средний срок от момента обращения к нам до получения всех денег составляет 3 дня. Однако бывают редкие случаи, когда можно получить всю сумму уже в день обращения, но стоимость объекта сделки в этом случае должна быть существенно ниже рыночной, что, естественно, совсем не выгодно продавцу. Помимо этого, такое возможно, только если у продавца полностью готов комплект документов для срочной продажи. Но это не значит, что в день обращения получить деньги нельзя: продавец вполне может получить аванс сразу.
  • Возможность срочного выкупа недвижимости зависит от нескольких нюансов. Первостепенными являются ликвидность объекта, запрашиваемая сумма и юридическая безопасность сделки. Чем проще инвестору-покупателю будет впоследствии продать недвижимость, тем больше вероятность срочного выкупа. Например, недорогую квартиру недалеко от центра Красноярска можно продать относительно быстро, чего не скажешь об элитном дорогом доме в центре или заброшенном земельном участке далеко от города. В целом, срочный выкуп квартир или коммерческой недвижимости в Красноярске является более предпочтительным по сравнению с другими типами объектов.
  • Не редко продавец, определяя стоимость своей недвижимости, руководствуется принципами не связанными с рыночными условиями. Например, он может учитывать цену, по которой сам приобрел квартиру, расходы на дизайнерский ремонт, да и банально «У меня квартира очень хорошая и так жалко! Просто деньги нужны срочно…». Но он не учитывает, что рынок недвижимости может находиться в упадке, дизайн — это дело личного вкуса, а по соседству примерно такие же квартиры продаются значительно дешевле. Попытавшись безуспешно продать квартиру самостоятельно несколько месяцев по цене, которая засела у него в голове, он решается на услугу срочного выкупа по стоимости немного ниже своей планки. Но срочный выкуп — это всегда продажа ниже реальной рыночной стоимости, которая не всегда совпадает с представлениями продавца, с дисконтом от 5% и выше, и это нужно учитывать.
  • Срочный выкуп мало чем отличается от обычной сделки по продаже недвижимости, а если быть точнее, то отличие только в том, что покупатель приобретает недвижимость не для личного пользования, а с целью инвестирования. Поэтому сроки принятия решения значительно сокращаются, что важно для продавца, а стоимость получается немного ниже рыночной, что важно для инвестора, и каждый получает то, что хочет. А в остальном это обычная сделка купли-продажи, которая профессионально и в короткие сроки подготавливается нашими специалистами, обеспечивающими простоту для продавца и юридическую безопасность для всех.

Если ваша цель срочно продать квартиру или другую недвижимость в Красноярске, то мы поможем вам сделать это быстро, дорого, незатратно, безопасно и профессионально.

Инвесторы выкупят вашу недвижимость на выгодных для вас условиях. Выкуп недвижимости производится инвесторами из собственных средств, то есть мы не будем долго подбирать для вас покупателя, и вы получите деньги уже в течение 3 дней.

Мы выкупаем недвижимость в Красноярске и других городах региона.

Срочный выкуп вашей недвижимости поможет вам быстро продать объект и получить деньги в ближайшее время.

Вам не нужно будет выставлять десятки объявлений на «Avito» или другие доски объявлений, отвечать на одни и те же вопросы сотни раз и показывать квартиру или другое имущество каждому любопытному.

Стандартная продажа недвижимости может затянуться на несколько месяцев, а иногда даже на годы, в зависимости от расположения, состояния и других характеристик недвижимости.

Также, если ваша квартира или дом находятся в залоге у банка в силу ипотеки, то не каждый покупатель будет готов рассматривать ваш объект для покупки: его может отпугнуть необходимость предварительного погашения большого кредита из аванса. В этом случае услуга срочного выкупа придется вам кстати – инвестор погасит ипотеку и оставшуюся часть денег передаст вам.

Срочный выкуп квартиры также может вам помочь в случае, если у вас уже имеются просрочки по ипотеке и банк грозится забрать вашу квартиру. В этом случае лучше срочно продать квартиру по адекватной цене, так как с залогового аукциона недвижимость уйдет по очень низкой цене.

Если для вас время является основополагающим критерием при продаже недвижимости, то услуга срочного выкупа – это, пожалуй, единственное для вас решение.

Если вы хотите быстро продать квартиру или другую недвижимость в Красноярске, то вы должны быть готовы к тому, что срочный выкуп чаще всего возможен по цене немного ниже рыночной.

Это связано с тем, что недвижимость приобретается не для личного использования, а для инвестирования.

Для перепродажи понадобится как время, так и могут быть расходы на ремонт, если, например, квартира или дом в плохом состоянии.

Тем не менее, продавая недвижимость нам, вы получите до 95% от рыночной стоимости объекта. Конкретная сумма будет озвучена вам после того, как вы расскажите нам о вашей недвижимости. Зависит она от многих факторов, таких как расположение, стоимость, ликвидность и других.

Рассматриваются следующие объекты недвижимости для срочного выкупа:

  • квартиры
  • комнаты
  • частные дома
  • земельные участки
  • дачи
  • гаражи
  • коммерческая недвижимость

Также имеется услуга срочный выкуп долей квартир в Красноярске, но такие заявки не всегда получают одобрение.

География:

  • Красноярск
  • Красноярский край

1. Прежде всего, вам необходимо оставить заявку в форме.

Сразу как мы с вами свяжемся, мы подробно проконсультируем вас по срочному выкупу и зададим уточняющие вопросы по вашему имуществу, которое вы хотите продать.

Через 20-30 минут мы готовы будем озвучить вам примерную сумму, за которую инвестор готов будет выкупить вашу недвижимость в Красноярске.

2. Если сумма вас устраивает, то мы производим осмотр и оценку вашей квартиры или другой недвижимости и подтверждаем заявленную ранее сумму или озвучиваем новую.

3. После того как вас все устроило инвестор вносит аванс, как подтверждение намерения в заключении сделки по купле-продаже квартиры или другой недвижимости.

4. Далее подписывается договор купли-продажи, регистрируется его в рег. палате и вам выдаются наличные деньги или перечисляются на ваш расчетный счет.

Вся эта процедура обычно занимает не более 3 дней, но это зависит и от того насколько быстро вы сможете предоставить всю необходимую информацию и документы.

Источник: https://creditors24.com/krasnoyarsk/vykup/

Как безопасно купить квартиру, если она уже в ипотеке?

Выкуп квартир из под ипотеки

Есть разные схемы проведения сделки по приобретению таких квартир. Первая схема предполагает, что выкуп из-под залога возможен только при условии передачи денежных средств покупателем продавцу.

Единственный риск в этой ситуации – если что-то случится с продавцом в момент, пока сделка не зарегистрирована. При данной схеме покупатель отдает 300 тысяч рублей продавцу, который в свою очередь вносит их на счет банка.

Банк закрывает судный счет продавцу, после чего снимается обременение и предоставляются документы о погашении ипотеки.

При использовании второй схемы сделка производится в том же банке, в котором у продавца оформлена ипотека. Покупатель оформляется как заемщик и одобряет в банке данный объект. В этой ситуации можно договориться с банком о том, что достаточно будет погашение судной задолженности, без регистрации снятия обременения для выдачи кредита.

Переуступка прав: особенности сделок

Можно ли оформить ипотечную квартиру на родственника?

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

Многие потенциальные покупатели не хотят связываться с «чужими» долгами и боятся, что они в итоге лягут на их плечи. Стоит отметить, что процесс купли-продажи подобных объектов уже давно отработан, но, тем не менее, следует придерживаться определенных правил, чтобы не попасться в руки мошенников.

В первую очередь необходимо помнить, что собственником квартиры до погашения долговых обязательств является не ее продавец, а банк, который выдал ему кредит на покупку недвижимости, и полноправным владельцем продавец сможет стать только после погашения ипотеки.

Поэтому первым делом покупатель должен обратиться в Росреестр, чтобы получить корректную информацию о квартире и ее нынешнем владельце и проверить, все ли в порядке с документами на собственность. Если все хорошо, то далее ему необходимо погасить ипотечный кредит владельца.

Перед тем как сделать это, следует заключить предварительный договор купли-продажи, в котором обязательно должно быть прописано, что нынешний владелец обязуется продать квартиру после того, как покупатель погасит его долг перед банком.

Это делается для того, чтобы в дальнейшем не возникла ситуация, при которой покупатель выплатил долг продавца, а последний после этого отказался продавать квартиру. После погашения задолженности перед банком продавец ждет от него закладную и снимает обременение, после чего происходит непосредственный процесс покупки квартиры, и она переходит к новому владельцу.

Хотя процесс покупки квартиры, находящейся в ипотеке, и кажется крайне рискованным и непростым делом, по факту – это обычная сделка на вторичном рынке недвижимости, лишь дополненная парой процедур, связанных с погашением долга продавца. Чтобы наверняка не оказаться втянутым в мошенническую схему и не потерять свои деньги, следует нанять опытного риелтора, который поможет провести сделку максимально быстро и безопасно.

Отвечает генеральный директор юридического центра «Высшая инстанция» Иван Шевельков:

В первую очередь при покупке квартиры, находящейся в ипотеке, необходимо получить согласие банка. Банк, в залоге которого находится квартира, может установить какие-либо условия, которые продавец должен соблюсти для продажи заложенной квартиры.

Так, например, он может потребовать от залогодателя до продажи квартиры третьему лицу оплатить ипотеку в установленном банком размере (например, оплатить 50%).

Банк также может отказать в переоформлении ипотеки на другого гражданина, поскольку он заинтересован в том, чтобы у нового залогодателя была положительная история и возможность выплатить полностью ипотеку в дальнейшем.

Так как в данном случае у нового покупателя имеется необходимая сумма для выплаты ипотеки, новый покупатель и продавец могут заключить соглашение, по которому покупатель обязуется выплатить оставшуюся часть ипотеки. Далее данное соглашение удостоверяется нотариусом, покупатель, в соответствии с соглашением, уплачивает оставшуюся часть ипотеки.

После того как ипотека выплачена, банк выдает соответствующие документы, подтверждающие факт выплаты. И далее все проходит в обычном порядке купли-продажи квартиры.

Более никаких подводных камней быть не должно, однако необходимо произвести и обычные действия при покупке квартиры (проверить на наличие обременений, а также узнать, кто прописан в данной квартире).

5 вариантов, как продать ипотечную квартиру

Как продать квартиру в ипотеке?

Отвечает научный сотрудник в лаборатории Института отраслевого менеджмента РАНХиГС, факультета экономики недвижимости ИОМ РАНХиГС Руслан Бледнов:

В современной банковской практике такой вид сделки не проводится. Процесс наложения последующей ипотеки не отработан, как и вопрос смены текущего залогодателя (заемщика по кредитному договору).

Единственным вариантом у клиента остается передача части своего первоначального взноса продавцу для погашения действующего ипотечного кредита и, после снятия обременения, приобретение в собственность с привлечением кредитных средств своего банка.

Такая процедура связана с рисками дальнейшего отказа продавца от проведения сделки, тратой своих средств, которые планировалось направить на первоначальный взнос, так как при минимальном первоначальном взносе и/или его отсутствии процентная ставка по кредиту выше.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Если кредит одобрен в том же банке, который является залогодержателем выбранной Вами квартиры, то в таком случае необходимо уточнить у кредитного учреждения возможность покупки жилья без предварительного погашения кредита, взятого продавцом.

Некоторые банки (в их числе Сбербанк) рассматривают выдачу ипотечного кредита под квартиру, находящуюся в залоге.

Кроме того, при достижении соответствующих договоренностей с продавцом Вы можете погасить его кредит, передав деньги в качестве задатка. Снимается обременение, после чего осуществляется покупка квартиры.

Однако есть риск, что после снятия данного обременения Ваш банк не одобрит по какой-либо причине кредитование объекта.

Также можно попросить продавца погасить кредит и снять обременение, например, взяв потребительский кредит, а для того чтобы быть полностью уверенными в безопасности проведения сделки, рекомендуем обратиться к профессионалам.

Отвечает заместитель генерального директора «ТСН Недвижимость» по юридическим вопросам Анна Ачедовская:

В случае, если покупатель планирует приобретение жилья, находящегося в ипотеке у предыдущих владельцев, стоит рассмотреть вариант погашения оставшейся части ипотечного займа (300 тысяч рублей) своими финансовыми средствами. Когда долг перед банком будет погашен, с квартиры будет снято обременение, и можно будет со спокойной душой выходить на сделку.

Несмотря на видимую оптимальность варианта, все-таки имеют место быть высокие риски. Например, с продавцом произойдет несчастный случай или иное происшествие, повлекшее причинение вреда здоровью или смерть; продавец банально может передумать, когда ипотечный заем уже будет вами погашен, и Вы не избежите судебных разбирательств, траты времени и нервов.

Самый безопасный и потому идеальный вариант – это проведение сделки в одном и том же банке. То есть когда покупатель одобряется в качестве заемщика в том же самом отделении банке, где и находится в обременении объект ипотеки.

Тогда эту сделку можно провести под контролем службы безопасности и юристов банка, а это гарант безопасности для покупателя и его финансовых средств.

Рефинансирование ипотеки

Влияет ли рефинансирование ипотеки на налоговый вычет?

Отвечает управляющий партнер юридической компании «ЭНСО», президент Института развития и адаптации законодательства, глава комитета по оценке регулирующего воздействия общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Алексей Головченко:

Если мы говорим о подобной схеме сделки с ипотекой, то в первую очередь нужно обращаться в банк, который является залогодержателем. Банк как залогодержатель должен быть вписан в ваши отношения, то есть сторонами в договоре будут являться покупатель, продавец и банк.

В договоре также должно быть прописано, условно говоря, что банк готов перенести залог на объект с одного собственника на другого. Поэтому в данной ситуации нужно обязательно обращаться в банк, и вместе с ним структурировать сделку.

Возможен и четырехсторонний договор в случае, если покупатель хочет оформлять ипотеку в другом банке.

Обращение в банк обезопасит Вас от недобросовестности продавца, поскольку, во-первых, все денежные операции будут зафиксированы, а, во-вторых, в случае спора у банка гораздо больше опыта в таких вопросах и необходимой для защиты документации. Также рекомендую проводить деньги через банк безналичными расчетами: опять же для дополнительной фиксации Ваших действий, которая сможет Вас подстраховать в спорной ситуации.

Отвечает генеральный директор «Метриум групп», участник партнерской сети CBRE Наталья Круглова:

Чтобы продать квартиру, которая находится в ипотеке, необходимо получить согласие залогодержателя. Если кредитная организация одобрит сделку, продавец и покупатель заключат обычный договор купли-продажи.

Рисков у покупателя в таком случае нет никаких. Даже если у продавца в дальнейшем возникнут проблемы с погашением долга, его кредитор будет не вправе перекладывать ответственность на нового владельца квартиры.

Отвечает директор департамента ипотечного кредитования ПАО АКБ «Металлинвестбанк» Ирина Переверзева:

Следует учитывать, что банки крайне неохотно дают разрешение на последующую ипотеку или принимают в последующую ипотеку объекты залога. Поэтому наиболее простыми в таких случаях являются сделки, когда банк-кредитор продавца и банк-кредитор покупателя совпадают.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Самый безопасный способ для Вас – одобриться как заемщик в этом же банке, если у них есть механизм смены заемщика-собственника. Как ни странно, далеко не все банки предоставляют такую возможность, многие говорят, что сначала нужно погасить долг, а потом уже продавать. В этом случае возникает много опасностей и подводных камней, а именно:

  1. другой банк не одобрит Вам объект ипотеки, пока на нем наложено чужое обременение;
  2. передача денег продавцу на погашение его ипотеки до сделки и одобрения будет рискованной операцией, так как ничем материальным она не защищена;
  3. Вы заплатите за чужую ипотеку, а Ваш банк откажет Вам в одобрении этого объекта или в выдаче ипотеки Вам после какой-нибудь дополнительной проверки;
  4. срок получения закладной из банка и снятия обременения после погашения ипотеки может затянуться на недели, за которые может много чего случиться, и т. д.

Некоторые банки-партнеры идут на совместные сделки, и в этом случае Вы можете одобриться в своем банке, одобрить заложенный в другом банке объект и провести сделку через аккредитивный счет: тогда Ваши деньги не потратятся до того, как Вы станете собственником этой квартиры.

Если такие пути не подходят для Вас, предложите продавцам снять обременение с квартиры до сделки за счет потребительского кредита на короткий срок. Можете внести им залог, например, 50 тысяч рублей, под предварительный договор купли-продажи.

Можно заключить нотариальный договор при условии, что они подготовят квартиру к сделке в течение трех недель, а Вы купите ее в течении двух недель после этого. В таком случае Вы рискуете не 300 тысячами, а 50 тысячами рублей.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как открыть эскроу-счет для ипотеки на новостройку?

Как сэкономить, если вы взяли ипотеку?

Обратный выкуп квартир – что это такое и кому выгодно?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_bezopasno_kupit_kvartiru_esli_ona_uzhe_v_ipoteke/6872

Способы срочного выкупа ипотечных квартир

Выкуп квартир из под ипотеки

Ипотечные обязательства – серьезная нагрузка на бюджет, ведь выплаты растягиваются на десятилетия. За такое время всякое может случиться – потеря работы или инвалидность, повлекшие ухудшение платежеспособности, смена места жительства, развод и другие непредвиденные проблемы вынуждают заемщика выходить из программы.

При  желании улучшить свои жилищные условия и приобрести квартиру в более престижном районе, большей площадью  реализация ипотечного жилья также поможет решить вопрос.

Если планы относительно жилья изменились, его надо продать. Выкуп ипотечных квартир у банка избавляет от долгов заёмщика, а для нового покупателя предоставляет шанс сэкономить. Все сделки с недвижимостью сопряжены с разной степенью риска, поэтому важно знать все особенности процедуры. Когда появляется угроза кредитной задолженности, квартиру как можно скорее надо выставлять на продажу.

Как можно продать ипотечную квартиру?

Выкупают такое жилье по-разному: при непосредственном участии кредитора, у собственника без посредников или с помощью торговой площадки банка и аккредитованного риэлторского агентства.

  1. Непосредственно у собственника. Продавать свою квартиру будет ее владелец, но все свои действия он согласовывает с банком. Стоимость такого жилья будет адекватной, если поджимают сроки – на продажу дают 3 месяца.  Обычно  хозяин жилья просит максимальную цену. Продавец может продавать недвижимость с долгами, но это рискованный для покупателя способ, так как продавец после получения задатка и снятия обременения может сбежать, заболеть, умереть. Оформление договора поможет выиграть вопрос, но его решение явно затянется.
  2. Через агентство. Продавать жилье будет риэлтор, у банка дополнительной прибыли нет. Поэтому и цену можно назначать любую. Сначала заключают договор, по которому жилье переходит к кредитору. После продажи погашают долг и передают бывшему владельцу остаток денег (если они есть). Иногда проблемное жилье предлагают новым претендентам на ипотеку. Преимуществом для них будет сниженный тариф по кредиту.
  3. Открытый аукцион. Банк выкупает залоговую недвижимость, если есть серьезные нарушения графика выплат, у клиента снизилась платёжеспособность, а самостоятельно заниматься продажей арестованного жилья у него возможности нет. Аукцион проводят по решению суда, поэтому риски для обоих сторон минимальные. Срок реализации такого жилья – до 2-х месяцев с момента ареста.

Выкуп по программе Trade-in

Trade-in представляет собой программу, разработанную для обмена жилплощади с помощью взаиморасчетов. Если сравнивать с привычными сделками купли-продажи, то выкуп недвижимости таким способом происходит параллельно с  покупкой другой собственности.

Ипотечные квартиры также подходят для этой программы. Кредитор забирает недвижимость покупателя и выставляет ее на торги. Вырученные деньги используют для покупки новой квартиры. Если для первого взноса своих  денег достаточно,  кредит не потребуется.

Важно учитывать, что жилье, которое принимает участие в программе trade-in, продают на 25% дешевле! Среди других ее достоинств:

  • Выкуп жилья за один день;
  • На всю сделку уходит не более трёх дней;
  • Покупатель получает жилье сразу в собственность без всяких обременений.

Из серьезных минусов можно назвать разве что занижение стоимости жилья на четверть, поэтому этот вариант можно рекомендовать как крайний. Для начала стоит попытаться продать недвижимость самому или с помощью услуг риэлторов, но обычным способом – по договору купли-продажи.

Выкуп закладной у банка

Владелец  подобных ценных бумаг обладает правом:

  1. Залога на ипотечную жилплощадь;
  2. Получения  денег в счет оплаты долга заёмщика в соответствии с договором по жилищному  займу.

При выдаче ипотечного кредита  банк иногда продаёт закладную третьим лицам – независимой финансовой компании или специальному фонду. Для кредитора такая продажа дает шанс вернуть свои инвестиции в долгосрочный проект, чтобы заставить деньги снова работать на банк. Важно, что согласие заёмщика для продажи закладной не нужно.

Выкупая закладную, покупатель фактически приобретает право получать ежемесячный доход от выплат по ипотеке. Для этого кредитор отправляет клиенту уведомление с реквизитами нового владельца закладной, на которые  в дальнейшем  надо переводить выплаты.

Для заёмщика важно, что выкуп закладной – не повод изменить условия договора: процентная ставка, сроки и другие его параметры остаются прежними. Если клиент добросовестный, то выкуп закладной не должен создавать ему дополнительных проблем.

Досрочное погашение или пролонгацию – все нюансы можно обсуждать с новым  владельцем ценных бумаг.

Выкуп  у банка на торгах

Кредитор  принимает решение о  размещении залоговой жилплощади на торговой площадке, если она стала собственностью кредитора по его решению. Или клиент решил продавать квартиру, а найти покупателя не смог.

Жилье, которое выставляют на  аукцион,  реализуют по  привлекательным ценам. Перед продажей банк проверяет объект, чтобы он был юридически чистым.

Алгоритм участия в торгах банка:

  • Оформление  цифровой подписи;
  • Регистрация на  площадке;
  • Выбор своего варианта;
  • Подача заявки на участие (можно личном кабинете);
  • Перевод задатка (до 20% от первоначальной цены жилья);
  • Участие в торгах: цену недвижимости определяет спрос;
  • Объект достается покупателю, предложившему максимальную цену;
  • Закрытие торгов;
  • Оплата второй части стоимости жилья.

Следует учесть, что  участникам, не выигравшим торги,  задаток возвращается полностью. Если покупатель, выигравший квартиру, откажется от сделки, то он свой задаток потеряет.

Какую документацию готовить

Для грамотного проведения сделки надо подготовить и проверить следующие документы:

  • Разрешение кредитора (когда ипотечную квартиру продает ее владелец – заёмщик);
  • Паспорт хозяина жилья;
  • Выписку из домовой книги – все жильцы, включая детей, должны быть выписаны;
  • Справка ЖЭКа, подтверждающая отсутствие коммунальных долгов;
  • Разрешение органов опеки (если есть несовершеннолетние дети – продажа жилья не должна ухудшать их жилищные условия);
  • Нотариально заверенное разрешение супруга (в том числе и бывшего) на продажу жилплощади, если она приобреталась в период брака.

При  переоформлении ипотечного жилья надо приглашать экспертов для независимой оценки жилья. Наличие и проверка комплекта документов существенно снижает риск покупателя при переоформлении залоговой квартиры.

Выкуп  залогового жилья у Сбербанка

При оформлении ипотеки в этом банке в договоре указывается и возможность продажи залоговой квартиры. Здесь же прописывают и условия такой сделки.

  Вопрос реализации ипотечной  жилплощади надо согласовать с банком. Чаще всего он сам реализовывает такое имущество на своих площадках.

 Если новый заёмщик платежеспособен, имеет положительную финансовую репутацию, кредитор переоформит на него ипотеку без проблем.

Выкуп ипотечной квартиры у ВТБ

Недвижимость, которая находится в залоге у этого банка, реализуют путем переоформления ипотечных обязательств на покупателя. Кредитор может продать жилье и за наличные, если долг по ипотеке будет погашен полностью. ВТБ продаёт  проблемную жилплощадь и на торгах. Подготовка документации и  ведение сделки находятся в компетенции банка.

Выкуп ипотеки в Альфа банке

Реализацией ипотечной недвижимости финансовое учреждение не занимается, но и не препятствует  подобным сделкам. Если заёмщик решил продать квартиру с невыплаченными ипотечными долгами, вопрос надо согласовать с банком. Разрешение выдают в письменной форме.  Выбор  покупателя, подготовка документации, проведение сделки – все этапы в этом случае находятся в компетенции заёмщика.

Этапы  выкупа ипотечной жилплощади

Для начала о намерении продать ипотечный объект надо поставить в известность кредитора. После всех согласований заёмщик готовит сделку самостоятельно.

Процесс можно разбить на несколько шагов:

  • Поиск подходящего покупателя;
  • Составление предварительного  договора о намерениях;
  • Оформление задатка в сумме, которая необходима для погашения  кредитного долга;
  • Погашение ипотечных обязательств;
  • Выдача заёмщику закладной;
  • Визит представителя банка и клиента в Регистрационную палату, чтобы снять с объекта обременение;
  • Подписание договора купли-продажи;
  • Передача остатка денег (через банковскую ячейку или лично покупателю);
  • Регистрация  прав нового владельца.

После регистрации сделки бывший владелец жилья получает доступ к своим деньгам из  ячейки.

Если у покупателя недостаточно денег, чтобы выкупить  недвижимость,  жилищный кредит можно переоформить. Владелец жилплощади получает  свою часть выплаченных денег, остаток ипотечной задолженности переходит к новому заёмщику. Переоформление возможно при условии достаточной платежеспособности покупателя.

Алгоритм продажи недвижимости при участии банка:

  • Выдача  письменного разрешения на продажу;
  • Уточнение размера ипотечных обязательств;
  • Размещение денег в  ячейках: в одной – часть долга для банка, в другой – остаток для продавца;
  • Подписание договора купли-продажи;
  • Регистрация сделки;
  • Вскрытие одной банковской ячейки для погашения задолженности;
  • Получение закладной;
  • Снятие с залоговой квартиры обременения;
  • Переоформление прав собственности;
  • Вскрытие другой ячейки для передачи продавцу средств, оставленных покупателем.

Риски при выкупе

Всякая сделка с недвижимостью потенциально опасна. При продаже залоговой квартиры могут выявиться досадные недоразумения:

  1. На обремененной жилплощади зарегистрированы  дети или жильцы, которые там временно не проживают (учатся за границей, служат в армии и т.п.) – для проверки юридической чистоты жилья потребуется выписка из домовой книги.
  2. Претензии  супругов на свою долю в недвижимости – без нотариально заверенного согласия  совладельца (в том числе и бывшего супруга) сделка не состоится.
  3. Кто-то из жильцов может отказаться выезжать из проданной квартиры, и проблему придется решать новому владельцу. Сложнее всего выселять детей,  инвалидов и других прописанных иждивенцев.
  4. Оспаривание законности сделки –  для продажи необходимо официальное разрешение, выданное кредитором. При судебных разбирательствах между кредитором и клиентом продажу жилья придется отложить. Если прежним владельцам удается оспорить в суде решение банка о продаже ипотечного жилья, его придется вернуть. Случай редкий, но средства, потраченные на переоформление, возврату не подлежат.
  5. Имущество, купленное в ипотеку, иногда закладывают несколько раз и без уведомления основного кредитора. После продажи жилья «пострадавшие» банки будут требовать через суд компенсацию.

Чтобы свести риск к минимуму, продавать залоговую квартиру лучше всего при участии банка. Кредитор обязательно проверит все документы, учтет все нюансы.

Выгода выкупа ипотечных квартир

При  такой сделке  есть возможность получить дисконт. На банковских торгах недвижимость можно купить с 15%-й скидкой.  С учетом цены квартиры  экономия будет существенной – до 500 тысяч руб. Если торговаться с владельцем жилплощади, тоже можно рассчитывать на положительный результат.

Часто люди продают ипотечную недвижимость из-за невозможности оплачивать кредит (потеря работы, развод, ухудшение состояния здоровья) или из-за переезда на ПМЖ. В такой ситуации можно рассчитывать на скидку за срочность. Государство заинтересовано решать спорные вопросы оперативно, поэтому формальности удаётся  уладить быстро.

Российское законодательство предлагает несколько вариантов выкупа ипотечной недвижимости. Осталось оценить свои возможности, взвесить все «за» и «против» и принять оптимальное решение.

(5 4,80 из 5)
Загрузка…

Источник: https://bizneslab.com/vykup-ipotechnyh-kvartir/

Крепость Права
Добавить комментарий