Задачи риэлтора

Кто такой риэлтор и в чем заключается его работа

Задачи риэлтора

Когда речь идет о сделках с недвижимостью, тут же возникают ассоциации с профессией риэлтора. Кто такой риэлтор? Многие считают, что задачей риэлтора является поиск вариантов жилья в базе данных и этим его функциональные задачи ограничиваются. Однако, это совершенно не так. Спектр задач и профессиональных умений риэлтора гораздо шире, чем кажется на первый взгляд.

Для чего нужен риэлтор?

Риэлтором (брокером, маклером) называют специалиста по сделкам с недвижимостью. Вот, что такое риэлтор. Сюда входит продажа, покупка, обмен, аренда объектов недвижимости – квартир, домов, земельных участков, коммерческой недвижимости.

Риэлторы в России стали появляться после 1992 года, то есть сразу после принятия закона о приватизации.

Как только появилась возможность нанимателям по договорам социального найма стать собственниками и свободно распоряжаться недвижимым имуществом, стало возрастать количество продаж на рынке недвижимости.

До этого времени, как мы помним, были только частные маклеры, которые помогали совершить обмен квартирами между нанимателями, при этом они работали нелегально.

С увеличением количества продаваемых квартир на рынке недвижимости одновременно стал расти спрос и на покупку новых квартир. Бум продаж и покупок в сфере недвижимости породил в те годы рост криминальных афер, поскольку многие сделки в то время проводились без посредников, что было на руку мошенникам.

В то время, когда стали появляться агентства недвижимости, которые выполняли посреднические услуги между продавцом и покупателем, люди стали понимать, для чего нужен риэлтор. Несмотря на то, что для России эта профессия была достаточно новой, все же многие понимали, что осуществить сделку купли-продажи недвижимости при участии брокера будет легче и безопаснее.

В чем заключается работа риэлтора

В первую очередь, конечно, риэлтору необходимо подобрать варианты для продажи различных видов недвижимости – квартиры, дома, земельные участки. Далее, риэлтору нужно найти покупателей на эти объекты.

Что делает риэлтор? Связывается с покупателем, вникает в суть того, что желает приобрести покупатель, каковы его требования, подбирает подходящие варианты для покупателя, организовывает показы, продумывает «цепочку» сделки, ведет переговоры с каждой стороной сделки, договаривается, проверяет документы, оформляет сделку.

Чтобы выполнить эти, казалось бы, стандартные функции риэлтору необходимо обладать разнообразным спектром знаний. Ведь каждая сделка глубоко индивидуальна и может иметь свои юридические особенности.

При этом, это далеко не все, в чем заключается работа риэлтора. В обязанности риэлтора входит подача рекламы. Умение дать правильную и точную характеристику объекту является задачей первостепенной важности.

Успешному риэлтору приходится подавать до сотни рекламных объявлений в неделю. А еще риэлтору необходимо быть искусным психологом.

Ведь клиенты бывают разными, многие достаточно ревностно относятся к тексту рекламного объявления о своем доме или квартире и не ленятся проштудировать все возможные рекламные доски объявлений и проверить, как дано описание их жилища.

Бывают на этой почве и недоразумения, и несогласия, и недопонимания. А риэлтору необходимо в любых ситуациях проявлять терпение и вежливость, найти нужные слова, чтобы успокоить, порой необоснованные притязания клиентов, а порой необходимо сделать своевременные корректировки в рекламе.

Еще, что входит в обязанности риэлтора? В профессиональные задачи риэлтора входит аналитическая работа – анализ уровня цен на подобные объекты, анализ рынка недвижимости, проверка наличия объекта в продаже, систематическая работа с информационной базой в плане проверки ее на достоверность и своевременная ее корректировка. В чем заключается работа риэлтора такого плана? Такая работа начинается с «прозвонов». Это делается для того, чтобы своевременно отсеять те объекты, которые уже проданы.

Сегодня заказчик (клиент) стал намного требовательнее, щепетильнее, стал более разборчив, а потому риэлтору необходимо идти в ногу со временем: повышать свой уровень профессиональных знаний, разбираться в некоторых юридических вопросах в области недвижимости, следить за изменениями в законодательстве, разбираться в правильности оформления и заполнения документов, уметь проконсультировать клиента по вопросам недвижимости, разбираться в архитектуре, в ключевых строительных нюансах, чтобы иметь возможность объективно оценить тот или иной объект, а также найти правильные и точные аргументы в пользу принятия того или иного решения.

Чем занимается риэлтор сегодня? Для многих соискателей, кто мечтает о карьере риэлтора, считая, что в этой профессии можно хорошо заработать, хочется объяснить, что современный риэлтор работает не меньше 12 часов в сутки, не считаясь со своим личным временем.

Ведь многие показы происходят исключительно в вечернее время. Успешные риэлторы не считаются и с общепринятыми выходными днями.

Кроме того, эта профессия связана не только с большими деньгами и недвижимостью, а еще она связана с людьми, а потому требует не просто профессиональных знаний и умений в области недвижимости, а также требует выдержки, терпения и такта.

Источник: http://propertyexperts.ru/info/168-kto-takoy-rieltor-i-v-chem-zaklyuchaetsya-ego-rabota.html

Основная задача риэлтора – отстаивать интересы клиента

Задачи риэлтора

Городская недвижимостьНовости и статьиНазад Статья. 15.05.2017 Версия для печати Clker-Free-Vector-Images/ Pixabay

Новые электронные сервисы сегодня бросают настоящий вызов агентствам недвижимости. Разработчики специализированных интернет-площадок обещают, что с их помощью человек легко сможет сам провести любую сделку с недвижимостью, не обращаясь за помощью к профессионалам.

Действительно ли покупателю или продавцу квартиры сегодня достаточно «механического клика»? Или ему всё же потребуются особые качества риэлтора – профессиональные и личностные? «Разумная Недвижимость» спросила об этом петербургских экспертов. Многие риэлторы честно признают, что сегодня часть их работы могут выполнить компьютеры.

– Бытует мнение, что интернет не может заменить человека, но, как мы видим, он уже это делает. С развитием современных технологий многие услуги на рынке уже стали предоставляться удалённо, через Сеть.

Если раньше на рынке недвижимости без риэлтора приобрести недвижимость было крайне сложно, то сегодня интернет сильно это упрощает, ведь всю информацию можно найти в свободном доступе.

Базы объектов становятся чище, кроме того, к ним прилагаются профессиональные рекомендации, – говорит генеральный директор ООО «ДОМПЛЮСОФИС», вице-президент Ассоциации риэлторов СПб и ЛО Вячеслав Семененко.

Однако если рассматривать работу агента по недвижимости «от» и «до», то получится целый список:

  • поиск покупателя для продавца / поиск подходящего объекта для покупателя;
  • помощь в подготовке комплекта документов для сделки (различные выписки, справки, отчеты, нотариальные заявления, согласия и прочее);
  • согласование формы расчётов и условий доступа к ячейке;
  • согласование даты и времени сделки, запись в банк, депозитарий, нотариальную контору;
  • составление договора купли-продажи, акта приёма-передачи, дополнительных соглашений;
  • консультирование по налогообложению на доходы и затраты.

– И, конечно же, основная задача риэлтора – отстаивать интересы своего клиента в процессе всей сделки, а значит минимизировать его риски, денежные и временные затраты. А заодно – и сберечь нервные клетки.

Как правило, атмосфера во время сделки напряжённая, поэтому наличие риэлтора помогает клиенту расслабиться и не переживать, – добавляет специалист по ипотеке АН «Загородный стиль» (член АРСП) Виктория Нардина.

Согласитесь – ни один, даже самый продвинутый электронный сервис с этим не справится! Этот вывод подтверждают и другие профессионалы рынка.

– Риэлторская деятельность – это не «механический клик», а ежедневная трудоёмкая работа. Это «цепочки» из нескольких квартир, а, возможно, и загородных домов. Это реклама объектов. Это постоянные разъезды с потенциальными покупателями. Это согласование всех нюансов сделки и психологический подход к каждому клиенту.

Это подбор альтернативной покупки, при этом она должна быть максимально выгодной, а без знаний рынка недвижимости это сделать невозможно.

И это многое другое, что приходится делать риэлторам, – комментирует заместитель директора Единого Центра коммерческой недвижимости ООО «Александр Недвижимость» (член Ассоциации риэлторов СПб и ЛО) Елена Бушурова.

По словам генерального директора ООО «Акрополь СПб» РК «БагИра» (член АРСП) Геннадия Багрянцева, к сожалению, к рассуждениям о «механическом клике» ведёт минимизация роли риэлтора на рынке недвижимости.

– Люди начинают действовать самостоятельно, будучи очень мало информированными о том, что и как нужно предпринимать. В итоге наши суды завалены делами о мошенничестве с недвижимостью. Риэлтор же с «нулевой точки» делает так, чтобы человек мог продать свою недвижимость по максимальной цене, а также приобрести новое жильё по минимальной цене и в кратчайший период.

Таким образом, появление новых электронных сервисов вряд ли способно упразднить профессию риэлтора как таковую. Ведь чтобы сделка прошла максимально эффективно, базы данных и «кликов» явно недостаточно. В большинстве случае необходимы и другие составляющие – а именно опыт, профессионализм, знания и даже личные качества риэлторов.

Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

В Петербурге и Ленинградской области немало заповедных мест с богатой историей и потрясающими видами. Красносельский, Пушкинский, Петроградский, Кронштадтский районы славятся своими территориями с великолепной природой….

Источник: https://razned.ru/urban-property/article/the-main-task-of-the-realtor-is-to-defend-the-interests-of-the-client/

задача риэлтора – разглядеть реальную потребность покупателя

Задачи риэлтора

На правах рекламы

Время летит вперед, меняются приоритеты, но неизменными остаются вечные ценности. Известная пословица «С любимым рай и в шалаше» уже давно звучит в новой интерпретации, где под шалашом подразумевается квартира или дом. С комфортом и удобством этой недвижимости связано и здоровье, и семейное благополучие, и даже возможность добиться успеха в профессиональной деятельности.Поговорим сегодня о предпочтениях покупателей: что, помимо цены, является важным при покупке квартиры, по каким критериям будущие собственники выбирают жилье, как изменились требования к современным объектам недвижимости. Что думают об этом специалисты?Адресуем свои вопросы владельцу компании ДОКТОР КЛЮЧ Андрею Силкову. Компания по праву занимает одну из лидирующих позиций среди новосибирских агентств недвижимости, а в прошлом году отметила 15-летие свой профессиональной деятельности.

– Существует распространенное мнение, что инвестировать в недвижимость выгодно всегда, в любое время. Это действительно так? Сейчас тоже благоприятное для этого время?

– Цены на рынке недвижимости в долгосрочной перспективе всегда растут. Поэтому утверждение, что инвестировать в недвижимость выгодно всегда, абсолютно верно. Кроме того, в период нестабильной экономической ситуации, когда доверие к банковской сфере снижено, покупка недвижимости это, прежде всего, надежный способ сохранения своих сбережений.

– Как развивается рынок недвижимости Новосибирска в целом? Наиболее интересные, на Ваш взгляд, проекты.

– На рынке недвижимости несколько лет назад началась активная постройка объектов эконом-класса с преобладанием квартир-студий небольших площадей. В настоящее время данное соотношение меняется: застройщики строят дома с полноценными 1-2х и многокомнатными квартирами в сегменте средний, выше среднего.

Вопрос строительства доступного жилья все больше решается за счет использования альтернативных технологий строительства и освоения отдаленных районов города. Таким примером может быть малоэтажные многоквартирные дома. Стоимость квартир в таких домах составляет от 30 тыс. за кв.м, что позволяет семье за небольшие деньги приобрести жилье достаточной площади.

Спрос на малоэтажные комплексы распространяется не только среди покупателей недорогого жилья, но и в элитном сегменте. Это связано с более комфортными условиями проживания в экологически-благоприятном районе, собственной благоустроенной территорией и инфраструктурой. Наиболее интересным проектом в сегменте элитного малоэтажного жилья является ЖК «Кедровый».

Комплексный подход к строительству жилья является общим трендом рынка недвижимости. Все больше застройщиков уделяют внимание качественному благоустройству территории комплекса: озеленение, спортивные и детские площадки, зоны отдыха, видеонаблюдение, собственные объекты инфраструктуры.

Ярким примером «города в городе» в среднем ценовом сегменте является ЖК «Европейский берег».

Набирает оборот сегмент зарубежной недвижимости, предоставляя большие возможности для инвестирования.

– Каково соотношение спроса на первичное и вторичное жильё? Намечаются ли изменения в ближайшем будущем, если «да», то с чем это связано?

– В целом в 2013 году доля сделок на первичном рынке составляет около 40%. В агентствах недвижимости соотношение сделок может быть разным, поскольку компании имеют различную специализацию и уровень взаимодействия с компанией застройщика.

– Что следует понимать под определением «качественное жилье»? На какие объекты существует спрос? Время каких объектов «уходит»?

– Критериями качества в любом сегменте жилья является безопасность и надежность постройки, соответствие строительных материалов нормам ГОСТ, надлежащее качество коммуникаций и отделки. В настоящее время наибольший спрос наблюдается на квартиры улучшенной планировки с кухнями от 8 кв.м.

Все меньше покупателей делают выбор в пользу жилья в «хрущовках» и полногабаритных «сталинках». Это связано с тем, что жилье в домах старого фонда имеет низкий уровень комфортности по современным меркам, а также высокий уровень износа здания и коммуникаций.

Кроме того, на некоторые такие виды объектов сложно получить ипотеку.

– В настоящее время люди все активнее перебираются в пригород. Можно ли говорить о том, что это стало тенденцией?

– Да, можно сказать, что покупка жилья в пригороде становится тенденцией.

С одной стороны это связано со стремлением населения к более высокому качеству жизни в экологически-чистых районах, а с другой – с возможностью за те же деньги приобрести качественное жилье большей площади.

Привлекательность пригородного жилья также обусловливает в перспективе комплексное благоустройство микрорайонов, когда в пределах шаговой доступности жителям будут предоставлены все необходимые объекты инфраструктуры.

– Если говорить о вашем агентстве, каких сделок проводится больше – за наличный расчет или с привлечением заемных средств? Каковы наиболее востребованные параметры ипотечного кредита?

– В компании ДОКТОР КЛЮЧ 60% сделок проводится с использованием ипотечных кредитов. Чаще всего квартиру по ипотеке приобретают молодые люди, имеющие небольшие накопления. Поэтому, наиболее востребованным параметром кредита является 2 000 000р на 20 лет.

– Готовы ли покупатели «брать кредит побольше, чтобы купить квартиру получше» или их поведение стало более осторожным?

– Несмотря на тенденцию снижения процентов по ипотеке, кредитные ставки остаются все еще на высоком уровне. Это ограничивает возможность оформления кредитом «с запасом». Как правило, покупатели квартир оформляют кредит на меньшую сумму с комфортным размером платежа.

– Что нужно сделать, чтобы ипотека была действительно доступна для большей части населения? И нужно ли это? Сможет ли рынок освоить неожиданный спрос на недвижимость?

– Для повышения доступности ипотеки, в первую очередь, необходимо снижать процентные ставки по кредитам. Президент РФ дал указание о снижении ставок в среднем до 8%. В настоящее время банки не готовы самостоятельно реализовывать данное указание, для его выполнения необходима государственная программа реализации.

По данным аналитиков, более 60% населения Сибири имеют отложенный спрос на жилье (потребность есть, но купить не могут). Поэтому повышать доступность ипотеки, безусловно, нужно. Параллельно с этим, важно поддерживать застройщиков и улучшать условия для вывода на рынок новых объектов.

В таком случае, рынок сможет освоить возросший ипотечный спрос без увеличения цен на недвижимость.

– Понять, что хочет покупатель, задача не такая простая, как кажется на первый взгляд. На практике часто оказывается, что приобретается квартира, совершенно не соответствующая первоначально озвученным пожеланиям, но клиент агентства в итоге остается довольным. Почему это происходит?

– Данная ситуация происходит в случае слабой информированности покупателя о качестве недвижимости с желаемыми параметрами, незнании инфраструктуры районов, низкой осведомленности по банковским продуктам. Опытный специалист, который внимательно относится к своим клиентам, за требованиями к жилью всегда разглядит реальную потребность покупателя и поможет найти наилучшее решение.

Так, при покупке жилья по ипотеке, компания ДОКТОР КЛЮЧ подбирает клиенту наиболее выгодную программу кредитования, позволяющую взять большую сумму при комфортном размере платежа. Некоторые покупатели за счет снижения процентных ставок для клиентов компании экономят по ипотеке за весь период кредитования до 500 000 руб.

При выборе недвижимости, специалисты предоставляют клиенту полную информацию по объекту, начиная от качества жилья и эксплуатационных свойств строительных материалов, заканчивая социальной микросредой района и планами развития инфраструктуры. Наличие у клиента полной информации по вопросу покупки жилья, позволяет покупателю сделать наилучший выбор.

В этом случае, параметры лучшего объекта могут не совпадать с первоначально озвученными пожеланиями.

– Главный страх, который заставляет клиентов агентств недвижимости просыпаться ночью в холодном поту – это, конечно, страх остаться без квартиры и без денег. Как защищает клиента обращение в агентство недвижимости?

– Защитить клиентов способны только надежные и крупные агентства недвижимости, которые работают на рынке более 10 лет. Компания ДОКТОР КЛЮЧ реализует комплексную программу по защите продавцов и покупателей. Во-первых, каждый объект недвижимости проходит тщательную правовую экспертизу юристами компании.

В случае выявления рисков, специалисты компании информируют об этом потенциального покупателя и делают все возможное для минимизации данных рисков. Во-вторых, при оформлении всех сделок мы используем технологию безопасных расчетов, которая заключается в передаче денежных средств продавцу только после перехода права собственности на покупателя.

До этого момента деньги покупателя находятся в банковской ячейке. В-третьих, у наших покупателей есть возможность получить Абсолютную гарантию спокойного владения объектом недвижимости по Сертификату Финансовой Ответственности. Данный сертификат защищает клиента от потери права собственности на объект недвижимости в результате действия третьих лиц.

В-четвертых, только в крупных компаниях прейскурант на услуги находится в открытом доступе. Это позволяет клиенту сразу получить информацию по стоимости и защититься от незапланированных расходов и недобросовестной работы риэлторов. В-пятых, в крупных надежных компаниях существует отдел контроля качества.

Если клиент не доволен, он всегда может позвонить по указанному номеру и решить возникшие проблемы на уровне руководства.

– Как в целом Вы оцениваете уровень профессионализма риэлторов в Новосибирске? Что изменилось в последние годы?

– Уровень профессионализма риэлторов Новосибирска за последние годы значительно вырос.

Многие специалисты по недвижимости сейчас ориентируются не только в вопросах подбора жилья, поиска покупателя, но и владеют базовой юридической информацией, знакомы с ипотечными программами.

Но профессиональный риэлтор – это не только человек, который знает о рынке недвижимости все. Это человек, который наряду с хорошими знаниями по недвижимости, способен грамотно провести беседу с клиентом, проявить гибкость и индивидуальный подход.

Доля таких высококлассных специалистов на рынке Новосибирска еще не достаточно велика. Это связано с тем, что многие агентства недвижимости не желают, либо не могут позволить себе качественное обучение риэлторов. В компании ДОКТОР КЛЮЧ функционирует собственный учебный центр для сотрудников компании.

– Что главное в работе риэлтора? Продолжите фразу: чтобы стать успешным риэлтором надо…

– Главное в работе риэлторов – добропорядочность и защита интересов клиентов на всех этапах сотрудничества. Работая с продавцами, риэлтор делает все, чтобы продать квартиру по максимально возможной цене в минимальные сроки.

Работая с покупателями, риэлтор подбирает интересные для клиента варианты недвижимости в короткие сроки и по наиболее выгодной цене.

При работе с клиентами-обменниками – для риэлтора важно умение отстаивать интересы как при продаже, так при покупке квартиры, работая быстро, слаженно и стыкуя во времени все ключевые этапы сделки. В работе риэлтора большую роль играет наличие прейскуранта в открытом доступе для клиента.

Чтобы стать успешным риэлтором, нужно, защищая интересы клиентов, уметь ставить человеческие ценности выше монетарных, иметь высокую скорость работы и непрерывно совершенствовать свои профессиональные знания рынка недвижимости.

– Ваши прогнозы на текущий год?

– Колебания валютного рынка, снижение доверия к банковской сфере обусловили повышенный интерес населения к покупке недвижимости, как надежному способу сохранения сбережений во все времена. В случае дальнейшего ослабления рубля продолжится спрос на недвижимость.

Мы будем наблюдать активный рост цен на первичном рынке жилья (не менее, чем на 2-3% выше уровня инфляции), связанный не только с колебаниями валютного курса, но и ужесточением требований к застройщикам.

В случае изменения кредитной политики финансовых властей, а также госпрограмм в части увеличения денежного предложения и снижения ипотечных ставок, произойдет значительное повышение спроса на недвижимость. Это приведет к возможному росту цен во всех сегментах рынка, если не будет увеличено предложение в сегменте строящегося жилья.

Строить прогнозы – дело неблагодарное. Но нужно помнить, что в любой экономической ситуации рынок недвижимости остается стабильным и надежным способом вложения денежных средств. Главное выбрать хорошего специалиста.

Компания ДОКТОР КЛЮЧ появилась на новосибирском рынке услуг в 1998 году.

Сделав ставку на высокопрофессиональных специалистов, тщательный контроль над каждой сделкой и гарантии безопасности для клиентов, компания завоевала прочные позиции.

Сегодня ДОКТОР КЛЮЧ входит в пятерку самых крупных агентств недвижимости Новосибирска и Новосибирской области. Компания предлагает комплекс профессиональных агентских услуг в различных сегментах рынка недвижимости.

Агентство недвижимости ДОКТОР КЛЮЧ

Источник: http://www.n-s-k.net/fix/all/article/117

Как работают успешные риэлторы по продаже жилья собственника

Задачи риэлтора

Расскажу, как работают риэлторы по продаже жилья (квартиры, доли, земли, иной недвижимости), чтобы обеспечить минимум 2-3 сделки и 3-5 договоров в месяц, следовательно достаточный для достойной жизни доход. Работайте правильно с квартирами продавцов и добьетесь частых продаж, постоянный поток клиентов.

Узнайте, стоит ли работать риэлтором, все За и Против

Принцип работы риэлтора по продаже квартиры

Ниже опишу, как должен работать риэлтор по продаже недвижимости в виде схемы, которая позволяет работать не только с продавцами, но и нарабатывать базу покупателей, которым можно продать услугу подбора жилья.

Продавца найти проще, чем покупателя — он дает рекламу, обращается в агентство, выставляют объекты на продажу.

Смотрите что включают должностные обязанности риэлтора

Задача риэлтора:

  1. Заключить договор с продавцом;
  2. Стать эксклюзивным представителем на рынке недвижимости;
  3. Подавать рекламу на АН/себя.

По выставленным объявлениям звонит покупатель, которому вы продаете не услугу, а квартиру.

В результате, продав жилье — получаем от продавца вознаграждение

Принимая звонки покупателей, назначаете показы недвижимости. В телефонном разговоре максимально выясняете потребности покупателя. И даже если заранее знаете, что жилье может не подойти — ведете его на просмотр. Зачем?

Если покупателю не подошла квартира — прямо на встрече продаете свою услугу. Текущий вариант ему не подошел — предлагайте посмотреть другой, т.к. вы знаете его потребности и на этом показе выяснили дополнительные нюансы.

Важно уметь выявить потребности покупателя, чтобы заключить с ним договор подбора

Пошаговая работа риэлтора при продаже квартиры

Поиск продавца или как найти инфо о продаваемых квартирах:

  1. разместить объявление о покупке квартиры самостоятельно или через агентство (агентство бесплатно принимает заявки на продажу);
  2. расклейка, «семья купит квартиру»;
  3. распространять инфу о себе как о специалисте (бывшие сотрудники, друзья, друзья друзей, знакомые и проработать этот список) это не даст сиюсекундного результата, но это зерно;
  4. в газетах можно открыто рекламировать себя и свои объекты;
  5. в Интеренет.

Ведите базу данных по продаваемым квартирам в Excel

Вариант №1

Как работает риэлтор по продаже недвижимости, если собственник звонит в агентство недвижимости сам

Звонят продавцы, благодаря рекламе и выставляют объекты на продажу. Во время телефонного звонка продавец знает, что вы посредник и дает вам всю информацию. Он обращается сам и проще идет на контакт. Его цель продать, а ваша — заключить договор по продаже квартиры.

Общаясь по телефону узнаете основные параметры продаваемого жилья. Уточняете, когда ему удобно показать объект. Продавец непременно спросит о цене квартиры. Вы уклончиво ответите, что для точной оценки необходимо посмотреть объект и только тогда вы точно скажете сколько стоит жилье.

Не обольщайтесь что на просмотре продавец согласится на эксклюзивную продажу недвижимости

Поэтому на просмотре ваша цель — знакомство с продавцом и квартирой. На первой встрече невозможно подписать договор. Вы должны получить инфу по квартире:

  • предмет — сама квартира;
  • юридические вопросы (на каком основании и кто владеет);
  • из-за чего продает квартиру (переезд, обмен на другое жильё).

Задача:

  • увидеть квартиру;
  • на основании каких документов продают;
  • мотивы продажи;
  • назначить следующую встречу, на которой презентуете продажу его квартиры и своей услуги.

Услугу продавать нельзя, потому что вы не знаете в чем он нуждается. Вы ему про договор, а он вам про продажу квартиры по заоблачной цене.

Можете поинтересоваться: «Вам будет интересно, если я проработаю рынок и аналоги, продаваемые рядом в этом районе, чтобы помочь сформировать цену на квартиру? Это в будущем поможет вам принимать решение по продаже жилья»

Договариваетесь о сроках, когда сможете эту информацию узнать и договориться о следующей встрече, когда поделитесь с ним всей этой информацией и проконсультируете по дальнейшей реализации его недвижимости. Уточняете, что это абсолютно бесплатно.

Как проходит вторая встреча:

Приглашаете клиента в офис. Вы проработали под него рынок продаваемой квартиры, какие аналоги, чтобы аргументировано говорить о стоимости его квартиры.

И если человек покупает взамен другую квартиру или переезжает в другой регион и ему, например, необходимо обезопасить процесс перевода денег. Вы можете проконсультироваться с банками, как это организовать. Т.е. снабжаете его информацией по продаже квартиры и как этот вопрос вы решите за него более квалифицированно.

Когда вы поймете мотивы клиента, что ему надо и чем вы можете быть ему полезными, в каких услугах он нуждается — предлагайте ему эксклюзивный договор!

Два варианта реакции собственника:

  1. Согласится и подпишет;
  2. Клиент скажет, мне необходимо подумать. Поинтересуйтесь, над чем подумать, или какая ему ещё нужна информация. И постарайтесь ответить на этот вопрос.

Вариант №2

Как работают риэлторы по продаже квартиры, если прозванивают объявления собственников

Примерный перечень вопросов по телефону:

  • Вы продаете квартиру?
  • А какая цена на сегодняшний день?
  • А какое состояние? С ремонтом?

Более конкретные скрипты звонков читайте в других статьях. Главное, что вы должны понять — в конце каждого такого разговора вам нужно назначить встречу с собственником.

Далее делаем так же, как и в варианте №1. Когда говорят приходить с покупателем, берите с собой на просмотр других агентов, друзей, знакомых.

Не бойтесь предлагать услуги продавцу. Вы не предлагаете наркотики или оружие и только по факту получаете своё вознаграждение.

Договора должны быть качественными:

  • должны быть заключены с квартирами по рыночной цене;
  • с правильными адекватными продавцами.

Что делает риэлтор, чтобы заработать?

Мы рассмотрим работу по услуге, которой должен заниматься риелтор, чтобы больше продавать, не совершать ошибок в работе с клиентами. Перечень:

  1. Поощрять бывших клиентов обращаться к нему, путем вознаграждения за приведенного клиента (об этом есть статья на сайте);
  2. Работает на репутацию первые 3-4 года (затем она работает на него);
  3. Делает то, что получается лучше всего, например, занимается только продажей или только подбором на вторичном рынке;
  4. Сделает показ, когда просит покупатель (в выходные и праздники), потому что часто самые вредные становятся клиентами и приносят деньги;
  5. Постарается сделать сделку выгодной обоим сторонам — купцу и продавцу;
  6. Не боится сложных сделок, а принимает их, как возможность учиться.

Источник: https://mainseller.ru/rabotayut-rieltory-prodazhe-kvartiry.html

Деятельность риелторов: их задачи, профильный закон и роль новых сервисов Сбербанка

Задачи риэлтора

В последнее время появилось мнение, что риелтор – умирающая профессия…

Президент Российской гильдии риэлторов (РГР) Татьяна Деменок расскажет, так ли это и что делают риелторы после того, как появились многофункциональные центры (МФЦ), нотариусы, банки, многочисленные порталы по поиску недвижимости и другие организации.

Какова роль риелтора

Прежде всего, необходимо понимать, когда за дело берется риелтор в сравнении с вышеупомянутыми участниками рынка недвижимости. А случается это, когда владелец недвижимости надумал ее продать.

Как правило, человек, который участвовал в сделках с недвижимостью один-два раза в жизни, для поиска покупателя размещает объявление на порталах по продаже жилья.

Сделку можно совершить и без помощи риелтора, если речь не идет о встречной покупке, объект не обременен, в нем не было реконструкции или перепланировок, собственность на недвижимость возникла как результат предыдущих сделок без приватизации, часть жилья не принадлежит детям или у владельца их нет, объект покупают без оформления ипотеки, сертификатов, рассрочек и прочих инструментов оплаты.

Проблемы возникают при встречной покупке с рядом обременений. К примеру, если непонятно, как приватизировано жилье, бывший владелец находится в местах лишения свободы, на жилплощади проживают несовершеннолетние дети, для покупки необходимо оформлять ипотеку.

Чтобы выгодно продать объект, необходимо представить товар в лучшем свете – правильно сфотографировать, продемонстрировав наиболее выгодные ракурсы, описать инфраструктуру и объекты, расположенные рядом, указать класс, тип и прочие характеристики жилья. Кроме того, нужно учитывать, что если квартира находится в новостройке, которая была сдана 5-10 лет назад, классификация могла измениться.

Сможет ли справиться с этим агрегатор или сам собственник, не привлекая риелтора? К тому же, владелец, не владеющий навыками ведения переговоров и не имеющий юридических познаний в области жилищного и гражданского законодательства, не сможет заинтересовать потенциального покупателя на этапе телефонных переговоров.

В МФЦ происходит непосредственно оформление сделки, когда продавец и покупатель уже обсудили все условия, убедились в юридической чистоте объекта, знакомы с порядком и процедурой расчетов, договорились о дате выезда и въезда в квартиру и так далее.

Обсуждать подобные вопросы не входит в обязанности нотариуса – у него совершенно другие задачи. Как правило, к нотариусу приходят люди, полностью подготовленные к заключению сделки.

Если риелтор хорошо выполнил свою часть работы и подготовил обе стороны к совершению сделки, экономятся деньги, нервы и время.

Банковский работник также не сможет полностью подготовить клиента к совершению сделки с недвижимостью.

Ведь это длительная процедура, которая включает: оформление документов, ведение переговоров, получение информации о налоговом вычете, правах на собственность со стороны детей, долях супругов.

Кроме того, необходимо сглаживать «острые углы» на этапе проведения переговоров и совершения сделки, а также отвечать на телефонные звонки, которые могут поступать в разное время суток, и в различных мессенджерах.

Потенциальные покупатели, в свою очередь, не смогут выбрать жилье без осмотров, предоставления им полной информации об инфраструктуре, истории объекта и проведения переговоров.

Здесь не стоит изобретать велосипед – лучше сделать выводы, опираясь на чужой опыт. Как раз опыт других стран говорит о том, что риелтор нужен и он – один из главных участников рынка недвижимости.

Это подтверждается и ростом популярности риелторов: когда ипотека в России только зарождалась, банкиры не обращали внимания на риелторов, в отличие от настоящего времени. Аналогичная ситуация и с застройщиками, которые пользуются услугами риелторов, если рынок определяет покупатель, и за каждого клиента ведется борьба.

Риелторы полезны и нотариусам, которые предпочитают, чтобы к ним приходили клиенты с полным пакетом документов и пониманием процедуры совершения сделки.

Поэтому, в любом случае, риелторы – неотъемлемое звено в цепочке участников рынка недвижимости. Не стоит сравнивать риелтора с продавцами продуктов, машин и мебели – нужно понять важность и необходимость этой профессии.

Тогда возникает вопрос: почему мы слышим так много жалоб на риелторов? Очевидно, что причина – в отсутствии барьера в профессию. При желании любой может назвать себя риелтором и приступить к поиску клиентов.

Сегодня РГР ставит перед собой задачу – расширить правовое поле для риелторов, а также функции риелторов на границах зон взаимодействия с госорганами, организациями и финансовыми институтами.

Кроме того, необходимо помочь государству бороться с отмыванием денег, полученных преступным путем, и даже с терроризмом, сделать ранок более прозрачным и избавиться от риелторов-мошенников, которые занимаются незаконным отъемом собственности.

Роль новых сервисов Сбербанка

27 апреля 2017 года РГР и Центр недвижимости от Сбербанка (ЦНС) заключили договор о сотрудничестве на портале «Домклик», чтобы формировать базы данных на недвижимость, совершенствовать электронные сервисы и увеличивать клиентские базы сторон.

До заключения этого договора многие риелторские агентства не хотели выгружать объекты, так как видели на новой площадке конкурента. Зачастую компании отказывались сотрудничать из-за человеческого фактора.

Чтобы не было конфликтов между сотрудниками Сбербанка и риелторами, в договоре указано, что ЦНС не претендует на риелторскую деятельность.

Какие положительные стороны подписания этого договора и существуют ли подводные камни для каждой из сторон?

Основное преимущество в том, что стороны начали вести диалог и слышать друг друга. Решение о том, выгружать ли объекты, каждая региональная ассоциация принимает самостоятельно: одни выгрузили объекты еще до подписания договора, другие не станут этого делать даже после.

Главный недостаток в том, что договор срочный и действует до конца текущего года. Жизнеспособен он или нет, мы увидим в конце года. К этому времени риелторские сообщества смогут предложить заключить дополнительное соглашение к договору, а, может быть, его условия скорректирует жизнь.

«Домклик» – инструмент от Сбербанка и ЦНС, который является его подразделением.

На сегодняшний день механизм работы «Домклика» несовершенен, вызывает много вопросов, не решает проблем, которые риелторам необходимо разрешить на текущем, и тем более на следующем этапе развития.

В РГР предполагают, что в ходе сотрудничества можно будет четче выявить потребности риелторов, чтобы изменить требования и основу технологических решений. РГР и Сбербанку необходимо будет выполнить большую и достаточно сложную работу, так как сейчас положено лишь начало.

Но понятно, что финансовый сектор, где нет единого и чистого с точки зрения эксклюзивности объектов портала, остро нуждается в его создании.

Поэтому перед риелторским сообществом стоит еще одна крайне важная задача: создать портал объектов недвижимости. Это будет выгодно и бизнесу, и государству, и гражданам.

Первым будут понятны правила игры, второе будет понимать, что рынок недвижимости надежно регулируется, а третьи будут иметь гарантию защищенности.

Закон о риелторской деятельности

Чтобы это реализовать, необходим закон, определяющий полномочия, ответственность риелторов и их функциональную зону. У риелторов нет никаких прав (а, как правило, и обязательств), они работают в крайне узком правовом поле. Больше того, если, прося плату за свои услуги, риелтор повысит голос, это может быть квалифицировано как вымогательство (статья 163 Уголовного кодекса России).

Но на сегодняшний день самый любопытный документ – заключение комитета Государственной Думы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям к законопроекту «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью». Наиболее радикальный вариант его интерпретации таков: в скором времени риелторская деятельность будет прекращена. Интересно, на чем базируется такое заключение законодательной власти?

Законодатели не только критикуют законопроект с точки зрения правовых коллизий, но и стараются проанализировать текущее состояние рынка недвижимости и оценить, какая роль на нем отведена риелторам.

В заключении сказано, что концепция законопроекта устарела, так как рынок имел такой вид 10-15 лет назад, когда услуги посредников были популярными.

По словам законодателей, сегодня рынок недвижимости кардинально изменился.

На основе результатов деятельности крупных юридических компаний, сопровождавших сделки с недвижимостью в последние 10 лет, представители комитета заявляют, что число риелторов за это время сократилось почти в два раза. Они приводят пять основных причин этого.

Во-первых, появились онлайн сервисы поиска, благодаря которым граждане самостоятельно могут искать недвижимость. Таким образом, найти и подобрать объект можно и без риелтора. Впрочем, об этом уже говорилось выше.

Во-вторых, государство развивает сеть МФЦ, благодаря которым процедура подачи и оформления документов при покупке недвижимости и оформления ее в собственность стала проще. Таким образом, сегодня граждане могут совершить сделку с недвижимостью, не обладая специальными навыками и знаниям, поэтому им не нужен риелтор. Об этом также говорилось выше.

В-третьих, крупнейшие в России собственники недвижимости, а именно подконтрольные государству структуры, которым принадлежит порядка 10% жилищного фонда, стали активно продавать жилье на открытом рынке. Не совсем понятно, какое отношение это имеет к риелторам, но они опять не при делах.

В-четвертых, в последнее время недвижимость все чаще продают с аукциона. Правда, эта причина тоже не супер. Здесь стоит добавить, что после таких аукционов часто возникают коррупционные скандалы.

В-пятых, ЦНС открыл портал «Домклик». Об этом также уже шла речь выше.

В завершающей части заключения сказано, что немногочисленные риелторские агентства, которые сегодня остались на рынке, вряд ли смогут конкурировать с настолько серьезными оппонентами. Как были сделаны такие выводы, можно только догадываться.

По оценкам РГР, на сегодняшний день в России работают порядка 500 тысяч агентств, которые в той или иной мере занимаются операциями на рынке недвижимости. Непосредственно в РГР состоит более одной тысячи агентств, в которых работают риелторы из 50 российских регионов.

Существует еще одно объединение – Национальная палата риелторов, работающая в трех регионах страны и имеющая представительства еще в 17. Поэтому число специалистов в этой сфере не сокращается, а, наоборот, увеличивается.

Таким образом, пока рано говорить о том, что профессия риелтора умирает.

Однако риелторы, государство и потребитель нуждаются в полноценном профильном законе, как в воздухе.

Источник: https://superrielt.ru/articles/11172/

Крепость Права
Добавить комментарий